杭州市纪委出新规：专人监控“反腐帖”

杭州市纪委出新规：专人监控“反腐帖”

　　调查期间不删帖不屏蔽 第一时间发布结果

　　中新浙江网4月21日电 网络论坛，曾被称为“口水”之地。随着网络的发展，这里，一次次成为曝光政府官员腐败、违纪行为的场所。

　　昨天，记者从杭州市纪委监察局了解到，为能在第一时间妥善处理“网络曝光问题”，市纪委监察局建立了网络监督信息快速反应机制，派专人浏览网络，监控网友对杭州各级党员干部、公职人员有关党风廉政建设、作风效能等方面的举报信息。一旦发现，立即组织相关人员进行调查，并即时发布信息回应。

　　这一积极的措施在全省乃至全国也是少见的。

　　网络已成举报腐败有力平台

　　“网络论坛曝光、‘人肉搜索’，已成为举报领导作风、腐败的一个有力平台。”杭州市纪委监察局有关负责人称。

　　省外的，如去年南京市江宁区房管局局长周久耕、株洲市粮食局局长何智等违纪行为被曝光；省内的，如温州鹿城区区委书记杨湘洪出逃到法国等，都是网友先在网络上举报，随后被有关部门盯上进行查处。

　　专人监控网络反腐信息

　　为监控政府官员的不良行为，杭州市纪委监察局之前已设置了多种途径。如设立举报信箱、全国统一的举报热线12388等。

　　这次，为确保网络监督信息快速反应机制的运行，市纪委监察局不仅成立了专门的领导小组，日常还派专门的部门、人员，对网络上反映杭州市各级党员干部、公职人员有关党风廉政建设、作风效能等方面的曝光信息进行监控。

　　记者了解到，迄今为止，网络论坛中曝光的违纪行为，还没有涉及到杭州市政府官员。

　　“主动对网络上的曝光信息进行了解、调查，可有效地处置网络监督信息，能最大限度地避免工作上的被动。”这位负责人说。

　　调查期间不删帖不屏蔽

　　纪委监察局工作人员一旦收集到相关信息，会报告给相应的领导，然后判断可能引起的社会影响，确定是否启动快速反应机制。

　　如果需要启动，迅速成立事件监控小组、调查小组、新闻发布小组，并立即进行工作。

　　当调查有一定结果时，会第一时间发布准确、权威的信息，最大程度地避免或减少公众猜测和新闻媒体的不准确报道。

　　调查期间，纪委监察部门会随时关注网络上的最新情况，但对相关帖子不会随意删除或屏蔽。

史上最牛的业委会选举(二十九)为什么是非法的

原文、专题

今天晚上要开会了,为了让大家了解一下国家和省市的相关规章,不厌其烦地摘录了从中华人民共和国国务院令<物业管理条例>到<浙江省物业管理条例>到杭州市房管局制作的<小区议事规则范本>中相关业主大会的条文,再从文锦苑的网站上摘录了<文锦苑业主代表大会议事规则>.
大家如果有耐心看完,就可以知道为什么文锦苑的《业主代表大会规则》是非法的,这次选举是非法的.

有人创造了一个可以不受国家法律法规和地方条例约束的组织__业主代表大会,并且在议事规则中开宗明义地把业主代表大会作为小区的最高权力机构.

为什么非法,因为在我们这个小区,业主大会作为小区最高全力机构的地位被业主代表大会篡夺了.



中华人民共和国国务院令第３７９号

《物业管理条例》

第二章 业主及业主大会

第十一条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。





浙江省物业管理条例

　　
　　第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。
　　业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
　　第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。 建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
　　业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算；业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。
　　第十一条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
　　业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

浙江卫视1818黄金眼：业主博客引发“史上最牛的业委会选举”的冲突

浙江在线04月20日讯 “前天晚上10点多，杭州文三路上紧邻学军小学的中大文锦苑小区13幢楼下，聚集了很多人，不知道为了什么事情，吵闹声很大。但没多久，突然，人群中发出一片惊呼，有一位老伯被人打倒在了地上。

　　老军人无辜得被打肿脸

　　昨天早上，记者赶到了中大文锦苑小区，虽然有摄像头正对着事发地点，但是小区的物业——耀江物业管理公司的工作人员拒绝提供前天晚上的监控录像。

　　事情发生在13幢楼下，这辆蓝色小轿车的边上。被打的老人姓张，也是这幢楼的住户，今年60岁，是一名身上带着七级伤残的退伍老军人。老张脸上肿得厉害，左眼到现在都无法睁开，说起前天晚上的事情，老人家老泪纵横，“看到有人在楼下吵架，我是去劝架的。”

　　老张说，正在劝架的时候，从隔壁单元下来了一个年轻人，没想到几句话后，就挥着拳头过来了。“一拳打在我脸上，我倒在地上就起不来了。”

　　老张被打之后，很多小区的业主都赶来看望，上午10点多，打人者的家属也来了。

　　马先生就是昨晚起争执的业主之一，和被打的老张住同一个单元楼里。

　　马震宇说告诉记者前两天，小区业主委员会主任杜久航给我打电话，问是不是我老婆在网上写博客诽谤他。我说第一，不是我老婆写的，第二即使是我老婆写的，我也管不了。

　　这几天，文锦苑小区正忙着选举第二届业主委员会委员的事情。但20多天前，网上突然出现了一个博客，起名“史上最牛的业委会选举”。博客对于小区里的有些现象进行了抨击。

　　博客暗示小区业委会操作不规范

　　中大文锦苑是2002年交付的小区，在03年成立了第一届业主委员会。这个博客对第一届业委会成立以来所做的很多事情都提出了质疑，包括小区停车费收入、电梯广告收入、商铺出租收入、开发商赔偿款用途等等。

　　在中大文锦苑的小区网站上有一份公示，小区在西溪数码港有8个商铺出租，一共约600平方米面积，业委会租给颐高数码公司的均价是每平米每天1块8。“我现在才知道，小区在西溪数码港有600平米的商铺出租，出租的价格竟然每平米每天只有1.8元，这里附近写字楼都3元、5元，不用说商铺了。”中大文锦苑业主说道。

　　另外，博客上也指责这次业委会委员选举存在暗箱操作。

　　一个有意思的细节是，博客最先是以小纸条的形式在小区里出现的，上面除了网址之外，还有一句广告词：看文锦苑正在发生的与你相关的大事。到后来，甚至有业主热心散发这些纸条。

　　“看了这个博客，我才知道这么多事情，以前我们一直都是蒙在鼓里的。”中大文锦苑业主称，“小区里的停车位，有两百多个，按照每个车4块钱一个晚上，一年也有30万，可07年一年的停车收入只有4万块钱。”

　　但杜久航告诉记者，上面主要是很多东西不真实，我们给新浪网发了律师函，后来网站删掉了一些帖子。

　　居民将暂停业委会委员的选举

　　在交涉后，博客的前四篇文章已经被删除，但杜久航发现博客上的留言并没有停止对他的攻击。于是杜久航就给作者打去了电话。

　　在昨天中午打电话沟通没有结果之后，晚上杜久航找到了马先生家。“我想让他管理好自己的博客。”杜久航说。而马震宇则告诉记者：杜久航来他家敲门，说不删博客，就天天来家里敲门。于是马报了警。

　　在马先生报警之后，两个人到了楼下继续争执，这个时候，正巧在一边休息的老张赶过来劝架。

　　马震宇说：“老张这个人平时人很热情，老年人嘛就是爱管闲事。我也不知道什么时候，突然身后过来一个人一拳打倒了他。”

　　打人的也是这幢楼里隔壁单元的业主，叫黄文者，和杜久航一样，都是是小区第二届业委会委员11名候选人之一。

　　昨晚打人事件发生后，这个博客的更新仍在继续。小区业委会主任杜久航说，如果上面继续出现对他人身攻击的话语，他保留通过法律途径维护自己利益的权利。而也有一部分业主说，他们将会按照有关法律法规，暂停这次业委会委员的选举。

来源： 浙江电视台民生休闲频道－1818黄金眼 作者： 编辑： 丁晓虹

信息通信导报：持续关注史上最牛业委会选举风波(二):新浪博客内容不翼而飞,QQ群成业主和业委会沟通平台

新浪博客内容不翼而飞
QQ群成业主和业委会沟通平台

原文，专题

继本报上周关注史上最牛业委会选举风波事件以来，受到了读者的广泛关注，本报也相继接到了小区业委会、热心业主和博主的电话，同时网上的争论也在逐步升级，博客文章已经更新到第19篇，热心业主还开通了QQ群方便交流。随着事件的逐步深入，业委会和业主的对话正在不断进行当中，然而焦点问题仍未得到有效解决。

博客部分内容
不翼而飞
本报在持续关注史上最牛业委会选举事件的时候，发现该博客的第一篇至第四篇和第十四篇博文没有了，被删除了。令人疑惑的是，本次博文被删除只是部分，没有全部被删除。博主告诉记者，他本人致电新浪询问是否是新浪删除的时候，新浪在回复博主投诉时称，该博客不是新浪主动删除的，现在还在做数据检查，如果确定是黑客所为，不排除采取法律措施。
至于博客部分内容为何被删，在博客上回复争论比较多。有回复评论称，业委会已向新浪网发去了律师函，并采取了相应的法律维权行动。新浪网经过审核，认定该博客的博文及相关跟贴中，存在传播造谣、恶意诽谤等违法行为，侵害了他人合法权益，新浪网已主动采取了相应措施。回复评论还指出如果博主是恶意诽谤，即使是匿名发文，也已经触犯了法律。但面对网友要求公开新浪与业委会来往函的时候，记者没有看到任何回复评论正面回答该问题。
博文回复中，支持业委会的网友称，对业委会有意见，对换届选举有想法，完全可以通过正常的多种渠道进行沟通，应该正大光明站出来，而不是躲在背后发布言论。支持博主的网友称，业委会委员在博客中重复发了那么多帖，翻来覆去说那么几句话，始终不回答实质性的东西，让人失望。还有网友说，无论谁是谁非，必须搞清事实真相，给全体业主交代。
QQ群成业主和业委会
沟通平台
随着事件的持续深入，业主和业委会的沟通变得十分急切。为此，有热心业主还专门开通了沟通的QQ群。4月11日晚21：00，小区业主和业委会通过QQ群进行了沟通交流，本报也对此进行了实时关注。
在当晚进行的沟通中，业主最关心主要是绿化改造项目费用、商铺租金问题、小区停车费用和换届选举程序等问题，还有小区2、3幢附近的垃圾房问题。对此，业委会主任进行了逐一回答，然而业主对业委会的回答并不满意，他们表示业委会的回答等于没有回答，没有解决实际问题。
关于绿化改造，业委会称，招标公告的工程造价是200万元以内，中标价是143.4092万元。竣工后审计单位对工程的审核决算造价为221万，最后由小区绿化景观改造工程竣工验收会议决定为200万。整个过程涉及文件资料20多件，业委会当时专门成了绿化改造工程监管小组，共同推进、监督项目的实施。而业主表示招标后费用超过了预定费用的20%，招标没有任何意义，且要求业委会对多出的60多万元作出合理解释，究竟是新增什么项目导致费用上升。
关于商铺租金问题，业委会称，内部公告栏中有详细的分析资料和租赁协议。业委会2008年1月份与数码港续签商铺租赁协议（租期2007.1至2009.12），是经过认真调查研究和分析的：一是价格的逐步提升，2004年业委会成立以前由物业公司出面签约，租金是1.05元/平方米天，2005年3月续约（租期2004.1至2006.12），明确2004年租金1.5元/平方米天，2005-2006年租金1.7元/平方米天，2008年1月续约（租期2007.1至2009.12），年租金1.8元/平方米天（税后价）。二是商铺租金价格因面积大小、方位等不同因素存在差异，根据调查资料，八个商铺商户承租价中，价格最高为B153面积27.14平方米，租金4.5元/平方米天；价格最低为B151面积63.53平方米，租金1.82元/平方米天，八个商铺的加权平均价是2.87元/平方米天。
关于小区停车及费用收支问题，业委会曾召开专题会议研究决定。车管员的全年收入和车辆管理、IC卡折旧等管理成本费用都在停车费收入中列支，2008年度小区停车全年收入11.57万元。考虑到停车费收入与管理成本的一定关系，原则规定停车管理有关的成本支出不得超过当年停车费收入的30%。
关于第二届业主委员会选举，业委会公布了一个关于换届选举的投票权数、业主大会形式、候选人产生办法及选举方式等有关事项的公告。公告指出，业委会换届选举全体业主投票总权数为1055票，其中住宅855票，非住宅200票。业主大会采用书面征求意见的形式进行，第二届业主委员会设9名委员，实行差额选举，设11名候选人由全体业主书面实名投票。候选人名额：小区住宅楼区域9名，非住宅区2名。委员候选人采用联合推荐、自荐、组织推荐三种方式进行。业委会的公告对在线业主质疑的为什么要先由业主代表进行第一轮选举、31份联名推荐表、有无必要搞联名推荐、如何避嫌等问题都没有作出正面回应。
此外，当晚的QQ群进行讨论时，小区2、3幢附近的垃圾房问题讨论地尤为激烈。业主称，该垃圾房给2、3幢的业主生活带来了严重影响，要求彻底清除，但由于几方面意见差距较大，始终未形成一致的协调意见，目前，业委会正在积极努力改进。然而这样的回答，业主们也不满意，他们希望业委会能拿出实际行动，给一个时间表解决此事。
博主发文
做点实在的事
对于此次业委会选举事件，谁是谁非目前还没有最终结果，本报将会持续关注。然而无论结果如何，博主的出发点是好的，博主也是真心希望他所在的小区能够真正和谐发展，因此博主在其博客上开始陆续刊登“做点实在的事”。
关注了这么久不难看出，引发此次事件的源头是小区业委会换届选举，然而核心问题却是财务问题。对财务公开的理解不同，导致业委会和业主对小区存在问题的不同解读：业主称业委会财务没有公开，没有尽到让业主知情的义务；业委会称业主如果需要查账，完全可以来业委会办公室查。一方面业主不满意，另一方面业委会还有情绪，小区工作本来就应该是公益性质的，这样的结果谁都不想看到。所以，博主倡议小区应制定小区业委会财务规程。为此，博主在其第十七篇博文开始，就陆续撰写做点实在的事，并草拟了小区预算管理制度初稿，希望关心小区的业主一起来完善。
（杨木喜）

信息通信导报：持续关注史上最牛业委会选举风波（三）从博客到拳头

从博客到拳头
史上最牛业委会选举事件矛盾激发，小区惊现打人事件
原文、专题

本报讯 继前两期本报连续对史上最牛业委会选举风波进行报道后，本报一直对事件动态密切关注着。4月18日周六晚，该小区内发生了一场业主代表打人事件，掀起了轩然大波，此事也引起了《今日早报》和《1818黄金眼》等媒体的广泛关注。事情发生后，本报记者拨通了打人事件的目击人之一的某业主和业委会韩律师的电话，详细了解到了事件的经过。
打人事件源于业委会主任怀疑某业主就是博主。4月18日晚10点，小区业委会主任来到4单元的某业主家中，敲开了业主家的门，并认定该业主家的女主人就是写新浪博客的主人，提出要与女业主谈谈，并要求女业主删除该博客里面对他本人指名道姓的回帖内容。
当时，该业主以时间太晚，有事明天再说拒绝开门，并否定自己的妻子是博客主人。但是业委会主任却说：“你要是不开门，我就一直按，而且天天晚上按。”双方就这样僵持了15分钟，无奈业主拨打了110。警察一来，周围邻居都被惊动了，纷纷过来围观，小区热心人老张上前劝架，然而就在大家说话的空隙，业主代表小黄却跳出来，一拳将老张击倒在地……
被采访的业主告诉本报记者，被打的老张被送医院后，脸都肿了，目前躺在家中，打人者是学校体育老师，当晚就被业委会主任保释出来。
旧问题没有解决，新问题接踵而来。据记者了解，关于此次史上最牛业委会选举的焦点问题无非是新旧业委会选举和小区绿化工程改造、西溪数码港商铺租金、小区停车收入等财务问题。这些问题目前仍存在分歧，博主和部分业主一直在博客和小区QQ群中对这些焦点问题进行质疑。面对这些质疑，业委会明确表示：“业委会的每年工作报告都挂在小区网站上，小区宣传栏上也有粘贴，财务的明细账目表都在业委会办公室，欢迎业主随时查看。”
然而，除了这些悬而未决的问题之外，记者在采访中又获知了一个新的财务问题，就是该小区的楼梯广告费收入问题。据记者采访了解，该小区楼梯广告费每年的收入大概有6万多元，然而部分业主却表示质疑。小区某业主在接受记者采访时表示，小区内刚好有做广告行业的业主，他说楼梯广告一面墙的广告报价业内大概是300元每月，以小区共有40台电梯计算，一个月就是12000元，一年的收入远远不止6万元。
业主呼吁给他们表达一个心声的平台。接受采访的业主告诉记者，他们现在质疑现任业委会的做法，不是自己想去做业委会委员，目的只是想弄清楚小区存在这些问题，让小区变得更好。该业主告诉记者，目前业主想表达自己的心声都无法正常表达，虽然有小区网站，然而这小区网站上只要是质疑的话就会被删除；业主现在缺少一个可以表达心声的平台，现在有人开了一个博客，可博客内容也经常莫名其妙被删除，不仅上次博客1至4篇和第14篇的内容被删除，还有很多回帖也被删除过。该业主向记者表达了自己的心声，希望小区的业委会管理和监督制度能真正健全，让有时间有精力愿意奉献的人来做业委会的事。
对于史上最牛业委会选举的最终到底是何走向？据记者了解，小区业委会和业主将于近日召开一个沟通会，届时关于小区的业委会和业主之间的纠纷可能会水落石出。
(杨木喜)

