ZT:史上最牛的业委会选举(四)小区的厚黑学

在一个没有公共资产的小区,没必要去争什么业主委员,因为只有义务,没有权利,只有被监督,没有被称赞.对于日理万机的人,尤其是在各自单位有一定地位的人来说,那样的位子没有任何吸引力,这种小区,就让那些吃饱了撑的退休工人去干吧,要是一不小心当上了,连晚上回家没车位都不能跟保安吵一架(到底不是一般业主,这种小事不能由着性子乱来),多憋气.多没劲啊!
所以,有志于在业委会大干一场的人,在买房时就要多个心眼,房价不是最重要的,有没有公共物业,有什么公共物业才是最重要的,如果公共物业分量很重,哪怕房价高点也没关系,弄得回来的.
在买房时,还要注意一个细节,找个售楼小姐,打听下外地人的购房比例,越高越好,因为这些人在本地资源不多,又在外地打拼,关心小区的时间和精力不会多,容易搞定.这些人的长辈很少同住,即使同住,也就是帮忙看看孩子,基本形成不了势力.
还有,就是一定要问清楚有没有原拆原建的拆迁户,这些人一般没钱有时间,又容易形成合力,毕竟都是老街坊.这些人多了,手脚就会被捆住,要搞定他们比较难,而且代价太高,一个不如意,就可能成为反对派.
有了这些心眼,房子就好找了,切记,一定要一手房,绝对不能二手的,否则要从反对派开始,时间跨度太长了,机会成本就高了.
房子找好了,一定要和进场物管搞好关系,对物管的不管什么方面都要全面肯定,这时候是以热心业主的身份出现的,物管是最好的同盟军,要让物管认为自己是有能量的(如果有些个人资源,这时候一定要全部用到物管上,不要怕浪费时间和精力,相信投桃报李),而且是站在物管一边的.
物管搞好关系,还要和社区,有能力的还有街道,也要搞好关系.这个很重要,而且方法要得体,一是要不露痕迹地流露出自己有能量,二是要说物管好话.社区是小区管理的指导单位,社区的指导,宗旨是和谐,有个人,又有能力,又有热情,又有精力,和物管又相处甚欢,那当然是小区业委会的不二人选.
火候把握的好的话,这时候可以把小区选举的章程什么的拟好,当作热心业主的无私奉献,提交到社区,一般的社区不会有母本的,有可能你的提案就成为社区的母本了.
起草选举的母本,一定不能出现海选,直选之类的东东,必须设立层级,一定要设立业主代表,搞定几百几千户人家实在不易,搞定几十个代表,还不小菜一叠.这个绝对不能没有,要不就给别人做嫁衣了,付出的精力就付水流了.
代表的人数有条例规定,一般不宜自说自话,但业委会的人数,就要根据自己的掌控能力来精心设计了.不过不要担心,有理论可以做指导,国际惯例一个人最多管七人,所以七人为宜,但如果觉得自己至少有厅级水平,就可以设九人,一个厅长管九个处室还是可以的.
小区的第一次选举,时机很关键,一定要在入住50%以下时启动,人少,可控,至少和自己一样有想法的人也少,竞争不会激烈,而且,很多业主还在装修,没时间关心.
有了天时地利,有了各方支持,基本可以确保自己当选业主代表,再由业主代表把自己选为主任了.这时候,可以不去过多挑选代表人选,一般这时候彼此不了解,或者还互不关心,只要自己表现得热情些,主动些,业主代表不会对你提出挑战的,特别是很多人这时候可能还不知道公共物业有多少呢,千万不要提醒,即使是就职感言也不要提及,嘿嘿!这是秘籍,一般人我不告诉他.
当上主任后,有两方面工作一定要马上落实,一是和物管摊牌,一是在委员和业主代表中选好铁杆.
绝对不能让物管觉得还能向以前一样和自己相处,必须要让他们相信自己不光知道物管和业委会的潜规则,而且会不折不扣地执行潜规则.哪怕你还不知道什么是潜规则,也不要怕,谁都不能把潜规则说清道明,说清道明就不是潜规则了,潜规则就是这样诞生的.
潜规则核心就是物管必须出钱,作为回报,对物管的要求,要努力造好小区舆论.
当然,不能让物管大出血,物管出钱,是为业主代表和业主委员争取资源,说白了,是为自己搞定他们提供资源,这时候,千万不能从业委会管理的钱款中为业主代表和委员提供福利,他们中不乏正气之人,而且有可能正气之人还不少,如果一开始就动了自己管理的钱,很多业主代表和委员会反感,这在不少小区有教训,切记.
不能直接问物管要钱,要的是物管买单的承诺,比如要些健身卡,还有吃饭报销,活动报销之类的东西.