钱江晚报：拳打邻里 相煎太急

钱江晚报的时评：http://zjdaily.zjol.com.cn/qjwb/html/2009-04/21/content_4733008.htm

　因为对发表在新浪上的几篇博客不满，杭州中大文锦苑的业委会和业主产生争执，最后甚至动起了拳头，一名劝架的业主脸被打成了馒头。
　　业委会是业主选出来的，本该与业主是一家人。业委会成员，同样也是小区业主，左邻右舍的，抬头不见低头见。你说这拳头一动，以后这邻居做的是啥滋味啊，小区里见了面，要说多别扭就有多别扭，生活质量都降了几档。

　　事情的起因是有人在博客上质疑业主委员会在停车费收取、门面房出租等事上有“猫腻”。里面牵涉的账目很多，是是非非也难以一笔说清，反正是公说公有理，婆说婆有理，大家都摆出了一副理直气壮的架势。

　　本来这只该是场“笔墨官司”，不过业委会的主任意犹未尽，天天去按某业主的门铃（他认为是该业主写的博客），于是冲突不可避免地升级了。最后发展成拳脚较量，不过打人和被打的却换了角色，一个是业委会的候补成员，一个是来劝架的退伍老军人。

　　新闻中看，天天按门铃的似乎是某单位的副总工程师，打人的是人民教师，头上有“教坛新秀”之类的称号，都算是有文化的人。他们能当上业委会成员，也因为被认为是有文化、在社会上有地位的人，业主们认为，这样的人可以信任，值得信任。

　　这也就可以理解为什么业主会如此窝火地去发表博客了，因为对于他们信任的人，希望越大、失望越大。另一方面，副总工程师和人民教师的失态，也可以以同样的理由解释。一直被信任包围着，突然被大声质问，兴师问罪了，人非圣贤，有点火也正常。

　　不过这火实在冒大了点。天天按门铃固然失了基本的修养和礼仪，打人，就更是无论如何都不应该的事。里面有没有“猫腻”，你可以心平气和的解释，可以公布详细账目，只要行得正，质疑两句有何可怕的？况且业主关心小区事务，也是应尽之责，总不能业委会一揽子全包，连一点公开透明度都不给人吧？这样反倒会让人疑窦丛生的。闹成这样，你说对人对己，有何好处？

　　能当上业委会成员的人，肯定是热心公益，把维护业主利益放在前面的人。能写博客质疑业委会的人，也肯定是热爱社区、秉直敢言之人。本质上，是同一类人。社区里有这样的人，才会变得更美好。但现在两者却成了水火不相容之势，给小区添了几分不和谐。根子在哪？我看还是缺少了公开透明的机制，没有让广大业主都能参与进来。

　　本是同根生，相煎何太急。心平气和地坐下来谈一谈，难道真这么难？

ZT:希望明天会是个开端

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100ddc6.html
专题：史上最牛的业委会选举

明天业委会要召开一个业主沟通会,我的感觉和以前的沟通会会有一些区别,至少会议通知上还有回答质疑的字眼,说明不管是危机公关的方法,还是真的痛定思痛,会议的内容会有一些不一样.
建议有时间的业主,有疑问的业主都去参加下这次会议.
会议时间不会太长,建议参会的业主以提问题说事为主,只要业委会能够作出实在的解释,就是进步.
但是,
我个人认为,如果业委会对本次选举的合法性还是闪烁其词,对小区规章的缺失还是闪烁其词,对业主代表大会的性质还是闪烁其词,
问题就不会得到任何解决.
必须作出终止这次暗箱操作的业委会选举.必须制定合规的公平公开的小区选举制度.在这个基础上,制定小区各项规章,调动全体业主关心家园,为家园出力的积极性,所有的业主如果都能激发出公共意识,文锦苑才有和谐美好的明天.
我一直认为,退休的业主是业委会或业主代表的最佳人选,因为他们有公益心,有时间,除了成就感,比较少个人欲求.特别是业委会,其实不需要什么能人,需要能人的时候,小区里有的是能人,业主自己报名参加自己可以发挥作用的活动中,人人参与小区的和谐建设.

专题：史上最牛的业委会选举

在本博客上保留一份新浪博客的本意是防止博文被删除，但昨天看了下，接着新闻媒体的介入，本博客的访问量也飙升，既然如此，就将相应的文章组织一下，便于访客更方便阅读。

也希望经此一役，文锦苑能涅槃重生，放到一个更大的层面来看，文锦苑的业主维权更具普遍意义，同类的业委会侵权情况也不在少数，希望文锦苑新的业委会在制度建设，民主建设等方面在全国建立一个典范，为胡总的构建和谐社会理念添加一个生动案例。

媒体报道：

浙江卫视1818黄金眼：
业主博客引发“史上最牛的业委会选举”的冲突(2009年4月20日)
钱江晚报：
拳打邻里 相煎太急(2009.4.21时评版)
今日早报：
副总工程师深夜论理，资深老师打了劝架老人 业主开博惹火文锦苑业委会
信息通信导报：
持续关注史上最牛业委会选举风波（三）从博客到拳头(2009年4月21日)
持续关注史上最牛业委会选举风波(二):新浪博客内容不翼而飞，QQ群成业主和业委会沟通平台(2009年4月14日)
网上惊现史上最牛业委会选举风波

博文列表：
ZT:希望明天会是个开端
史上最牛的业委会选举(二十七)呼吁
史上最牛的业委会选举(二十六)我们怎么办
史上最牛的业委会选举(二十五)提问(二)
史上最牛的业委会选举(二十四)提问(一)
史上最牛的业委会选举(二十三)小区预算制度（望指正）
史上最牛的业委会选举(二十二)做点实在的事(六)
史上最牛的业委会选举(二十一)号外
史上最牛的业委会选举(二十)做点实在的事(四)
史上最牛的业委会选举(十九)做点实在的事(三)
史上最牛的业委会选举(十八)做点实在的事(二)
史上最牛的业委会选举(十七)做些实在的事(一)
史上最牛的业委会选举(十六)卑鄙是卑鄙者的通行证(二)
史上最牛的业委会选举(十五)只有结束才有开端
史上最牛的业委会选举(十四)你是最好的居民吗(二)
史上最牛的业委会选举(十三)你是最好的居民吗(一)
史上最牛的业委会选举(十二)给业主代表的建言
史上最牛的业委会选举(十一)给街道社区的建言(二)
史上最牛的业委会选举(十)给社区街道的建言(一)
史上最牛的业委会选举(九)今夜你不用等我
史上最牛的业委会选举(八)公共物业和养老钱
史上最牛的业委会选举(七)谁的200票
史上最牛的业委会选举（六）党同伐异
史上最牛的业委会选举(五)我的梦想和目的
史上最牛的业委会选举(四)小区的厚黑学
史上最牛的业委会选举(三)惊爆西溪数码港最低营业房租
史上最牛的业委会选举(二)卑鄙是卑鄙者的通行证
史上最牛的业委会选举（一）迷雾笼罩的文锦苑
转贴《史上最牛的业委会选举》的理由

他山之石：
台湾的社区管理
台湾的地价税状况

法律法规：
物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)　
建设部关于印发《业主大会规程》的通知


跟帖选登：

新浪网友：
2009-04-19 11:08:39 新浪网友：
2009-04-19 10:23:27 希望大家能冷静思考，文锦苑这样闹下对大家都不好，打人事件一定要处理，但不能借题发挥，应该由公安部门依法处理。有什么事完全可以摆到桌面上来，大家心平气和地商量，有什么事不能解决呢，非要采用这种极端的方法，闹得文锦苑鸡犬不宁，人心惶惶，这里是大家修身养性，过安宁日子的小区，不是搞文化大革命的战场。现在是法治社会，我个人真心劝大家都要冷静，不要再挑起什么事端了。小区要以和谐、安宁为主，有问题依法解决。

——请问这位网友，可能你就是杜主任。因为业主们所有的提问，都是被杜主任用你这样的讲话方式回答的，摆到桌面上的财务公开问题，业委会评选的公平公正问题，绿化工程追加款透明问题……等等（请更多的业主可以补充提问），以杜主任为首的业委会正面回答过一次吗？
不要和我们提文锦苑官网上的那些文件，因为大家看得见，但疑问依然没有解开。那么博主在这里追问一下,不可以吗?
或者,这位网友,你告诉我们还有什么沟通渠道?在文锦苑里,对业委会的工作表达不满,难道就要挨打吗?
打人的黄文者当然要由公安机会严惩,但是这并不如你所说"文锦苑就乱了"。没错，什么都要“依法解决”，但是在这个网络年代在网上通过博客传达民意，也是合法途径。更何况，偌大一个文锦苑，只能通过新浪博客才能了解并质询自己合法权益的业主们，已经够无助的啦。
看来，混淆概念的人是你啊，这位网友。

今日早报：副总工程师深夜论理，资深老师打了劝架老人 业主开博惹火文锦苑业委会

原文链接：http://jrzb.zjol.com.cn/html/2009-04/20/content_4732309.htm

副总工程师深夜论理，资深老师打了劝架老人
　　业主开博惹火文锦苑业委会

　　□见习记者 薛静丽

　　

　　雨，越下越大。中午时分，行人稀少。

　　杭州文三路文锦苑里，只有某幢单元门口，围着三五个业主，交头接耳窃窃私语。不大的空间里，激荡着愤怒的情绪。

　　他们的愤怒，是前天晚上发生在某幢4单元门口的一起业委会成员打人事件引起的。而打人事件的源头，竟是发表在新浪网上的有关文锦苑的几篇博客。

　　业委会主任深夜上门按门铃

　　前天晚上10点，文锦苑业委会主任杜先生，按响了某幢4单元301室小马家的门铃。“我已经确认过，博客是你老婆写的，里面对我指名道姓，还进行诽谤。你开下门，我要跟你老婆谈谈。”

　　“当时，我们正准备睡觉。而且博客不是我妻子写的。”小马拒绝了。

　　“你要是不开门，我就一直按，而且天天晚上都按。”杜先生怒气冲冲。小马也火了，拨通了110。

　　门铃依旧响个不停，小马只好穿上衣服通过走楼梯来到楼下，门口没人。这时，三楼楼道里的感应灯亮了，杜先生已经站在301室门口按门铃了。

　　双方一上一下，就这么僵持着。15分钟后，110赶到，将杜先生带下楼。

　　“警察告诉他，博客如果侵犯他的名誉权，他可以采取法律途径维权，但骚扰别人休息是不对的。可他根本不听，仍嚷着要每天晚上来按我家门铃。”小马气愤地说。

　　

　　资深老师打了劝架老人

　　周围邻居都被惊动了，纷纷围拢过来。某幢2单元1402室的老张也上前劝架了。

　　“杜主任，你是××××局的副总工程师，也是有身份的人，大半夜敲人家门，影响总是不好的。如果博客里真有什么不对的地方，你完全可以用法律解决。”老张边说边把杜先生拉开。

　　“你也不是个好人。”业委会成员小黄跳了出来，朝老张吼道。

　　老张懵了，“你怎么这么没分寸，我只是来劝架的。”话还没说完，左脸一阵剧痛，视线模糊，人不由自主地往后仰。

　　“老张！”人群里一阵骚动，责骂声不断。“小黄，亏你还是当了17年的老师呢，什么省教坛新秀，什么优秀教师，你连尊老都没学会。”

　　晚上10点半，120赶到，将老张送进附近医院，110则把小黄带进了西溪派出所。

　　经医生诊断，老张头面部软组织挫伤，左眼球钝挫伤。

　　昨天，记者试图弄清楚黄先生为什么要打人，但始终没能与他取得联系。

　　

　　业主质疑：

　　业委会存在猫腻

　　发布在新浪网上的博客，究竟有些什么内容呢？

　　据介绍，博客最早开通是在今年的3月25日，之后每天一篇，截至目前，共发表了26篇，内容大多是关于文锦苑新旧业委会选举、业委会财务公开、商铺出租等问题。

　　博客开通后，在业主中引起了很大的反响，业主们纷纷跟帖：

　　“业委会没有通过广大业主的意见，就以超低的价格出租商铺，这是为什么呢？”

　　“请看俺们业委会的工作报告：2005年地面停车位70个，收入为13.38万，2006年1月取消固定停车位后，增加至150个车位，当年收入却锐减为7.75万，2007年更减少至4.1万。而据物业提供的数据，小区内地面最多停车可达220多辆，小区三年在停车数量不断增长的同时，收入却逐年递减50%左右。这是为什么呢？”

　　“业主对上一届业委会的工作存在很多意见，为什么11名候选委员仍是上一届留任？11名候选人是如何选出的？内幕是3月4日小区的候选人推荐才落幕，而11名候选人早已选定。之后的选举就“牛”了，再由这些候选人及原先的举荐人当评委，在4个自荐人和11名他们举荐的人中选出11人，结果当然不用说了！好笑的是11人中有一人当场就表示生意忙想退出，可还是照样入选。”

　　“如果没有什么见不得人的事，业委会为什么要删博客？”

　　

　　业委会主任：

　　有信心经得起检查

　　面对业主越来越高的质疑声，昨天杜先生明确表示：“业委会的年度工作报告都挂在小区网站上，小区宣传栏上也有张贴，明细账目全部留在业委会办公室，欢迎业主随时查看。我们完全有信心经得起大家的检查。”

　　“其次，商铺出租方面，文锦苑在西溪数码港1楼东北角上拥有8个商铺，共占地613.79平方米，统租给西溪数码港，再由数码港转租，租金五五分成，租期从2005年7月到2008年7月。当初商订的三年平均日租金为2.87元/平方米，折后业委会只有1.435元/平方米，为了替业主们争取最大的利益，我们业委会成员做过多次努力，最终将价格抬到1.8元/平方米（税后）。由于工作中存在一定的复杂性，如果征求每一位业主的意见，操作起来不合实际。”

　　“2005年地面停车位70个，收入为13.38万，这是因为我们对固定车位进行了3年一次性收费。而2007年锐减至4.1万，这里面的确存在问题，主要是当时小区停车管理有了大变动，而物业管理出现了脱节，造成损失，我们已经责成物管作出说明了。”

　　当记者提问，如此大数额的损失，该由谁做出赔偿，杜先生没有正面回答。

　　“至于换届选举，是在求智社区党委领导下，在西湖区房管局的指导下，经小区范围内业主自荐、推荐，共产生委员参选人15位，再从15位中挑选11位，最后从11位中选出9位，完全符合法律程序，不存在暗箱操作。”

　　“前4篇博客以及第14篇博客，存在弄虚作假，完全与事实不符，我通过某些途径，与新浪方取得联系，他们经过审核，最终同意删除博客。至于我是通过什么途径，不方便透露。”

　　在杭州二手房网上，记者了解到文锦苑属于学军小学学区房，2000年4月1日开盘，入住时间为2001年12月30日，二手市场上挂价每平方米在两万以上。

ZT:史上最牛的业委会选举(二十七)呼吁

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100dcwi.html

昨天晚上,文锦苑的这场风波,是所有矛盾的集中爆发.这个矛盾不是本人与某些人之间的矛盾,是某些想在小区一手遮天的人与小区业主之间的矛盾,他不想透明,业主要透明,这就是最大的矛盾.

可以负责任的告诉你,主任,你在半夜三更上门威胁的业主,你声称每晚都要半夜去敲门的业主,删不了我的博客,除非她有黑客的帮助.

如果你认为我的博客对你进行污蔑或诬陷,请你到法院提起诉讼.如果你认为我的博客对社会造成了严重的危害,请向公安机关报案.

我在法庭上等你!

我和业主们在法庭上等你!

鉴于文锦苑选举中存在的种种人为操纵的现象,鉴于文锦苑业委会在过去几年中的不透明不公开,鉴于文锦苑的"业主代表大会为小区最高权利机构"的规程与国家,浙江省,杭州市的相关规定严重违背,鉴于文锦苑昨晚发生的业委会主任骚扰业主,候选人殴打业主事件.

呼吁召开临时业主大会,终止本次选举,并确立文锦苑业主代表,业主委员会选举章程,并在新的章程的框架下启动新一届业委会选举.

文锦苑的和谐文明不应该以流血和半夜骚扰作为代价.

这就是我们的懒和无为造成的有恃无恐.

文锦苑的业主们,请唤醒我们心底的公共意识,请关心小区的明天.

丧钟为谁而鸣?丧钟为所有人鸣响.

今天,他可以半夜敲别人的家门,明天也可以敲我家门,也可以敲你家门.

当然,也可以打你.

这就是一个声称"对得起良心"的人的良心标准,他在警察和很多业主都在场的时候声称"我天天晚上要来敲你家门".

ZT:史上最牛的业委会选举(二十六)我们怎么办

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100dckq.html

现在所谓的业委会选举已经到了上门送选票的阶段了,在这个时候,我们业主有哪些选择呢?
(一)如果你认为本次选举的流程没有任何问题,那么,请你在选票上把你认为好的人选勾上.
(二)如果你认为这次选举的流程有问题,那么,请不要收下选票,或者不投票.
(三)如果你认为这次选举有被操纵的嫌疑,你可以要求开临时业主大会,要求停止选举.同时不收选票,或者不投票.
(四)如果你认为在上一届业委会的运作中存在财务不透明,决策不公开,行事不规范,你可以要求开临时业主大会,要求停止选举,同时请不要收下选票,或者不要投票.
政府的规章规定,有关小区业委会选举的投票,最后的结果必须得到50%的票权同意,才能生效.因此,只要有效票不到50%,选举就是流产.
这也是为什么文锦苑业委会选举没有投票时间限制的原因.
只要有效票没到50%,有人就可以做工作,弄得你不好意思只能投.
只要你投票了,只能在11人中选,11人中只有1个是自荐,其他的都是部分业主代表开会联合推荐的.对某些人来说,选举就成功了;如果你只选1个候选人,估计会把你的选票当作废票处理了.
所以,要促进小区向财务透明,决策民主迈进,我们只能选择不投票.只有不投票,才能让这次被操纵的闹剧彻底流产.
如果你选择了联合推荐的那些候选人,就意味着你对过去几年业委会的工作很满意,认为自己不需要知道小区的财务情况(当然可以允许你查帐),认为自己不需要知道为什么文锦苑要有那么多的大小工程,不需要知道为什么614平方的公共物业那么不值钱,不需要知道为什么中大给自己的赔款只能让业委会使用.
这不是危言耸听,因为,候选人中除了自荐的王先生提出了小区制度建设的方案,其他的都对第一届业委会工作极其满意,都表示要继承第一届业委会的无私的奉献精神,并准备要把第一届的作风发扬广大.
我个人对本次选举的态度和看法:

对照国家的法律法规和政府部门的规章要求,文锦苑本次选举是一次被个别人操纵的 闹剧.为了维护业主自身的权益,,促进小区的民主民生,建立和谐家园,建议广大业主抵制这场选举,不领取选票,不投票.

由于本次选举不光关系到小区的民主民生,也不可避免地牵涉到相关的一些个人,出于避免出现对立的局面,影响到相关个人的生活和工作,同时,比较体面地结束这场闹剧,建议各位候选人退出本次选举,这将促进文锦苑的走上和谐之路,这不是对你们的否定,这是你们对文锦苑的重大贡献.

补遗：史上最牛的业委会选举(十四)你是最好的居民吗(二)

补遗：这篇文章在文锦苑博客上给黑了，现有网友再贴上来，特补上。

我曾经听过这样一句话"文锦苑的业主真好!春江花月的就难弄了".
听了这句话后,我就变得不那么好弄了,因为我被侮辱了.
如果业主的温顺沉默,逆来顺受被某些人认为"真好",那我们业主真的都太好了,我们可以对200多万的来龙去脉不闻不问,可以对600方公共物业在哪里不闻不问,可以对自我延期的业委会不闻不问,可以对戳了5年的非法垃圾房不闻不问.
这样的"好"其实一点也不好,它就是"懒"而已.
鲁迅说:中国人对既成事实总是委曲求全.很多业主其实都在努力适应文锦苑的现状,我们对被当作子民和下属已经不敏感了,甚至当有人要从我们的口袋,或别人的口袋拿走东西,我们都懒得去追问是谁,干什么和为什么.
业主们的七寸被某些人捏住了,他们认定我们不会深究,认定我们会事不关己,高高挂起,认定我们无暇和他们纠缠.所以他们可以在小区为所欲为,他们可以为保住某个人当选代表而散发传单,可以打电话到业主单位领导那里施加影响,可以把一个楼道的业主代表选举拖到二轮三轮,可以认为小区的非法垃圾房不归自己管,可以在新一届业委会产生之前就迫不及待地盘算当选后的大工程.
如果有业主想深究,他们也有的是办法,因为他们掌握了小区的话语权,如果你想看帐目,欢迎到业委会来"查帐",如果你对"其他开支多少万"提出质疑,他就可以在小区的网站上公然骂出"你的老婆有第三者",甚至于在我的博客上贴上"你用同样的IP地址又写博客又写评论"的帖子,好象他们跟踪了所有评论,结果发现都是我在自我吹捧,如果不是在虚张声势混淆视听,那就是在动用特别机构的资源了.
呵呵,业主们不是被管大的,不是被骂大的,我也不是被吓大的.
能住在文锦苑的业主,都是在各个行业有所建树的人,不是在单位有一定的职位,就是自己创业有成.扪心自问,我们在进入各自的工作状态的时候,是不是也是那么的温顺沉默,我们遇到蔑视和轻薄的时候,是不是也是那么的逆来顺受.如果这是我们的性格,那我们就不可能在激烈的竞争中取得成绩,也不可能住得进文锦苑.
我们都有性格,为什么搬进了文锦苑,我们中的大多数都选择了缄默?难道缄默就是某些人所说的文锦苑的社会主流?
我们都有脾气,为什么搬进文锦苑,我们的脾气却那么集中到守夜的保安,面对奇怪的大红球和刚装上就油漆斑驳的大门却只是心里骂一声?难道我们真的觉得只有保安冒犯了业主的权利?
我们都有权利,为什么搬进文锦苑,我们的权利都必须让渡到某些人手里成为他们的权力?难道我们就只剩下在某些人提供的名单上打钩的权利?
卑鄙之所以成为卑鄙者在文锦苑的通行证,就是因为我们这些"懒"业主发给他们了通行证,一开始我们是太忙,不想搭手小区的事,等到觉得不正常的时候,已经尾大不掉了,然后我们只能寄希望某些人别太过分.
但是,他们太过分了!而且他们认为自己完全有权利作得这么过分.
因为,在这些人眼里,我们大多数业主都不是小区的"利益相关者",都是被挑拨的不明真相的人.
所以,他们认为文锦苑的业主真是太好了,为了维护文锦苑的安定团结,他们希望我们继续发扬温顺沉默,逆来顺受的好传统.只要我们继续"懒',某些人就不怕我们中间有不乖的,他们搞得定!
只要把业委会成立至今的帐目明细张榜公布,把各种支出单据整理备检,把绿化工程的过程逐步说明,你看业主中还会有多少乖乖仔?!
不要把所谓的审计报告再搬出来,文锦苑的业主知道这样的审计报告成本是多少.

台湾的地价税状况

去信Anne问物业税的状况，一如往常的风格，回复非常细致，行文也非常流畅，透过字里行间，可以看见那颗细腻而真挚的心，真诚感谢ing!

台灣房屋及土地的產權是分開成二份所有權狀，所以也是個別課稅，基本資料如下：====================================
案例一
房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。其計算公式如下： 房屋標準單價 × 面積 × (1－折舊率×折舊經歷年數) × 街路等級調整率 × 適用稅率 = 應納房屋稅 設某甲在彰化市成功路有1 棟5 層樓房屋，面積250 平方公尺，於民國 80 年3 月建造完成，供住家使用迄今，某甲94 年度應繳房屋稅計算如下：
2,800元×250m2×(1-1%×14年)×130%×1.2%＝9,391元

(一) 房屋標準單價： 是由各縣市不動產評價委員會按照下列3 個因素分別評定：
１、房屋係依使用執照所載下列3 個項目要件換算單價
甲： 構造別（區分為鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造、磚造…等，其中以鋼骨造評價最高）。
乙： 用途別（區分為4 類，第1 類國際觀光旅館、第2 類旅館、第3 類店舖、住宅、第4 類工廠，其中以第3 類最多，但以第1 類國際觀光旅館房屋評定單價最高）。
丙： 房屋總層數(樓層愈高單價愈高)。
２、房屋內部如設有電梯、中央系統冷氣或房屋高度超過標準高度等，依照各縣市簡化評定房屋標準價格及房屋現值評定作業要點規定之標準予以加價。

(二) 面積： 以該房屋之使用執照(或建築改良物所有權狀)所載面積為準，但地下室供防空避難或住戶之停車場使用者，該面積仍應列入課稅面積計算，但可以免徵房屋稅。

(三) 折舊率： 請參考各縣市房屋耐用年數及折舊等級表（如彰化縣鋼筋混凝土每年 折舊率為1％) 。

(四) 折舊經歷年數 80年3月起課迄至94年6月止，歷經年數為14年。

(五) 街路等級調整率： 依據房屋所處街道之商業交通發展情形，擬訂房屋位置所在街路之等級。如彰化市成功路等級調整率經評定為130%。

(六) 稅率：住家用為1.2%。 房屋如同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

案例二 某甲所有房屋一棟面積為 180 平方公尺，其中 15 平方公尺供作營業使用，其餘供作為自用住宅使用，假設每平方公尺評定標準價格為3,000元，則某甲當年應納房屋稅額計算如下：

(一) 非住家用面積雖僅為 15 平方公尺，但因不得少於 180 平方公尺之1/6 ，故以30平方公尺計，而營業用稅率為3% ，故其房屋稅稅額計算如下：
3,000元 × (180平方公尺 × 1/6) × 3% ＝ 2,700元

(二) 住家用面積之房屋稅稅額為： 3,000元 × 150平方公尺 × 1.2% ＝ 5,400元 (三) 2,700元 ＋ 5,400元 ＝ 8,100元(某甲當年應繳納之房屋稅) ====================================地價稅好多圖表，給您看連結囉！http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=22072&ctNode=11179http://fn.yam.com/taxall/s_land.html

地價稅的部分還是給您貼上來吧！怕網址您連結不上，如下：===================================
一、持有土地應繳納稅地價稅 土地持有人 →地價稅： 對已規定地價的土地，除課徵田賦外，應課徵地價稅。 →田　賦： 對未規定地價區域的土地或已規定地價區域符合土地稅法第22條規定作農業使用之土地，應課徵田賦。

二、地價稅納稅義務人
納稅義務人 備 註 土地所有權人
管理機關 土地所有權屬公有 管理人 土地所有權屬公同共有者 典權人 設有典權土地 承領人 承領土地 耕作權人 承墾土地 受託人　 土地為信託財產者
附註：土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。

三、納稅義務基準日
根據稅法規定，納稅義務基準日( 8 月31日)當天土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。( 但經法院拍賣取得之土地，依領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收、或因繼承而移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，以法院形成判決確定日，公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為準 )
注意： 在8 月31日列名於土地登記簿上的土地所有權人， 不論實際擁有土地時間的長短， 就是當年度全年度納稅義務人。因此，買賣房屋時要特別注意，最好在買賣契約中，即計算出雙方持有時間比率，並由當年度的納稅義務人負責預收另一方應繳的地價稅款。

四、課徵期間 地價稅課徵期間表開徵日期 課徵期間 備 註 11月1日至 11月30日 1月1日至 12月31日 每年開徵一次，台北市、高雄市及台灣省各縣市均訂於11月1日開徵。

五、申報地價 即以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的百分之八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價百分之八十至百分之一百二十範圍內申報地價，但超過公告地價百分之一百二十時，超過部分不計，仍以公告地價之百分之一百二十為申報地價。但申報價格不足公告地價的百分之八十時，以公告地價的百分之八十為申報地價。

六、累進起點地價 以各該直轄市或縣(市)土地7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。（各縣市累進起點地價均不相同，實際資料數目請逕洽各縣市稅捐稽徵機關查詢）

七、地價稅稅率及計算公式
(一)一般用地稅率 地價稅率一般用地稅率稅級別
計　算　公　式
第 1 級 應徵稅額＝課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率( 10 0 / 00 )
第 2 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價未達5倍者)×稅率 ( 15 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價 × 0.005)
第 3 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價5倍至10倍者)×稅率 ( 25 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.065)
第 4 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價10倍至15倍者)×稅率 ( 35 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.175)
第 5 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價15倍至20倍者)×稅率 ( 45 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.335)
第 6 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價20倍者以上)×稅率 ( 55 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.545)

(二)特別稅率
地價稅率特別用地稅率適用土地稅率種類
　　　　(1)自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 2 0 / 00
　　　　(2)公共設施保留地 6 0 / 00
　　　　(3)公有土地、事業直接使用土地如工業用地等 10 0 / 00

(三)實例計算(假設累進起點地價為170萬元)
【例一】 張三在某市有土地2筆，甲地70平方公尺，每平方公尺1萬元，乙地60平方公尺，每平方公尺8,800元，假設該市累進起點地價為170萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，請問張三每年應納地價稅若干？
(1)甲地申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額 累進起點地價(170萬元)
　　　　 1 萬元 × 70 ＝ 70 萬元　　　
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額(甲地)
　　　　 70 萬元 × 10 0/00 ＝ 7,000元
(2)乙地申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額
　　　　 8,800元 × 60 ＝ 52 萬元 8,000元
　　　 地價總額 × 稅率 ＝ 稅額
　 52 萬元 8,000元 × 2 0/00 ＝ 1,056元
(3)甲地稅額 ＋ 乙地稅額 ＝ 張三每年應納稅額　　 7,000元 ＋ 1,056元 ＝ 8,056元
【註】自用住宅用地優惠稅率不累進，故單獨計算，不必與其他土地合併地價計算稅額。

【例二】 ( 按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵) 李四在某縣有土地 3 筆，甲地88平方公尺，申報地價每平方公尺 1萬8,000元；乙地80平方公尺，申報地價每平方公尺2萬2,000元 ；丙地 888 平方公尺，申報地價每平方公尺8,800 元。請問某甲每年應納地價稅若干？(假設該縣累進起點地價為170萬元)
A：基本算法：
申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額 　(甲地) 1萬8,000元 × 88 ＝ 158萬4,000元　
申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額　　　　 (乙地) 2萬2,000元 × 80 ＝ 176萬元　　　　　　　 申報地價 × 面積 ＝ 丙地地價總額　　　　 (丙地) 8,800元 × 888 ＝ 781萬4,400元

158萬4,000元 ＋ 176萬元 ＋ 781萬4,400元 ＝ 1,115萬8,400元
地價總額 - 累進起點地價 = 超過累進起點之地價1,115萬8,400元 - 170萬元 = 945萬8,400元
945萬8,400元 ÷ 170萬元 ＝ 5.56倍(超過累進起點地價5倍至10倍，適用25 0/00稅率)
未超過累進起點地價 × 稅率 ＝ 稅額……………………1
　　 170萬元 ×10 0/00 ＝ 1萬7,000元超過累進起點地價未達5倍 × 稅率 ＝ 稅額………2
　　 850萬元 ×15 0/00 ＝ 12萬7,500元超過累進起點地價5倍至10倍 × 稅率 ＝ 稅額…3
　　 95萬8,400元 ×25 0/00 ＝ 2萬3,960元