一定要多和业主代表和委员多吃饭,多搞活动,全体活动不宜多,一年最多几次,要分别搞,这样一个不惹眼,还可以通过小范围活动,对这些人进行甄别,选择几个(不宜多,20%最佳),培养成自己的铁杆.
业委会绝对不能设立会计,这个有法律依据,业委会在法律上就不是个东西,不能有会计,这个法律武器一定要紧紧抓住.既然不能有会计,那就连出纳也不能有,没有出纳,我们就没有必要向小区业主提供流水帐,安排个秘书是必须的,一方面有事可以由秘书执行,一方面出事可以由秘书顶包.基于这两方面,秘书人选不能是智商高的,智商高会想事,想事就会害怕,害怕就会不敢,不敢就办不成事.
平时要有事没事和委员代表多联系,电话,上门,邀请到家,吃饭,活动,以联络感情为主,不要涉及太多话题,要对他们多赞美,要体现自己很重视他们,如果他们有啥个人的事,尽可能多帮助他们,这也是联络感情的方法,而且可以让他们感到自己有能量,建立威信.一定要让他们感到我们是一体的,一荣俱荣,一损俱损,不管他们愿不愿意,绑上一条船先,至少要让别人认为我们是一条船上的.很多人没经历过文革,造反派有个法宝,就是拉人上船,哈哈,上来了就由不得你啦.
现在,可以开始做工程了.
任何小区都可以不断的做工程,差的可以改造,好的可以更好,没人可以对美化家园提出异议,即使提出了,也很容易反驳,你不要漂亮,广大业主要漂亮,你不要安全,广大业主要安全.
这里提几个工程建议,供有志之士借鉴.
工程首选绿化,为什么首选,需要从生物学和税法两方面来分析.从生物学上来说,花草树木都是生物,都会死翘翘,死了就需要补,补就需要再做工程,选择了绿化,就可以一直绿化,呵呵.从税法来说,园林什么的公司交的是农税,农税不是一般增值税,增值税要17%,农税只要1%还是2%,园林公司提现风险小,因为理由很充分,草死了需要补种,而且含金量大,因为国家支持农业发展.
次选监控,小气的开发商不会给小区装多少探头的,装了也是清晰度不高,即使清晰度高也可以找出毛病,比如不是彩色的.而且监控设备品种繁多,很难同比价格,业主们又不清楚性价比,所以这个好搞.
三选保安门改装,小偷手段越来越多,保安门当然要与时俱进,这个业主没话说.
这些工程不能自己独吞,要安排几个代表或委员来干,一定要让他们觉得工程是自己力排众议给他的.这几个人一定要是自己的铁杆,经过工程,铁的友谊就炼成钢的同盟了.同时,要在其他代表或委员中渲染干工程吃力不讨好的氛围.
大项目一定不能给别人,要表现出我不入地狱谁入地狱的气魄,绝对不能让其他人来承担这么大的风险.
在代表和委员中,一定要树立悲情气氛,建议大家时刻关注台海局势,从中吸取养分,要树立族群氛围,树立族群对立的氛围,这个很重要.重要性以后再表.
要努力抬高代表和委员的使命感,抬高他们的决策能力,要树立父母官的使命感.在操作中,尽量缩短他们作出决策的时间,比如开个会,要当场做决定,绝对不能给他们回去和楼道业主商量的余地,既然是代表,就有权利代表楼道表态,不能养成回去商量的坏习惯,不要紧,再是有民主意识的人,表了几次态后就会形成习惯了.要让他们充分认识到自己有这个权利,每次都和业主商量,就是资本主义的伪民主,就是没有效率.时间就是金钱.
如果以上工作都开展了,落实了,恭喜你,你已经成为一个一言九鼎的主任了,对社区,你是维护社区和谐的带头人,社区会保护你,对物管,你是讲规矩的合作伙伴,一定会配合你,对代表和委员,你是为他们遮风挡雨的船长,即使你的小恩小惠不多,也没问题,你的铁杆会维护你的,一个人忙活不是领导,大家都忙活才是最佳,尤其是调动大多数不得利的人为你瞎忙活,拼命维护你,那个爽啊,别提了.
特别提醒,对于全市全国优秀小区之类的活动,一定要不惜血本参加,而且一定要拿下,每级组织都很珍惜自己推出来的典型,一旦当上了典型,再有人要搞你,就是和党和政府作对了.而且,对物管参加类似评比,也要鼎力相助,相信我,付出总有回报的.
今天表的是如何成为一个爽的业委会主任,明天讲党同伐异.
雷锋说:对同志象春天般温暖,这个真没有.
雷锋又说:对敌人象秋风扫落叶一样残酷无情,这个可以有.