李四全年應納地價稅額： 1萬7,000元 ＋ 12萬7,500元 ＋ 2萬3,960元 ＝ 16萬8,460元
稅額 1 ＋ 稅額 2 ＋ 稅額 3 ＝ 全年應納地價稅稅額

B：速算法：(即套地價稅計算公式) 應納稅額 ＝ 地價總額 × 稅率 －(累進起點地價×0.065)＝ 1,115萬8,400元 ×25 0/00 －(170萬元×0.065)＝ 27萬8,960元－11萬500元＝ 16萬8,460元

吴士宏的职业生涯坏在TCL的升职培训上

李博士的案例：

吴士宏在微软，为了她的升职，经过了七级升职培训，一级一级PK，最后的一级是在美国微软总部由Gates与鲍尔默亲自培训，这个培训，可能也就是跟着一起出差，通过各种方面来考察你。所以在微软中国的位置上，其还是做的相当成功的。

但是去了TCL，李东生显然没有相应的制度安排，直接空降了，而两个企业的文化也是截然不同的，焉能不败呢？

李博士谈外语的学习

清华的李博士讲课生动活泼，谈到语言类的学习，极力不主张，举了两个例子，日本一个银行准备派驻中国的主管，准备了三年，给他三条标准：
1、听说写过关
2、要彻底了解中国社会与文化
3、对了解中国金融业

看此人是如何安排的，先在北大学中文，同时请了个中文家教，清华的管理学博士，周五下午买机票，全国旅行，而且不是纯粹的旅行，尽量跟当地人多沟通，平常勤跑银行，办个银行手续跟小姐唠个半天。
住宿不住宾馆，住北京居民家里，而且隔一个月换一户，跟不同阶层的市民接触。

结果此人在竞选中胜出了。

反例：
联想收购IBM笔记本部门的例子：李博士在杜克大学所在城市碰到了一堆中国人，问他们，说是联想过来的，为什么派他们，说是他们英语好，有留美经历。

如果按照联想的操作方法，员工肯定融入不了美国，无法消化IBM的员工，过了两年后，杨元庆才意识到这个问题，他自己亲自飞到美国，住在美国，但是其他员工呢？是否有想过象日本人那样设法让他们充分了解美国的文化呢？

ZT:史上最牛的业委会选举(二十五)提问(二)

原帖地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100dbps.html

业主委托了律师来向中大行使索赔的权利，律师（业委会）和中大没打官司，签定了《赔偿协议》，协议规定了赔款的使用途径，业委会用这笔钱把验收合格的绿化重新绿了一次。
这是我们从业委会那里得到的关于中大赔偿和绿化工程的说明，并且作为业委会的功绩在年度报告中重点强调。
今天的问题是：律师和业委会有没有权力处置业主获得的赔款？
业主和中大签定了购房合同，结果验收时发现少了不少合同约定的配套，这是中大对每个购房者的侵权。每个从中大购房的业主都有权向中大索赔（20幢的业主是向杭磁的开发公司购买的，我不知道他们的合同中有没有和中大一样的对配套设施的约定）。
由于业主大多很忙，不大有精力单独向中大讨说法，每个业主如果都自己出马，可能机会成本会很大。业委会主任是律师，又热心，因此委托律师主任为自己维权是很正常的事，事情到这里都合情合理，没有什么疑问。
接下去事情的发展就有问题了。
业主委托律师主任打官司，不是委托业委会，业委会也没法接受委托（有的人自己也清楚这点，业委会没地位的），那么，在这场维权的过程中，业委会除了可以发动业主进行维权外，不能充当最后协议中的任何一方，因为这场维权是缘于中大对每个购房者个体的侵权，是购房者的个人利益被侵害，不是小区集体利益被侵害。
我没有看到过和中大的最后协议，在小区网站和公告栏也没有张贴过，作为签过委托书的业主，我连最后的书面协议也看不到，不知这是律师主任的故意还是疏忽。
因为没看过协议，我不知道最后代表委托人签字的是律师主任个人还是业委会，抑或是律师主任和业委会。
不管是哪个签的字，在法律上都是存在重大问题的。
我们委托律师打维权官司，需要签委托书，但委托书的作用是对律师向侵权方索赔的行为进行授权，绝对不是授权律师处置自己的应有权益。我们委托律师主任向中大索赔，没有委托业委会处置中大的赔款。
业主都没看过最终的赔偿协议，我们不知道这笔赔款是赔给全体委托人的，还是赔给全体业主的。
如果是赔给全体委托人的，那么没有授权的还可以向中大索赔（现在时效已过了）。
如果是赔给全体业主的，那没有授权的可以向赔款的保管者索赔。
如果协议中出现业委会，其目的性就很明确了，一方面中大方面可以理解为对所有购房者的赔偿义务已经履行，另一方面为业委会处置赔款打好伏笔。
设想一下，几个邻居一起去4S店各自买了个车，发现配置和合同约定的有差距，于是共同委托其中的一位（恰好是居委会主任）去向4S店索赔，回头邻居告诉我，说是4S店可以赔，但赔款只能用于把车子重新做一遍油漆，而且还必须由居委会来负责做，而且赔偿协议只能由居委会保管。
这样的结果你能接受吗？即使抱着有总比没好的心态接受了，你有没有权力对油漆的价格和颜色提出自己的想法？
即使你面对既成事实无奈接受了，你有没有权力问下居委会（律师主任这时已经不干了）：“你凭什么用我得到的赔款改造我的车？”
居委会回答：“这笔钱是赔给全体车主的，不能赔给你个人，你的车是停在小区的，小区是居委会管的，所以我可以代表你来用你的钱重新油漆你的车,你同不同意不要紧,你家楼下的张三(小组长)同意了就可以”。

这个比方在文锦苑的现实版本是,业主委托律师主任打官司,结果业委会把赔款花了.荒唐!!

再问一遍：律师和业委会有没有权力处置业主获得的赔款？


我个人对本次选举的态度和看法:
对照国家的法律法规和政府部门的规章要求,文锦苑本次选举是一次被个别人操纵的 闹剧.为了维护业主自身的权益,,促进小区的民主民生,建立和谐家园,建议广大业主抵制这场选举,不领取选票,不投票.
由于本次选举不光关系到小区的民主民生,也不可避免地牵涉到相关的一些个人,出于避免出现对立的局面,影响到相关个人的生活和工作,同时,比较体面地结束这场闹剧,建议各位候选人退出本次选举,这将促进文锦苑的走上和谐之路,这不是对你们的否定,这是你们对文锦苑的重大贡献.

史上最牛的业委会选举(二十四)提问(一)

所谓的选举就要开始了，在这个十天当中，我会提出一些和我们业主生活息息相关，但在过去几年中业委会始终没有作过任何实在回应的问题，并从法律角度进行分析。在这些问题得到翔实的答复，并被业主接受前，我们绝对不能接受选票，因为这不是我们的选举，是他们的选举。
今天是第一个问题。
文锦苑业委会的所有决定，都拉上了业主代表，通过业主代表会议来为业委会作背书。但在这几年中，没有一个业主在业主代表开会之前了解过会议的议程，表决的内容，也没有一个业主在业主代表拿来的表决内容上写过自己的意见或表达自己是否同意。
第一个问题是，文锦苑业主代表大会的概念是什么？
业主代表是根据所在楼道业主意见投票表决的人？还是可以按照自己判断进行表决的人？
在文锦苑显然不是第一个定义，因为他们在什么时候开会？开会讨论什么？业主不知道。
如果是第二种定义，那么，我们的业主代表事实上就是普通业主的家长，因为只有家长才可以替全家做主。
我们来看下国家对业主代表开会的条例规定：

《业主大会规程》，由中国住房和城乡建设部在2003年7月1日颁布。

第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：　　（一）20％以上业主提议的；　　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。


按照这个规程的解释，业主代表就是代替业主去开业主大会的人选，业主代表个人的判断和意见，只能参加本楼道的意见征集，在业主大会中，业主代表本人是没有表决权的，他只有如实提供楼道业主的表决数据的义务。
按照这个规程的解释，业主代表就是个有公益心，有空余时间的热心人。
文锦苑的业主代表难道是有与此不同的定义？即使有，也不能与政府的相关定义相违背。有法律约束，就按照法条来办，没法律约束，就按照政府规章来办，政府规章也没有，那才轮得到自定乡规民约。我们的业委会连法律顾问都有，这点法律常识难道不知道？！
按照这个规程的规定,业主代表大会只是业主大会的一种形式,必须受到<业主大会规程>的约束,如果业主代表没有履行规程明确的告知业主,征询业主意见的义务,就召开业主代表会议,这个会就不是业主代表大会,只能是业主代表的座谈会或者联欢会,会议的任何决议都只对参会的代表有意义,对全体业主,没有任何意义.
按照这个规程的解释，小区的一些重大的问题必须通过业主大会来决定，《规程》第九条规定如下：

第九条　业主大会履行以下职责：　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　（三）选聘、解聘物业管理企业；　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

文锦苑的业主代表从来都没有履行过业主大会规定的业主代表义务，从来没有到楼道征集过业主的意见，也就是说文锦苑从来没有开过业主大会，只开过业主代表座谈会，然后把业主代表座谈会的效力混淆为业主代表大会，以期达到用业主代表座谈会取代业主大会，从而规避业主大会的相关国家规定。
所有小区里必须要通过业主大会的事项，比如业主公约、业主大会议事规则的制定和修改，业委会的选举，小区绿化等等小区的重大事项，都被刻意地、别有用心的从业主大会规避到业主代表座谈上来决定。
换句话说，小区业主的权利，被这个偷换概念的游戏规则约束到了只有选业主代表的权利，而且，选业主代表的规则也是他们定的。
这不是一个外行的手笔，是一个熟悉法律,深谙权谋的高人的大手笔。
小区的业主被他们骗了，街道社区被他们骗了，政府部门被他们骗了。
无论是谁，被骗了，就要醒过来，这是最起码的。
如果你的代表在进行业委会15进11的投票前没有来征询过你的意见，那现在参加什么业委会选举，就是被卖了，还替他数钱。
业主代表开会，如果没有事先就相关事项征询楼道业主的意见，那么，会议的任何决议都只是这部分业主的统一意见。只有遵守中国住房和城乡建设部制定的《业主大会规程》召开的业主代表会议，才是业主大会的一种形式，其决议才可以成为业主大会的决议。
文锦苑的规章中规定了用业主代表大会的形式来完成业主大会的内容,但完全没有用政府规章中的相关业主代表,业主代表会议的明确定义,用偷梁换柱的手段刻意营造合法合规的舆论,从而使某些人得到了虚假的合法性,这是明目张胆的违规行为,利用了小区业主对法律规章的不熟悉,利用了相关部门对业务的不熟悉,也利用了大多数业主对业主代表权利义务的不熟悉.
基于这一点，文锦苑自入住开始，从没有召开过任何形式的业主大会，业委会作为业主大会的执行机构，所作的所有决定都没有经过业主大会的授权，因此，所有的决定都是非法的。
基于第一届业委会从来没有召开过业主大会，而召开业主大会是业委会必须履行的义务，现任文锦苑业委会从没有合法地履行过职责，因此,以业委会名义作出的决定,如果侵害了业主的利益,所有的民事责任都必须要由作出决定的个人承担。
最后再问一下，文锦苑的业主代表大会是什么概念？

史上最牛的业委会选举(二十三)小区预算制度（望指正）

文锦苑预算管理制度
第一章 总 则
第一条 为加强文锦苑的预算管理，提高小区的财务透明度，实现小区的公共资产增值和保值，建立并维护小区的和谐，特制定本办法。
第二条本办法所称预算是指以现金对小区财务活动所作的具体安排。预算管理是指对预算的编制、审批、执行、控制、调整、监督等管理方式的总称。
第三条 小区预算年度与自然年度一致。
第四条 小区预算管理的基本任务：
（一）确定小区的年度收入目标并组织实施；
（二）确定小区的年度支出项目并组织落实
（三）明确小区业主、业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）预算管理的职责和权限； （三）便于小区业主对小区财务活动进行控制、监督和分析。

第五条 预算管理的基本原则：
（一）量入为出，综合平衡；
（二）积累优先，确保民生；
（三）全面预算，过程控制；
（四）权责明确，分级实施；

第二章 预算管理的组织机构
第六条 小区建立由业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）构成的三级预算管理体系。
第七条 小区业主大会是预算管理的最高决策机构，负责确定小区年度收入目标，审批小区年度项目预算方案及其调整方案。
第八条小区业委会同时为小区预算管理组织。负责审查预算草案、预算调整草案及预算执行情况报告，向业主大会及全体业主提交预算草案和预算调整草案，组织对专项小组（秘书处）的预算考核与监督。
第九条 小区业委会秘书处和各专项小组为预算责任部门，负责本部门的预算编制、执行、分析和控制等工作。
第十条小区业委会秘书处和各专项小组之间的预算管理权限，必须划分清楚，做到权责明确。各专项执行小组根据项目开展需要设相应的项目负责人，专职秘书（或秘书长）为业委会常设机构的负责人，负责秘书处的预算管理工作。
第十一条 预算管理组织的组成、职责及专项执行小组目标：1、业主大会： 小区预算主任委员（由业主报名，业主大会通过担任）
2、业委会：
业委会主任及全体委员
3、业主大会职责：
（1）决定小区的集体资产管理目标及方针；
（2）审查各专项执行小组（秘书处）初步预算并讨论建议修正事项；
（3）预算的核准；
（4）环境变更时，预算方案的修改；
（5）接受并分析预算执行报告。
4、业委会的职责：
（1）提供各项目编制预算所需的表单格式及进度表等；
（2）提供各项目所需成本与费用等资料以供编制预算的参考；
（3）比较与分析实际执行结果与预算的差异情况；
（4）督导各专项执行小组切实执行预算有关事宜；
（5）其他有关预算执行的策划与联络事项。
5、专项执行小组工作目标。
（1）公共物业增收小组充分分析和研究数码港的商铺租赁价格走势，实现租赁收入的最优化。
（2）小区广告增收小组①调查业主对小区广告的接受程度②建立小区广告收入开发的稳定渠道③在业主接受的前提下，实现广告收入的增长。
（3）小区停车专项小组：①调查小区业主停车中存在的问题②提出小区停车制度的改善版③与物管确定停车管理中的各自职责；④督促物管对停车设备、设施、工具、器材的保管、维修；⑤小区停车位置的最优化；⑥小区停车应有标识的设置；
（4）小区建设专项执行小组：①项目计划制定、组织、实施、完成；②项目质量保证；③项目开展时环境卫生和安全的维护。 （5）业委会秘书处
①控制管理费用；②季节性物品的管理；③办公室设备的管理；④小区情况和小区财务情况，业委会工作情况的张榜备询；⑤业主投诉的及时落实处理


第三章预算管理的范围与内容
第十二条 小区所有涉及现金形式的收支活动，都应纳入预算管理，明确预算目标，实现预算控制。第十三条 小区预算管理应当以提高公共资产积累为目标、以财务管理为核心、以资金管理为重点，全面控制小区经济活动。第十四条 小区预算管理的内容包括：（一）小区收入预算；（二）现金流量预算。第十五条小区收入预算是反映预算期内小区创收目标及其构成要素的财务安排，包括收入预算、成本支出预算、理财收益预算、财务费用预算。
第十六条现金流量预算反映预算期内现金流入、现金流出及其利用状况的财务安排，包括小区所有的公共事务产生的现金流量预算、理财活动产生的现金流量预算。

第四章 预算的编制与审批
第十七条 小区预算编制的主要依据：
（一）国家有关政策法规；
（二）小区长久建设发展的目标；
（三）业主大会确定的年度预算编制原则和要求；
（五）以前年度小区的财务情况。
第十八条小区预算的编制程序：
（一）业主大会确定预算年度的总体目标，同时成立或调整专项执行小组；
（二）业委会根据业主大会预算年度的总体目标，于每年11月初制定印发小区预算编制纲要，确定小区下一年度预算编制的原则和要求；
（三）各专项执行小组按照统一格式，编制本部门归口管理业务的下一年度预算建议，于每年11月20日前送业委会；
（四）业委会对各小组及秘书处提交的预算建议方案进行初审、汇总和平衡，并就平衡过程中发现的问题进行充分协调，提出初步调整的建议，在此基础上提出小区下一年度预算草案，于12月1日前报业主大会审核。
第十九条 小区预算的审批程序：（一）小区业主大会应于12月20日前召开预算专项会议，审查小区下一年度预算草案。对未能通过业主大会审核的项目，应进行调整或取消；（三）小区预算草案经业主大会审批后，由业委会下达各小组执行；

第五章 预算的执行与控制
第二十条 小区预算一经批准下达，即具有指令性，各执行小组、秘书处必须认真组织实施。第二十一条小区预算作为预算期内组织小区各项公共活动的基本依据，各专项小组及秘书处应将年度预算分解为季度计划或月度计划，原则上在每季度初10日内或月度初5日内下达，以确保年度预算目标的实现。第二十二条 预算内资金的拨付（一）预算内资金拨付的基本条件为：1、各专项执行小组及秘书处下达的计划或签署的审查意见；2、合同正本或其他具有法律效力的文件；3、准确填写的《付款凭单》；4、按照财务制度需要提供的其他有关凭证。（二）预算内资金拨付的程序：由资金使用的小组负责人填写《付款凭单》，并附相关文件、合同或资料，送业委会托管的物业财务部审核，按小区授权审批权限审批后，办理拨付手续。（三）预算内资金支出，由业委会托管的物管财务部根据资金的周转情况和项目进度情况拨付。合同或法律文件规定支付时间的，按规定的时间支付。（四）小区杜绝出借资金。第二十三条业委会托管的物管财务部建立预算资金拨付台账制度，各执行小组和秘书处建立预算执行台账，每季度末与业委会托管的物管财务部核对。第二十四条小区建立预算执行情况季度分析报告制度。各小组及秘书处应于每季度终了10日内将预算执行分析报告送业委会托管的物管财务部。业委会托管的物管财务部全面分析每季度预算执行情况，提交业委会，业委会向全体业主公布并备询。第二十五条年度终了，各小组及秘书处应清理当年预算执行情况，并提出需结转下年度安排的本年未执行完的项目及金额，送业委会托管的物管财务部初审、汇总后，由业委会托管的物管财务部编制当年的小区预算执行报告，报业主大会审批。预算执行报告一经审批，对未提出在下年度继续安排的未执行完预算项目予以注销。第六章 预算的调整第二十六条小区正式批准执行的预算，在预算期内一般不予调整。在预算执行中由于市场环境，政策原因等客观因素发生重大变化，致使预算编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。第二十七条 预算调整的基本原则：（一）目标一致原则，即预算调整事项不能偏离小区建设发展和年度目标的要求；（二）讲求效益原则，即预算调整方案在经济上应当能够实现最优化；（三）责任落实原则，即对常规事项产生的预算执行差异，应当责成专项小组（秘书处）采取措施加以解决；（四）例外管理原则，即将预算调整的重点放在预算执行中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键差异方面。（五）先有预算、后有支出。（六）积累原则。（七）节约就是创收。第二十八条 预算调整的程序：（一）预算执行过程中，各执行小组（秘书处）不得在总预算控制的前提下，在项目之间进行调整；（二）预算调整实行逐项审查、逐级审批制度；（三）预算调整的申请小组（秘书处）向业委会托管的物管财务部提出预算调整建议；（四）业委会托管的物管财务部对申请调整项目进行初审、协调和平衡，提出预算调整方案，上报业委会审查后报业主大会审批；（五）预算调整方案经业主大会批准后，由业委会托管的物管财务部下达给各专项小组（秘书处）。
第七章 损益预算管理第二十九条收入预算由各专项执行小组负责。
第三十条 成本费用支出预算分为行政经费预算、项目成本预算。（一）行政经费预算由秘书处统一管理。（二）项目成本预算由专项执行小组负责，业委会托管的物管财务部配合。
第三十一条 理财收益预算由专项执行小组和业委会托管的物管财务部共同负责。
第三十二条 财务费用预算和所得税预算由业委会托管的物管财务部负责。
第三十三条项目经费预算由业委会托管的物管财务部负责。项目预算经业委会审查、业主大会审批后，由专项执行小组负责签订合同，财务部门按合同支付。第三十四条 业委会托管的物管财务部负责根据上述具体预算项目编制损益预算表。

第八章 业委会预备费预算管理
（一）业委会预备费预算是用于预算执行过程中突发的、不可预见的支出或业委会认为需要安排的支出的预算安排。1、业委会预备费的年度预算由业委会提出建议，业主大会审批；2、业委会预备费的使用由业委会表决批准；3、业委会预备费的日常管理由业委会托管的物管财务部具体负责。

第九章 现金流量预算管理
第三十五条 现金流量预算由业委会托管的物管财务部根据损溢预算的分析编制。
第三十六条现金流量预算经审批后，由业委会托管的物管财务部按照审批的预算对小区现金流量实施统一调度；各专项执行小组（秘书处）配合业委会托管的物管财务部加强对现金流量的控制。
第三十七条小区应当强化现金流量的预算管理，严格按照现金流量预算组织和监控预算资金的收付，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支出。

第十章 预算的考核与监督
第三十八条 小区建立预算考核制度，小区预算考核的具体政策由业委会制定。
第三十九条 小区预算考核采取年度考核方式，由秘书处和业委会托管的物管财务部负责落实。
第四十条 小区建立预算责任人制度，各预算责任人为各专项小组负责人，秘书处的责任人为业委会主任。
第四十一条 预算监督检查的主要内容为：（一）预算是否符合国家财经法规和小区各项预算管理规定；（二）各项财务收支是否全部纳入小区预算管理；（三）预算资金是否按规定程序拨付和存放；（四）预算资金是否切实按照预算规定使用；
第四十二条 小区的监督检查形式为在小区的告示栏进行公布，并且对业主的质询进行说明。。第四十三条 本办法由业主大会授权人负责解释。

史上最牛的业委会选举(二十二)做点实在的事(六)

中华人民共和国的宪法规定中国的执政党是中国共产党,不存在在野党.维护这一政治体制的不是某个人,而是一系列的法律法规和人民代表大会制度,政治协商会议制度.执政党的执政方略通过政府来落实,政府的行为都要符合法律法规及人大政协的授权或同意,同时人大政协的意见也是通过政府来实现,这个制度在近三十年中体现了高效率,也取得了成功.
同样,小区也不存在在野党执政党,如果把反对自己的人列为反对党,那就太把自己当回事了.而且,即使把文锦苑搬到美国去,至少那里的反对党还能在议会发言,对政府进行质询,要求政府解释,而文锦苑业主们提了那么多的问题,却得不到任何实在的回答,说明其实在某些人心目中,业主的提问或不满以及我的博客其实不是反对党在发难,而是有人敢反叛,在大逆不道,在他们的意识中,文锦苑是个封建的王国,在王国里,没有人的权利,只有王的权力,主张权利,就是挑战权力,在这样的意识中,他们除了不断表明他们的正统地位和权威,就只剩下漫骂了,如同古代的王发布讨贼书,不管博客里讲什么,都是心怀鬼胎,是篡权夺印.
他们搬出房价下跌,小区人心惶惶等理由,来指责我和跟贴赞同的网友想把文锦苑搞乱,因为只有一滩死水,才能为所欲为.业主们议论关心的是自己的家园,有些人怕的就是这个,业主的关注度高了,某些人的禁忌就多,他的王国就乱.业主有问题业委会不作为可以,业主问业委会为什么不作为就不可以,你问了,小区的房价就跌了,因为更多人知道文锦苑有个违建垃圾房了.用这样的逻辑来引导不住在垃圾房上面的业主,你就不怕没搞乱却把我们的家园搞烂了.
党和政府一直在致力于政务公开,温总理对网络也有中肯的评价.文锦苑也是共产党的天下,你的一只手再大,也只能遮住你自己的眼睛.
文锦苑需要的是业主为美化家园出主意,出力.试想下,如果文锦苑里经常有很多活动,小孩的,家庭妇女的,老人的,那有多温馨.让小孩去感触自然,彼此信任;家庭主妇们交流心得,学个插花画画;老人们练习太极,下棋打擂.还有上班的男女可以聚在一起熬夜看世界杯,聊聊彼此的辛苦.这样的小区不值得羡慕,不值得追求吗?
有人指责博文小资情调,如果憧憬稳馨的家园就是小资,那大多数的人都愿意小资.
有人指责我的博文对小事不依不饶,如果违章的垃圾房是小事,那小区里什么是大事;对他人求全责备,我仅仅要求告诉我为什么招标了的价格还可以追加?凭什么追加?我们的公共物业到底有多少?在哪里?为什么那么便宜?这也叫做求全责备.如果这是求全责备,请告诉我,合格的业主应该是怎样的?
不想再去指责了,那对他们不起作用,因为有人认为文锦苑就应该是现在这个样子,这个样子已经很好了,再有什么想法和愿景就是求全责备了,就是对他们的怀疑.
文锦苑需要的是改变,改变需要每个业主都为家园付出些心血,或者,付出些关心.

第八章业委会预备费预算管理
（一）业委会预备费预算是用于预算执行过程中突发的、不可预见的支出或业委会认为需要安排的支出的预算安排。
1、业委会预备费的年度预算由业委会提出建议，业主大会审批；
2、业委会预备费的使用由业委会表决批准；
3、业委会预备费的日常管理由业委会托管的物管财务部具体负责。

第九章 现金流量预算管理
第三十四条 现金流量预算由业委会托管的物管财务部根据损溢预算的分析编制。
第三十五条现金流量预算经审批后，由业委会托管的物管财务部按照审批的预算对小区现金流量实施统一调度；各专项执行小组（秘书处）配合业委会托管的物管财务部加强对现金流量的控制。
第三十六条小区应当强化现金流量的预算管理，严格按照现金流量预算组织和监控预算资金的收付，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支出。
第十章 预算的考核与监督
第三十七条 小区建立预算考核制度，小区预算考核的具体政策由业委会制定。
第三十八条 公司预算考核采取年度考核方式，由秘书处和业委会托管的物管财务部负责落实。第三十九条 小区建立预算责任人制度，各预算责任人为各专项小组负责人，秘书处的责任人为业委会主任。
第四十条 预算监督检查的主要内容为：（一）预算是否符合国家财经法规和小区各项预算管理规定；（二）各项财务收支是否全部纳入小区预算管理；（三）预算资金是否按规定程序拨付和存放；（四）预算资金是否切实按照预算规定使用；
第四十一条 小区的监督检查形式为在小区的告示栏进行公布，并且对业主的质询进行说明。。第四十二条 本办法由业主大会授权人负责解释。

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最？？的答案：
西游：（猴子被人驯服）
红楼：（男人被女人驯服）
水浒：（好汉被官府驯服）
三国：（和平被战争驯服）

领导受伤了 情况严重了

转贴：原文：钱江晚报 人民网
■刘雪松
　　上海工作的河南青年王帅发帖举报家乡灵宝市政府违规征地，被灵宝警方跨省追捕囚禁8天。此事经媒体报道后，灵宝党政公众网上出现一篇落款灵宝市信息中心的回复称，王帅被刑事拘留完全是因为在网上发帖歪曲灵宝抗旱事实，与举报家乡非法征地毫无关系；王帅诽谤案正在办理中；报道给灵宝造成了不良影响，对灵宝市党政部门和市委宣传部王副部长的形象和身心造成了很大的伤害。
　　当初“领导很生气”，王帅就被跨省追捕了，领导说了，要让他受到一点惩罚和教训。现在“领导很受伤”，家人委曲求全、答应政府砍了自家的果树而得以“取保候审”的王帅，成了“诽谤案正在办理中”了。下一步摆在王帅面前的“惩罚和教训”是什么，得看受伤的领导下手重不重了。
　　征地问题，政府可以违法不讲形象，老百姓可以受伤；事情捅出去了，政府讲形象了，领导不能受伤了。老百姓的伤不叫伤，领导的伤才是真伤。领导伤了还得了，这兵怎么带，仗怎么打？还怎么能有好情绪带领群众科学发展？灵宝领导的形象和心灵，何其脆弱。
　　三番五次信访，领导没声没息。王帅网上发泄不满，领导龙颜大怒了，闹得跟封建社会太岁头上动了土似的。一介网民，有冤没处伸，说了几句过激的话，领导当成诽谤罪大动干戈了。一个置百姓信访反映情况而不理不睬的领导，是不会有耐心来解释百姓提出的不同意见的。他们维护的所谓形象，其实就是权力的尊严，神圣而不可侵犯。
　　让百姓说话，天不会塌下来。百姓有意见想对领导说，说明百姓还对你寄予希望，心怀期待。倘若百姓心里憋着的气连说都不想说了，说明百姓对你彻底失望了，我看这官差不多也当到头了。开明的政府和领导，面对舆论的监督和批评，最高明也是最简单的办法就是，恭恭谦谦地还原事实真相，让百姓真正知道你想了些什么，做了些什么，以此换取百姓的信任。倘若把人民赋予的权力当成个人的形象和尊严，靠强制行为来压制百姓的监督和批评，在社会主义民主法制社会的今天，就会时时觉得很生气，很受伤。除非你真正做到身正不怕影子歪，为民执政的权力，用得完美无缺。
　　人民的公仆，太把江山当成自个儿的，不是件好事。不把江山当成自个儿的，也不是件好事。很生气很受伤的灵宝市领导，真有勇气还原征地事件真相，就不应该觉得生气，不应该觉得受伤。百姓期待着灵宝市领导给一个明明白白的交代，而不是要看领导与王帅的这场力量角逐，究竟谁会笑到最后。大家眼睁睁看着，很受伤的领导，会不会让王帅体无完肤。

史上最牛的业委会选举(二十一)号外

接到新浪客服的电话,说是因为接到很多投诉博客失实的电话,以及接到了律师函,在律师函中,用文锦苑的各项规章作为证据,说明文锦苑的选举是完全符合规范的.新浪出于避免法律纠纷的原因,删除了部分相关选举的博文,同时表示,如果可以举证博文所述属实的依据,新浪可以重新判断,并对没有及时告知博主表示歉意.
依据正在整理中,但相关证据整理完毕后,除了给新浪看下,我也会象业委会一样,抄送到相关部门.
律师函是业委会发的,这是新浪确认的.业委会是业主自治的组织,我们的律师在业主强烈要求下,也没有向建垃圾房的发出律师函,但现在,法律顾问开始起作用了.
在法律上,业委会如果没有业主授权是不能采取法律行为的,那么这个律师函是谁授权的呢?业主还是业主代表?为谁维权呢?为全体业主还是业委会成员?
如果这封律师函是为全体业主维权的,是否经过了业主的授权?
如果是为业委会成员维权的,为什么有劳业委会的法律顾问?
答案只有一个,我们的法律顾问是为业委会成员维权的.
既然我们的律师能够用小区规章把这次选举说得那么通,只能说明我们的这些规章都是为了维护业委会的,同时在规则上确保业委会能够千秋万代,一脉相承.
因为,只要了解了这次选举的过程,每个业主都会有差不多相同的感觉.
我不想让新浪太为难,至少新浪没象文锦苑网站一样删掉所有的内容.
新浪只是我们借来的平台,因为文锦苑里没有这样的平台.在新浪发博以来,短短20天,已有8000多的阅读量了,也有近千条回帖.文锦苑关心家园的业主越来越多了,这是大好事,也是我开博的目的.
这几天中,我将继续在这里暂住,同时建筑另一处空间,到时通知各位业主.
心底无私天地宽,越写博客对这句话越有同感.
多少年来,为了个人奋斗,疲惫过,痛苦过,辛酸过.
这些天来,心情很好,虽然付出许多时间和感情,但可以不考虑自己的得失,痛快!
如果每个业主都能为文锦苑付出更多些感情,文锦苑会更美丽.
如果每个业主都不把自己当作文锦苑的过客,文锦苑会更多彩.
没有一个业主只生活在房产证的面积里,窗外也是我们的家,象关注小家一样关注小区,每个人都会发现自己能为别人做很多事,别人也能为自己做很多事.
关心我们的家园吧,我的邻居们.让我们的家园充满关爱,没有算计,充满温馨,没有冷漠.
这一切不取决于某个高尚的人来创建,靠我们每一个业主自己来努力.
文锦苑需要的是制度,一个大大制约一部分人的制度,只有一部分人的权力被制约了,每个业主的责任才会体现,每个业主的权利才会得到维护,每个业主的热情才会被激发.
制度不能是为适应谁或限制谁而制定的.制度是为杜绝一些想得到的偏门而制定的防火墙,是为促进一些有利于大多数人的事物成长的保护伞.
象第一届选业委会规定只能是业主代表中产生,现在又取消了这条限制,这不是制度的所允许的,如果这是制度,就是极不严肃的制度.
同样,选择了业主代表制度,又不按照建设部关于业主代表议事表决的相关制度行事,就是不遵守制度.

ZT:史上最牛的业委会选举(二十)做点实在的事(四)

先说2-3幢之间的垃圾房，这个问题已经存在很久，以至于我们闻不到臭气的业主都习以为常了。讲起来很惭愧，以前居然不知道小区里还有违章搭建的垃圾房，因为没有业主之间互相沟通的管道，也没见业委会的工作报告中有关于这个垃圾房的描述。
要解决垃圾房问题，首先要确认它是不是违章建筑，如果城管已经确认了是违章建筑，事实上就是定性了。如果没有正式的确认，建议相关业主，当然最好是业委会牵头，拿着资料到城管举报，然后拿到城管的定性资料，这里可能会牵涉到规划部门，这个工作城管会去查询的。
同时，要确认它是商务楼的垃圾房，还是数码港的专用垃圾房，往这个垃圾房里倒垃圾的是商务楼的大业主或数码港的工作人员，还是物管的清洁人员。
不管是谁的垃圾，如果负责倒垃圾的是耀江物管的清洁人员，处理起来就简单了，麻烦物管把垃圾房移到数码港的东口，那里靠墙的有大约6米空间，放这个垃圾房绰绰有余，只是清洁人员处理垃圾时没以前方便了，但增加几个人的工作量，可以免去几十户人家的心头之患，还是值得的。
如果是商务楼的垃圾房，而且还是他们自己在往外拉，建议业委会招集商务楼的业主代表开会讨论，既然商务楼的业主可以对住宅的物业费来投票表决，那就不能把自己当外人。如果还是固执己见，建议业委会拿着城管的鉴定资料，要求城管强制拆围。如果城管执法有难度，业委会起草，相关业主签名，到西湖区政府信访办投诉，要求执法。如果还不行，请我们业委会的律师研究一下，能不能凭着相关的鉴定要求西湖区法院强制执行（这个问题以前没注意过是否有相同案例，可行性没把握）。
如果这些都没效果，建议召开业主大会，对是否和商务楼合并为一个小区进行表决，把商务楼踢出去。同时，向杭州市信访部门投诉。
如果是数码港的专用垃圾房，建议把垃圾房的处理和我们的公共物业放在一起谈判，如果垃圾房不搬走，公共物业我们收回，反正现在的价格和楼上的办公室差不多，这点价格肯定租得出去。到时候，一楼隔出半块专卖山寨货，我们倒要看看数码港吃不吃得消。
说一千道一万，方法总比困难多。对君子我们讲君子话，对小人我们用他们的招。
任何办法都可能不会一劳永逸地解决问题，但问题出来了，总要去面对，想了各种办法还是功亏一篑，业主不会强求，只想着推委，业主没意见才怪。
最后一个解决办法。
昨天在小区的qq群里，业主向主任反映垃圾房的事，旁边冒出几个希望2-3幢“舍小家，为大家”，“数码港也是业主要同意才行”，“业委会没有法律地位的”，“业委会不是政府”的马甲，建议如果一切沟通暂无效果，就把垃圾房搬他家窗口下去。呵呵！
言归正传，小区的财务制度，今天是第六第七章。

第六章 预算的调整第二十五条小区正式批准执行的预算，在预算期内一般不予调整。在预算执行中由于市场环境，政策原因等客观因素发生重大变化，致使预算编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。
第二十六条 预算调整的基本原则：（一）目标一致原则，即预算调整事项不能偏离小区建设发展和年度目标的要求；（二）讲求效益原则，即预算调整方案在经济上应当能够实现最优化；（三）责任落实原则，即对常规事项产生的预算执行差异，应当责成专项小组（秘书处）采取措施加以解决；（四）例外管理原则，即将预算调整的重点放在预算执行中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键差异方面。（五）先有预算、后有支出。（六）积累原则。（七）节约就是创收。
第二十七条 预算调整的程序：（一）预算执行过程中，各执行小组（秘书处）不得在总预算控制的前提下，在项目之间进行调整；（二）预算调整实行逐项审查、逐级审批制度；（三）预算调整的申请小组（秘书处）向业委会托管的物管财务部提出预算调整建议；（四）业委会托管的物管财务部对申请调整项目进行初审、协调和平衡，提出预算调整方案，上报业委会审查后报业主大会审批；（五）预算调整方案经业主大会批准后，由业委会托管的物管财务部下达给各专项小组（秘书处）。
第七章 损益预算管理第二十八条收入预算由各专项执行小组负责。
第二十九条 成本费用支出预算分为行政经费预算、项目成本预算。（一）行政经费预算由秘书处统一管理。（二）项目成本预算由专项执行小组负责，业委会托管的物管财务部配合。
第三十条 理财收益预算由专项执行小组和业委会托管的物管财务部共同负责。
第三十一条 财务费用预算和所得税预算由业委会托管的物管财务部负责。
第三十二条项目经费预算由业委会托管的物管财务部负责。项目预算经业委会审查、业主大会审批后，由专项执行小组负责签订合同，财务部门按合同支付。
第三十三条 业委会托管的物管财务部负责根据上述具体预算项目编制损益预算表。

台湾的社区管理

苑内纷争四起，名为《史上最牛的业委会选举》的博客，博主虽然用词有点过火，但丝丝入扣，基本在理，反观跟帖中的一些马甲，则属于谩骂性质了，既没有文采，也没有理据，丢人啊。

致信Anne, 问问台湾的情况，给我回了一封长信，现一字不改，刊发于后：

台灣社區管理費通常依社區各戶所有權狀的面積計算及分攤。小區管理，拿我社區當例子，有居民選出的各棟棟長（我住家屬大廈社區）、管理委員會、管理主委。我社區地下建築共九層，一~三層歸建商經營家飾精品中心，其餘為停車場，所以建商也是住戶，也有投票權，票數依其所佔面積與社區總面積按比例計算，住戶一戶一票，無分面積大小。舉凡社區的保全（年年重新招標簽約）、社區健身育樂中心的經營與管理、還有社區環境美化及維護…等，都是管理委員會的管轄範圍。各戶繳交的管理費好像會撥出部份給各棟當基金，所以各棟會不定期辦聯誼活動，整個社區在特別節慶時，也有園遊會、烤肉活動、或特別舉辦如小朋友歌唱比賽…等。

台灣的土地使用權是永久的（土地建築面積固定，居住此面積的建屋住戶依購屋所有權狀平均取的擁有的土地面積，因此建物越高，住戶取得的土地所有權越少），土地所有權跟著建物一起轉移；住戶每年得交地價稅及房屋稅，自住屋及營業用屋的稅收基準不同，營業用屋稅收高些（售價也高些）。

我社區在住戶漸多的初期也有過一位相面堂堂的「蟑螂」社區管理主委，說是為住戶爭取更多，其實暗中拿建商未盡完美的漏洞敲詐建商，中飽私囊，還好社區住戶關心度高，結果他的西洋鏡被揭露，人就成了過街老鼠，沒人興趣理他。台灣許多社區因社區管理的紛爭，除社區健身育樂中心外，甚至連電梯或停車場都可能導致運作停擺，然而這些對住戶很重要，所以該爭取的還是得力爭，住戶共同的關懷很重要，真沒法ㄦ出力，發發聲是應該。

ZT:Trac中的Ticket系统

原帖：http://www.cnblogs.com/HanN1984/archive/2007/08/09/840575.html
一、Ticket系统简介
Ticket系统是Trac中关于项目管理的一个重要单元，它是一个简单有效的版本差异和Bug跟踪系统。
在项目开发过程中出现的任何问题，都可以用一个Ticket来标识，例如Bug，项目计划，功能改进，项目建议，Todo等等，都可以写成一个Ticket，开发人员通过访问查看Ticket系统，可以及时的了解到项目进度，有待解决的地方等等
每个Ticket都可以被修改和说明（Description属性），并说明这个Ticket是Bug还是项目建议还是其他什么（Type属性），指派由哪个人对这个Ticket负责（Assigned to/Owner属性），设定Ticket的优先级（Priority属性），设定Ticket的最终完成时间（Milestone属性），设定这个Ticket属于哪个模块（Component属性）。
二、Ticket创建，及其各个属性详解
点击“New Ticket”，进入“New Ticket”页面，在这里我们可以生成一个新的Ticket，生成新的Ticket时，我们需要填写Ticket必须的一些属性：
1.short summary:这个属性是Ticket的标识，可以理解为Ticket的名称，可以根据情况随意填写；
2.Type：这个属性表明你所要创建的Ticket是什么类型，Trac系统中默认包含三种Type，分别是defect，enhancement和task，我们也可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减，或修改Type，以符合我们的需求；
3.Full Description:这是对所要创建的Ticket的描述，用户以后可以根据一个Ticket的Type和Description属性，来判断这个Ticket的目的；
4.Priority：设定所要创建的Ticket的优先级，Trac系统中默认五种优先级类别，分别为blocker，critical，major，minor和trivial，我们也可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减，或修改优先级类别，以符合我们的需求；
5.Milestone：直译过来的意思是里程碑，我们可以理解为一个项目的不同阶段，一个Milestone包含一个名称和时间，其中时间即为项目中这个阶段的预计完结时间，我们通过设定这个属性，来表明所要创建的Ticket属于哪个Milestone，属于项目的哪个阶段，该在哪个时间之前完成，Trac系统中默认有四个Milestone，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
6.Component：这个属性可以理解为一个项目的层或者模块，通过这个属性，可以设定我们所要创建的Ticket属于项目的哪个模块，或者说属于哪个层级，这样便于分类，便于划分任务，Trac系统默认有两个Component，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
7.Version：用来说明当前所要创建的Ticket该归结于项目的哪个版本，这个主要在项目的多个版本同时开发时，例如项目1.0版本正在维护，同时也在进行项目2.0版本的研发。Trac系统默认两个Version，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
8.Keywords：用来标记所要创建的Ticket，在Ticket搜索，或者生成Ticket报告时会有用；
9.Assign to：说明这个Ticket归谁负责；
10.Cc：这是一个使用逗号隔开的字符串列表，表明当这个Ticket被修改时所要Email通知的地址，格式如shengf@star-net.cn,yaoq@star-net.cn,cjl@star-net.cn,hann@star-net.cn
三、查看Ticket
1.点击“View Tickets”，进入Ticket查看页面，在这个页面中，会罗列出8个Report，如下所示：
以下!!!!中的内容为注释
（1） Active Tickets !!列出所有Active的Ticket!!
（2） Active Tickets by Version !!根据Version列出所有Active的Ticket!!
（3） Active Tickets by Milestone !!根据Milestone列出所有Active的Ticket!!
（4） Assigned, Active Tickets by Owner !!根据Owner列出所有已被assign的Ticket!!
（5） Assigned, Active Tickets by Owner (Full Description) !!同上，只是多出Description!!
（6） All Tickets By Milestone (Including closed) !!根据Milestone列出所有的Ticket，包括已经Close的Ticket!!
（7） My Tickets !!我的Ticket!!
（8） Active Tickets, Mine first !!列出所有Active的Ticket，我的放在最前面!!
2.可以点击页面下部的“Create new Report”按钮，利用Sql语句，生成一个新的Report
Trac底层使用PostgreSQL数据库来实现的数据保存，所以Report的生成应该是利用SQL语句去查询数据库来实现的，由于本次调研主要针对Ticket系统的流程和功能，所以暂时没有去了解Report的生成方式，以后有待完善。
3.点击“Active Tickets”，可以看到一个Ticket列表，点击任意一个，可以查看详细信息
（1）在点开后的页面，我们可以看到这个Ticket的详细信息，例如这个Ticket由谁提出，由谁负责，优先级，最后期限，所属模块，所属版本，关键字，Email通知列表等等；
（2）在页面下面，我们可以对这个Ticket进行修改，可以修改Summary，Tpye，Description，Reporter，Priority，Milestone，Component，Version，Keywords，Cc字段，修改时，需要添加一个Comment，用于描述本次修改的内容；
（3）我们也可以在页面的最底部，选择我们所要进行操作的类型，具体可以进行那些操作，则跟Ticket当前状态有关，如果一个Ticket为New状态时，可以进行如下四种操作：
（i） leave as new，离开当前页面，让这个Ticket保持New的状态
（ii） accept ticket， 接受这个Ticket，一旦接受，这个Ticket的状态则由New变为Assigned
（iii） resolve as ...， 关闭当前Ticket，也就是表示这个Ticket所代表的问题已被解决，被解决的级别分为五种：fixed，invalid，wontfix，duplicate，worksforme，一旦关闭这个Ticket，则这个Ticket的状态会变为Closed
（iiii） reassign to ...，重新给这个Ticket分配负责人，一旦重新分配，则Ticket状态变为New
注：
I、从Ticket生成开始，对Ticket进行的任何操作，都会以Email形式通知Ticket中Cc属性所指定Email列表中的所有Email，其Email格式虽然简洁，但可以通过Email实时的了解的Ticket的动向，这点值得注意；
II、后面我附了一个Ticket的流程图，用状态机描述的，可以看一看。

基于internet的开发的一些链接

让VS 2008支持Subversion
支持Subversion的虚拟主机
Cvsdude:提供Subvision的主机，开发版价廉 7美元，但不提供Trac
Devguard: 200M 不限制用户，7美元起步,提供Trac
居然还有可以免费的http://www.codespaces.com/shop 对2个用户500M提供免费的，http://xp-dev.com/也是免费的，邪门了，但看看这页，好像真是活雷锋：
http://roopindersingh.com/2008/11/01/free-subversion-hosting/。

10个免费SVN:http://www.straw-dogs.co.uk/09/20/6-free-svn-project-hosting-services/

Hosted-projects.com 看起来更实惠，但问题是，好像只是两个人在干活，服务器也只有两台：
All plans include the following features:
Encrypted, secure access to your project
Unlimited E-Mail support in English and German
Regular backups
No setup fees, no minimum contract period
Unlimited number of repositories and Trac projects
Unlimited configurable Subversion and Trac notifications

Plan Developer
100MB SVN/Trac disk space
50MB WebDAV disk space
Unlimited number of repositories and Trac projects
Unlimited developer accounts 1 Month: 7 USD 3 Months: 20 USD 12 Months: 70 USD

Plan Team
1000MB SVN/Trac disk space
100MB WebDAV disk space
Unlimited number of repositories and Trac projects
Unlimited developer accounts
Your own, private Bugzilla installation 1 Month: 15 USD 3 Months: 40 USD 12 Months: 150 USD

CollabNet 产品比较:提供中文服务，但是价格昂贵

开发更好的软件，我相信 ITS(Issue Tracking System) 和 VCS(Version Control System) 是必不可少的。
所以，有必要学习和使用 Trac。 通过搜索引擎，知道有以下 ITS : Bugzilla : 基于 Perl。
Gemini : 非开源，基于 .Net，免费版可供5人使用， SharpDevelop 就是用的他。
JIRA : 基于 Java，重量级。
Mantis : 基于 PHP，轻量级。
Trac : 基于 Python。

FreeMind，开源的思维导图软件 值得一用

史上最牛的业委会选举(十九)做点实在的事(三)

今天是4月12日，一年前的5月12日，是四川汶川大地震发生的日子。那一天，无论是美丽的还是破败的，无数个家园在一瞬间失去了；无论是幸福的还是不幸的，无数个人生在一瞬间停止了。
哀悼日快要到了，哀悼的汽笛将为每个人而鸣。
人生短暂而无常，我们需要珍惜。
珍惜我们的生命，让人生无悔。
珍惜我们的时间，让光阴成金。
珍惜我们的家园，让文锦苑成为大家的港湾。
在继续做小区预算制度的讨论前，先节选几段网友的跟帖

跟帖节选（一）
我从大量追随博主的跟帖中，听到对博主的欢呼，但也看到对敢于顶风讲述实情、对博主所列事实予甄别者被斥之为“死党”、“狗急跳墙”，，，，这似乎并不符合自称的“民主精神”，倒象是地道的“党同伐异”。 我并非认为现业委班子完美无缺、苑区工作无懈可击，恰恰是认为一切都还在发展完善中，需要改正、提升的空间很大，尤其在我赴国情和文化相似的国家考察其小区管理后（当然非专业调研难能深入），对比之下差距显然。但我们必须承认文锦苑在维权、制度建设和环境改善方面的进步.就以维权而论,初创之际的业委所面临的是一个有着深厚政府背景及强大律师团队的大开发商，经数十次艰难较量,才最终获胜，为全体业主赢得了巨额赔偿，这在省市社区中是绝无仅有的成功.坚持不懈、不折不挠为大众利益与外界作维权斗争，这才是真正的最牛业委精神。领回了钱，搞了建设却不意引起一场最牛的“窝里”斗,这着实让中大、让外人耻笑了！文锦苑被评选为全省唯一的先进小区,完全是名归实至，这是全体业主及业委委员们共同努力经营的结果，是全体的荣誉，尤其是一屆业委作出了开拓性、奠基性的贡献，而今何要蓄意抹黑、必欲倾覆而后快？我是老者，一辈子从事自然科学，我所最忌恨的是造假、以不实之词挑动是非、制造事端，有许多近乎造谣中伤，这是有违基本道德的行为，乃为人所不齿。我不惧被划入死党之列，我将直陈我所亲历和知晓的事实。 我观今日之情势，群情激愤，风暴还会越演越烈，我以为当前先不要奢谈制度、变革之类，以及争辩一些技叶末节的错误、不足，也不宜匆忙推进选举，当务之急乃是稳定人心、构建和谐人间关係，欲达此目的，则必先要“明是非”、“正视听”，故提议由多方组织专案组,立刻一一查证博主所列举的贪脏旺法之种种、调查已经有人公开列举的诸委员每人数十万的贪污事实（有陈述记录和旁证）。当前各种人物粉墨登场、巳都人鬼难辩，还谈什么选举？偟论改革发展？ 但对此次可称世上最牛的博客风暴，也应于客观的评价，在博主论坛中不乏好的主见和设想，湧现众多有识之士，从长远而枧，应该是好事，引起对制度、规章、业委团队职责、建立交流互信平台等多方的反思，有利于今后罗织人才、推动深层变革。我期待着风暴过后再现清明，在家园上空看到丽日春光。


跟帖节选（二） 看了楼上所言，急切想知道到底是博主危言耸听、煽动闹事，还是某些业主代表/委员的确贪赃枉法，为了搞清事实真相，给全体业主以交代，尤其是现在适逢选举时刻，这些事情不搞清楚，不但坏人会逃过应有的惩罚，今后小区仍旧是吵吵闹闹一锅粥，没法建设和谐家园，强烈要求彻查博主所言种种业委会“劣迹”（待查实）！！！！ 建议实施办法： 由社区牵头，博主、业委会代表，及业委会成员外的代表共同组成专案组，聘请专业律师、审计，彻查楼主列举的种种业委会“劣迹”（待查实）。如子虚乌有，将博主以诽谤罪诉诸法庭；如确有其事，将涉案人员打入监牢。所需费用，因袭广大业主利益所在，由小区统一支付。



跟帖节选（三）

说真的，大学毕业在杭州创业多年，为孩子念书买了文锦苑的房子。虽然物业管理水平和业委会工作还是需要提高，但是比较我同学们住的山水人家、绿园、桂花城真是人性化许多，我以住在文锦苑小区为荣！ 小区里人才济济，有几个愿意出头露面为大家谋福利的？业委会们动用各种关系为小区争取权益，大家有目共睹，值得尊敬。 博主如果真是愿意为小区出力，我想只要你能出面解决2-3幢垃圾箱问题和你所谓的西溪数码港房租收益(300万)问题，全小区的人民都会拥护你做业委会主任的！至少我第一个举双手赞成！ 科技如此发达，要查一个人的IP地址其实是很容易的。博主所言有许多是值得业委会思考的地方，但也有许多臆想之词，采用匿名的方式设立博客其实是一个很不明智的举动。望博主三思。



这三篇，有异曲同工之处，成立专案组，查IP（可能已经查了），然后是让我来处理2幢垃圾箱和数码港租金。
看了这样的文字，恍如隔世。我没有经历文革的全部，但专案组这个词还是记得住的，那个时候，即使是个小单位，也可以成立专案组，然后隔离审查。那位考察过国外小区的老者，那位熟练追查IP的创业多年的邻居，想必还沉浸在对往事的美好回忆中。
时代变了，那位老人。那个时候，你可以通过专案组，通过私设公堂来建立自己的专政，现在不能了。
顺便提一下，那位创业多年的邻居，你能够把新浪博客的IP查出来，技术算是很牛的了，至少新浪的防火墙对你没起作用，呵呵，层层防护之中，取IP地址，如探囊取物一般，比关老爷都帅。
现在是地球村了，若要人不知，除非己末为。
不理他了，继续财务制度，今天是第四、第五章。

第四章预算的编制与审批
第十六条 小区预算编制的主要依据：
（一）国家有关政策法规；
（二）小区长久建设发展的目标；
（三）业主大会确定的年度预算编制原则和要求；
（五）以前年度小区的财务情况。
第十七条小区预算的编制程序：
（一）业主大会确定预算年度的总体目标，同时成立或调整专项执行小组；
（二）业委会根据业主大会预算年度的总体目标，于每年11月初制定印发小区预算编制纲要，确定小区下一年度预算编制的原则和要求；
（三）各专项执行小组按照统一格式，编制本部门归口管理业务的下一年度预算建议，于每年11月20日前送业委会；
（四）业委会对各小组(秘书处)提交的预算建议方案进行初审、汇总和平衡，并就平衡过程中发现的问题进行充分协调，提出初步调整的建议，在此基础上提出小区下一年度预算草案，于12月1日前报业主大会审核。

第十八条 公司预算的审批程序：（一）小区业主大会应于12月20日前召开预算专项会议，审查小区下一年度预算草案。对未能通过业主大会审核的项目，应进行调整或取消；（三）小区预算草案经业主大会审批后，由业委会下达各小组执行；

第五章预算的执行与控制
第十九条 小区预算一经批准下达，即具有指令性，各执行小组(秘书处)必须认真组织实施。
第二十条小区预算作为预算期内组织小区各项公共活动的基本依据，各专项小组(秘书处)应将年度预算分解为季度计划或月度计划，原则上在每季度初10日内或月度初5日内下达，以确保年度预算目标的实现。
第二十一条 预算内资金的拨付
（一）预算内资金拨付的基本条件为：1、各专项执行小组(秘书处)下达的计划或签署的审查意见；2、合同正本或其他具有法律效力的文件；3、准确填写的《付款凭单》；4、按照财务制度需要提供的其他有关凭证。
（二）预算内资金拨付的程序：由资金使用的小组负责人填写《付款凭单》，并附相关文件、合同或资料，送业委会托管的物业财务部审核，按小区授权审批权限审批后，办理拨付手续。
（三）预算内资金支出，由业委会托管的物管财务部根据资金的周转情况和项目进度情况拨付。合同或法律文件规定支付时间的，按规定的时间支付。
（四）小区杜绝出借资金。
第二十二条业委会托管的物管财务部建立预算资金拨付台账制度，各执行小组(秘书处)建立预算执行台账，每季度末与业委会托管的物管财务部核对。
第二十三条小区建立预算执行情况季度分析报告制度。各小组(秘书处)应于每季度终了10日内将预算执行分析报告送业委会托管的物管财务部。业委会托管的物管财务部全面分析每季度预算执行情况，提交业委会，业委会向全体业主公布并备询。
第二十四条年度终了，各小组(秘书处)应清理当年预算执行情况，并提出需结转下年度安排的本年未执行完的项目及金额，送业委会托管的物管财务部初审、汇总后，由业委会托管的物管财务部编制当年的公司预算执行报告，报业主大会审批。预算执行报告一经审批，对未提出在下年度继续安排的未执行完预算项目予以注销。

未完待续

史上最牛的业委会选举(十八)做点实在的事(二)

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100d9e5.html

我本人不认为只有参加到业委会或者当选了业主代表,才可以为小区出力.文锦苑里藏龙卧虎,人才多多,要想让自己的家园更加美丽,只有大家多想多看多做,就如同我前面的博文中提到过的,我们不能太懒了.
回过头来看业委会,好象也不能认为业主对小区事务比较淡漠就可以把他们忽略不计.以前业主只要不涉及到自己的切实利益就不关心,是认识不够的问题;现在除了自己的切身利益也开始关心其他了,是认识加强的结果.有几个人在我的博客上不断说"你跳出来呀""你现现身呀",我觉得除了无聊外,就是无知了.关心小区不在乎你是不是要当代表或委员,不在乎你是不是实名或匿名,也不在乎你有没有能力,在乎的是你愿不愿意在力所能及的范围内做些对小区有益的事.
遵守小区规章停车是力所能及的,不乱丢垃圾是力所能及的,为小区建设提建议是力所能及的,在没有正常管道可走的时候,开个博客或跟贴提出意见和建议也是力所能及的.
至于小区物业的价值会不会因为小区里有争议而贬值,我想尽管不用担心.如果文锦苑变成了我们都满意,都热爱的小区,搬家都舍不得了,我们的物业还会贬值吗?
为了掩饰脸上的脓包而涂抹胭脂,除了自己,别人不会认为是"艳若桃李".有了问题,马上有解决的机制,才是宜居的好地方.我们一起为建设宜居的家园而努力.
我不是财务专业,但工作时,受全预算的严格限制.效率的确有一定的影响,可有个好处是,无论怎么变化,局面都不会失控,而且,我使用资金有非常多的制约,想犯错误都没有机会.
约了几个财务专业人士到我家,探讨小区的财务规范,取得了些共识,劳他们大家写了个初稿,供大家参考,小区里有不少企业主和职业人士,大家一起来讨论下.
这个方案有个最大的好处,不是在财务上的,而是在业主参与上.这个方案的基础是小区的所有活动都是由不同的专项执行小组来完成的,专项小组是由全体业主报名和选拔组成的.业主大会作了决策,由业主委员会负责专项小组的组成,业主在各自的领域通过参加专项小组为小区做工作.从而形成群策群力,大家参与的小区建设氛围.
今天开始分段把方案介绍给大家,希望大家一起来完善.


文锦苑预算管理制度 第一章总则第一条 为加强文锦苑的预算管理，提高小区的财务透明度，实现小区的公共资产增值和保值，建立并维护小区的和谐，特制定本办法。第二条本办法所称预算是指以现金对小区财务活动所作的具体安排。预算管理是指对预算的编制、审批、执行、控制、调整、监督等管理方式的总称。第三条 小区预算年度与自然年度一致。第四条 小区预算管理的基本任务：（一）确定小区的年度收入目标并组织实施；（二）确定小区的年度支出项目并组织落实
（三）明确小区业主、业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）预算管理的职责和权限； （三）便于小区业主对小区财务活动进行控制、监督和分析。第五条 预算管理的基本原则：（一）量入为出，综合平衡；（二）积累优先，确保民生；（三）全面预算，过程控制；（四）权责明确，分级实施；
第二章 预算管理的组织机构第六条 小区建立由业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）构成的三级预算管理体系。第七条 小区业主大会是预算管理的最高决策机构，负责确定小区年度收入目标，审批小区年度项目预算方案及其调整方案。第八条小区业委会同时为小区预算管理组织。负责审查预算草案、预算调整草案及预算执行情况报告，向业主大会及全体业主提交预算草案和预算调整草案，组织对专项小组（秘书处）的预算考核与监督。 第九条 小区业委会秘书处和各专项小组为预算责任部门，负责本部门的预算编制、执行、分析和控制等工作。第十条小区业委会秘书处和各专项小组之间的预算管理权限，必须划分清楚，做到权责明确。各专项执行小组根据项目开展需要设相应的项目负责人，专职秘书（或秘书长）为业委会常设机构的负责人，负责秘书处的预算管理工作。第十一条 预算管理组织的组成、职责及专项执行小组目标：1、业主大会： 小区预算主任委员（由业主报名，业主大会通过担任）
2、业委会：
业委会主任及全体委员3、业主大会职责：（1）决定小区的集体资产管理目标及方针；（2）审查各专项执行小组（秘书处）初步预算并讨论建议修正事项；（3）预算的核准；（4）环境变更时，预算方案的修改；（5）接受并分析预算执行报告。4、业委会的职责：（1）提供各项目编制预算所需的表单格式及进度表等；（2）提供各项目所需成本与费用等资料以供编制预算的参考；（3）比较与分析实际执行结果与预算的差异情况；（4）督导各专项执行小组切实执行预算有关事宜；（5）其他有关预算执行的策划与联络事项。5、专项执行小组工作目标。（1）公共物业增收小组充分分析和研究数码港的商铺租赁价格走势，实现租赁收入的最优化。
（2）小区广告增收小组①调查业主对小区广告的接受程度②建立小区广告收入开发的稳定渠道③在业主接受的前提下，实现广告收入的增长。
（3）小区停车专项小组：①调查小区业主停车中存在的问题②提出小区停车制度的改善版③与物管确定停车管理中的各自职责；④督促物管对停车设备、设施、工具、器材的保管、维修；⑤小区停车位置的最优化；⑥小区停车应有标识的设置；
（4）小区建设专项执行小组：①项目计划制定、组织、实施、完成；②项目质量保证；③项目开展时环境卫生和安全的维护。 （5）业委会秘书处
①控制管理费用；②季节性物品的管理；③办公室设备的管理；④小区情况和小区财务情况，业委会工作情况的张榜备询；⑤业主投诉的及时落实处理

ZT:史上最牛的业委会选举(十七)做些实在的事(一)

系列文章第十七篇新鲜出炉，原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100d8b8.html

通过非常手段删掉我的文章和大家的评论,牛是牛了点,不过效果却恰得其反,既证明了我们在讨论的问题是他们回答不了的,也证明了他们的卑鄙程度.不想再声讨了,他们删得了新浪的,删不光转帖的,删得掉我们写的,删不掉我们想的.
除了不能参加这次的业委会选举投票,我们也要为将来作些准备.这就是我们的行动.今天开始,我们来研究小区的乡规民约.
仔细地研究文锦苑现行的各项规章,在格式和内容上,都没有太大的问题,基本都是政府部门制定的基本格式内容.应该说,政府部门制定的东西,都是经过调查总结,高人研究的,不会有问题.但为什么在文锦苑的实施中却引发了那么多的矛盾呢?在研读过程中,我有一个心得,就是政府部门制定的规章都是原则性的,但由于中国地域广大,每个地方都有独特的个性,作为政府部委,只能出台纲领性的条文,对操作实务没有针对性,需要各地在实施时再制定具体操作细节,只把政府部委制定的框架式条文作为行事规章,用句法律的术语讲,就是自由量裁度太高.
自由量裁度高,就意味着对操作的人的个人操守要求很高.而个人操守是没有统一的客观衡量标准的,因为每个人对操守的理解不一样,众口难调.所以,国家为了在法律执行中尽可能避免因为执法人的操守而影响结果,一方面用司法考试的方法提高法律工作者的入行门槛,还有就是出了很多的细则条例或司法解释,用以规范法律的执行.
文锦苑的大多数矛盾就源于各项规章的自由量裁度实在太高了,缺乏落实规章执行的细则.中国字那么多的内涵,如果不根据文锦苑的特点作出某些环节的细则,文锦苑的各项规章事实上都无从真正落实,从而导致相应的连锁反应,特别是对业主行使权利的规章不落实,那么对业主应尽业务的规章就不可能得到落实.
小区不是国家,规章不用太复杂,但治大国如烹小鲜,该有的还必须有.
<业主代表和业委会选举办法>,<小区议事规程>,<财务制度>,<业主公约>,<业委会章程>,这些现在已经有的需要完善或修改,没有的要马上制定.在此基础上,其他的业主行为规范可以不断地细化.
财务问题是引发矛盾的中心问题,对财务公开的理解不同,导致对小区存在的问题的不同解读,在文锦苑的各项规章中,惟独缺失的就是财务公开的制度.一般业主解读财务公开是你要张榜每项收支的名目,数额,现任业委会的解读是你可以来查帐.一方面业主不满意,一方面操作的人还有情绪,这是何必呢?小区工作本来就应该是公益性质的,这样的结果谁都不想看到.
所以,我倡议小区制定<文锦苑财务规程>,用来规范公共资产的合理利用和使用,在制度上保障业主在集体资产的利用和使用上的决策权,知情权和监督权.大家都参与,大家有责任.这样虽不能杜绝个别业主的不满,但不会有群体的不满,而且,操作的人不用带情绪了,因为决策权和操作权分开了,没人会指责你暗箱操作了.
我建议小区的财务制度实行全预算制度,就是说,在下一年度开始之前,就制定好财务的收入计划和费用支出计划,使全体业主做到心中有数,有什么意见和建议,大家可以在做预算的时候提出,而业委会也可以明确的制定下一年的工作计划,并按照计划开展工作.
财务收入的预算,可能需要业委会(或专职秘书长)来起草,并且要按照中国住房和城乡建设部制定的<业主大会规程>,取得50%以上的业主同意.这里的收入预算包括了小区可能的各项收入,如公共物业收入,小区广告收入,停车费收入,理财收入等等,这个预算一旦通过了,也是考核业委会或专职秘书长工作的标准之一.能够为业主增加集体资产的当然就是有大功劳的,只通过花了多少钱,是评不出是否称职的.
费用支出也要做预算,一年早知道.准备做哪些项目,人工需多少,应对突发需留多少等等,分为固定支出和变动支出.这个预算的通过,建议要有60%以上的业主同意.
在实行时,每个季度要公布预算执行情况,每个月要公布收支流水,并随时接受业主的查询.
我不是财务专业出身的,但我觉得财务制度就是要把经手的每个人都当小人来防,这样的制度最起码不会拉人下水,尽可能地不给人犯错误的机会,这也是对经办人的负责任.
如果业主或网友中,有制定全预算财务规程的行家,或者对财务规程有心得的高手,希望能够得到你们的帮助,共同来编制一个不太复杂,又尽可能有针对性的东西.来供全体业主参考.

还真给删了

备份了新浪文锦苑博客的前十二篇博文，看看只有跟贴被删的，原帖是没有删的，就不打算继续备份，嘿嘿，今天居然有人发现第14篇被删除了(可惜我没有给他备下来)，再隔了半小时，前四篇连同评论都被删除了，^_^，看来备份还是很有必要的。

博主的留言：
新浪回复本人投诉时称:文锦苑的博客不是新浪主动删除的,现在还在做数据的检查,如果确定是黑客所为,不排除采取法律措施.

史上最牛的业委会选举(十六)卑鄙是卑鄙者的通行证(二)

原帖地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100d8gx.html

看来,我们真的低估了某些人的牛.
能够在小区象骂奴才一样对业主,
你不算牛!
能够拉三四个死党围攻我的博客,
你也不算牛!
能够自说自话地为小区选择下一届领导班子,
你也还是不算牛!
到新浪删掉我的博客,
这才算牛!
真的好牛!!
我知道你当不了黑客,
你没那本事,
你可以叫个想进步的小鬼来玩这个技术活.
很快,很顺利.

我衷心地谢谢你,
很多不明真相的业主谢谢你,
很多被你羞辱的业主谢谢你
很多被我鼓惑的无良网友谢谢你,
因为你的行为已经证明了所有的是是非非,
因为你的行动已经说明了你已经崩溃..

习惯于扪心自问的老大啊,
终于决定突破法律的低线了.
如果你不愿接受我们的感谢,
至少那个骇客小鬼要谢谢你,
因为,有个不想被黑的报案了.

知道你无耻,
不知道无耻到这个地步;
知道你无知,
不知道你无知到这个地步.
通知下你的骇客小鬼,
技术不错,动作很快.
在被抓住之前,
一定要把腾讯再拿下.
那个无事生非的业主群,
号码是70056189,
把这个群给废了,
查出每个不安分的鸟人的IP,
给他们安上口罩,
砸破他们的电脑,
通知他们的单位,
跟踪他们的举动.

我终于知道了,
业主们也知道了,
文锦苑里有牛人,
可牛人自己不知道,
网络里还有句话,
哈哈!
你真的"史上最雷".


本来,今天开始要对文锦苑的规章提出一点修改建议.第一篇准备写的是<文锦苑财务规程>,这个需要写,因为原来没有,我准备分为"计划预算"和"费用预算",前篇规范公共收入的创收和理财,后篇规范费用开支,我草拟的规程是按照全预算来写的,把项目决策和项目执行彻底分开,使业主年底就知道第二年准备创收多少,计划哪些项目,费用支出有多少(业主大会制定).同时,准备把财务公开明确为财务资料的公布.
没想到有人居然这样跳出来,压力大,没想到大到狗急跳墙.
呵呵!原形毕露.
有人以为删掉了博客就可以堵住业主的嘴巴,大家可以从部分帖子看到他们的嘴脸,"楼主，你既然不去上班，闲来无事，那就多写邪。 "大不了再删掉. 如果某些人现在正在得意,哈哈!我比你更开心. 你有办法拿业主的钱来雇律师,我不用出钱,我自己就是. 请大家参阅<信息通信导报>4月7日的报道,虽然是家相对专业的报纸,但关注民生.报道的题目是"网上惊现最牛业委会选举>,记者到文锦苑来采访过业委会和部分业主物管人员. 有些人对网络只是厌恶,但对传统报纸却是极端的害怕,今天的博文被删与报纸的报道有直接的联系. 某些人真的害怕了.

转载：网上惊现史上最牛业委会选举风波

《信息通信导报》注意到了这个博客，92期第8版。

近日，记者从新浪博客网上看到一个名为《史上最牛业委会选取》的博客。从3月25日至记者发稿止，该博客主人共发表了九篇文章，详细描述了杭州某小区业委会换届选举存在种种问题。该博客一经推出，便引起了网友的广泛关注。该博客在短时间内评论者云集，有支援博主声讨业委会的，有理解业委会辛苦工作的，甚至出现了以该小区物业保安和工作人员身份的回复评论。 看到如此景象，记者通过留言和网络纸消息试图联系该博客的主人，但是截至目前，博客的主人依然保持神秘。此外，记者还实地走访了杭州这一小区，分别对业委会、物业公司和部分小区业主进行了采访。事件源于业委会任期延长 事件的起因源于一张小区业主委员会通知单。博主提到在家中邮箱中收到了该小区业主委员会将业主代表和业委会任期从三年调至五年的通知，并声称是经过业主代表讨论后决定的，现在征求业主意见，而博主对此做法却提出了质疑。 对此，该小区业委会的韩律师在接受记者采访时表示，小区业委会将业主代表和业委会的任期延长的原因在于日前小区的绿化工程都是现任业委会统一负责的，该项工作正处于进行当中且工程复杂繁缛，出于对绿化工程负责的精神和态度，在经过了全体业主代表的同意后，才将任期延长，如果绿化工程中途更换负责人，担心会给小区绿化工作带来混乱和影响。焦点问题各执一词 在该博客上，记者发现还有几个争论的焦点问题。比如该小区开发商赔偿金使用和业主共有财产租金收入等问题。博主称，该小区在开发商交房时少了很多配套设施，比如游泳池等，经过交涉开发商赔了260万元，全体业主同意将这些钱全部用于绿化。绿化中，业委会通过招标预算是100多万元，但决算时却有200多万元。关于业主共有财产租金收入问题，博主写道，该小区有公共物业600平米，租金应在12元到15元一平米每天，一年的租金是300多万，而业委会称租金一年只有30多万。 对于这两个问题，业委会相关人员告诉记者，绿化决算比预算多的主要原因是在绿化执行中，绿化成本不断开高导致，而且当时的绿化工程不是简单的栽树种草皮，还包括更换监控设备，修整小区通道等。至于共有财产的租金收入，由于位置和地段的原因，该租金根本没有15元一平米每天，只有1.5元到1.8元每平米每天，每年的收入30多万元，业委会通过多次谈判签订租赁合同是逐年上涨的趋势，2008年该租金收入是48万多元。 该小区的业委会韩律师告诉记者，该博客上的信息基本都是不真实的，是小区的某些业主胡乱猜测，业委会的工作是十分辛苦的，收支是经得起审查的。 小区的一名保安告诉记者，该小区选取业委会和农村选村长一样，本来是吃力不讨巧的差事，可是在该小区，这个职务有很多人都想争。业委会可能会采取法律手段 因为一直没有联系上博客主人，所以记者对于博主的采访无法进行。对于博主的身份，业委会相关人员向记者透露，他们已经将目标锁定在小区的某几位业主身上。 在采访中，业委会始终坚持自己为这个小区的物业工作做出了很大贡献，并未从中获得所谓的“油水”，大部分时间都是任劳任怨，千方百计做好小区物业工作。目前，业委会的7名委员有6名硕士，1名高级技术员，业委会的最大愿望是为广大业主服务好，尽最大力量为业主争取利益。 同时，业委会表示会随时关注事情影响，如果后果情形严重给业委会带来严重的名誉损坏时，他们不排除采取相关法律手段来应对对他们的诽谤，给业委会一个公正的结论。互联网力量再次得到体现 截至记者发稿时，《史上最牛业委会选取》的博客内容还在争论当中，其中的是是非非暂不先说，这个事件本身让我们再次看到了互联网传播力量的强大。 目前，我国网民总人数达到2.98亿，BBS论坛130万个，都是全球第一。互联网的兴盛，大大拓展了网民表达心声的空间，深刻影响着社会舆论的形成机制和传播方式。QQ、电邮、MSN早已熟知，博客、空间、网游、搜索又深入网民心中，互联网已经变成了一个不可或缺的沟通平台。此次史上最牛的业委会选取事件，生动体现了这一点。该小区一位业主仅仅在网上开通了一个博客，就引起了各地网友的广泛关注，在评论中，许多网友建议将这个博客链接到天涯、浙江在线、19楼等知名网站上，让更多网民看到这个事件，扩大影响力，借助网络的力量揭开事情的真相。（杨木喜）

史上最牛的业委会选举(十五)只有结束才有开端

写了快半个月了,天天在列举发生在身边的种种不正常的事,很气很憋闷.其实,这其中的不少,相信大多数业主以前也有所耳闻,只是和我一样,没当作自己家的事来对待,没有去关注,更别提去讲话了.
说心里话,我很佩服院子里的几位老人,他们在做我们大多数业主没有勇气做的事情.一开始我觉得他们做得对,但不会有什么效果,因为只有他们几个人,试图撼动的却是文锦苑积重难返的"体制".大多数业主即使心里有数,但都太忙了,不大可能有时间有精力来参与到改变文锦苑现状的繁复事务中.
我是被一张关于一位老人的传单给震撼了,然后被一张只有几分钟寿命就被物管揭下取证的所谓大字报给激怒了.
仅仅是为了有人对物业费涨价提出质疑,认为耀江作不了可以招标,就花上大量时间,调动好几个人,用恶毒的语言攻击一位老人,用毁坏名声的手段来否定老人作为业主的话语权.
仅仅为了一张呼吁业主珍惜权利的招贴,就如临大敌,找来法律顾问碰头密谋,大会小会地声称要动用法律手段.
业主没有时间,没有精力,可能也没有意识来维护自己的权益,但有些人却可以花上大量的时间,精力和资源来对付仅仅想说话的业主.
开什么玩笑!
难道我的工作就真的忙得挤不出一点时间?难道我的生活压力真的榨干了我所有的精力?难道你是个什么官和我有什么关系?
我可以不午睡,这样我就有时间;我可以不去麻将,这样我就有精力;我可以不求你办事,这样我就可以不把你当官.
在文锦苑,无论是谁都只是业主而已,不用彼此仰视,也没有受蔑视的义务,当有人到你家里来拆房子卖地的时候,谁都不能忍气吞声.
某些人可以这样对待邻居老人,已经说明了他们没有底线,随时可以这样来对付你,只要他们觉得你想成为小区的"利益相关者".
这不是危言耸听,这是现实,只是还没有轮到你,因为你现在还没有讲话.
我不想发动大家搞清算,我们的文锦苑经不起太多的折腾.过去的事情虽然不能就这么过去,但造成现在的样子我们每个业主都有责任.我只想向那几个特定的利益相关者呼吁,立刻停止选举!!向社区街道呼吁,立刻中止选举!!我更想呼吁所有的文锦苑业主,不要参与到这场被操纵的滑稽戏中!!
中止选举是避免事态激化的最佳选择,无论对社区,对业委会,对业主都是最佳的选择.
中止选举是文锦苑走向真正的居民自治,建立和谐氛围的最佳开端,成本最低,副作用最少.
中止选举之后,要进一步的发动业主,对文锦苑的各项规章制度进行调整,特别是对业主代表选举制度,业委会选举制度,小区财务制度和业主大会制度进行重新规范,通过制度的制定和监督执行来规范未来业委会工作,确保每个业主对小区各项事务的知情权和话语权,确保小区业主的权益不受侵害.
我个人的看法是未来的小区管理应该是通过制度管理,不能期待某个能人,制度的加强虽然会影响效率,但小区真的是没有什么火烧眉毛的事,只能是小事不作为积累下来酿成的大患;业主代表的作用不能是用他的智慧替楼道做主,而只能是跑腿收集业主态度;业委会不能是工程队,只能是个议事平台;财务实行完全预算制度,预算全体表决,明细必须张榜.
另外,我不主张小区管理都无偿,可以有待遇,绝不能有特权.
我将在以后的博客中逐步对文锦苑的规章提出修改意见,期待更多的业主参与讨论.
在文锦苑,不存在救世主,文锦苑的和谐美丽也不用靠谁的社会资源来维护,业主担当不起,中国的繁荣靠制度的完善,文锦苑也一样.
用下面这段话激励所有的业主一起共勉： 起初他们追杀共产主义者，我不是共产主义者，我不说话；　 接着他们追杀犹太人，我不是犹太人，我不说话；　 此后他们追杀工会成员，我不是工会成员，我继续不说话；　 再后来他们追杀天主教徒，我不是天主教徒，我还是不说话；　 最后，他们奔我而来，再也没有人站起来为我说话了。

----------这是刻于美国波士顿犹太人被屠杀纪念碑上德国新教神父马丁留下的一段忏悔。 如果你觉得文锦苑需要改变,现在就要有所行动.
第一步很简单,不参加这次最牛的业委会选举!

史上最牛的业委会选举(十三)你是最好的居民吗(一)

前几天看博客的评论，有一个恼怒的网友对我写博的动机非常怀疑，问我是不是“这次选举的相关利益者”。在某些人眼里，选上了就有利益，选举就是为了自己的利益，别人参选就是和自己争权夺利，当时回了个帖子给他，我说：你的选举有利益吗？
今天又看了一遍网友的评论，忽然想到几个问题，为什么那位恼怒的先生会问出这样的问题？难道我不是这次选举的利益相关者吗？难道我们所有的文锦苑业主不是这次选举的利益相关者吗？我们难道在经历的不是我们家园的选举吗？
在这个小区发生的任何事情中，每一个业主都理所当然地是“利益相关者”，所有的好事每一个业主都能够分享快乐，所有暗箱操作，最后都要文锦苑的每一个业主来买单。
但在那位恼怒的先生看来，小区中的所有事情，包括小区选举这样的大事，只是调整特定圈子的利益罢了，只有这个圈子里的人才有资格成为“相关利益者”。他很讶异为什么有外人也想来竞选，或者对竞选指手画脚，因为在他看来，小区选举这些事与你们这些圈外人有什么关系，难道也想来分一杯羹。
我们被置之度外太久了，久到了某些人想不起来小区里还有我们那么多的业主存在。我们可以说那些人狂妄，但问题的根源在我们每一个业主自己身上，我们都把自己排除在“相关利益”之外了。
我们有多少人知道2幢那里的垃圾房是违章建筑，即使在走过那里，被刺鼻的臭气熏得加快脚步，我们有谁关心过这个巨大的垃圾房为什么会建在那里？关心过那里楼上的业主夏天能不能开窗透气？我们知不知道那里的业主曾经多次投诉？我们知不知道文锦商务楼的大业主是怎样的强词夺理？我们知不知道业委会说那里不归他们管？
我一直不知道，直到前几天。相信大多数业主到现在都不知道，可是2幢的业主已经在臭气中过了好几年了。
我们有多少人知道在文锦商务楼与住宅之间，一天之内冒出来的大铁家伙是什么？是电信的基站？商场的排风扇？和绝大多数业主一样，我到现在还不知道，物业也不知道，业委会当然更不知道。
业委会不知道，情有可原，在选举的关键时刻，他们的主要工作是组织安排对我博客的漫骂，是向社区街道举报小区里的法轮功活动和反社会主流的不和谐杂音，至于小区里多了个“天外来客”，那个无妨于他们的“相关利益”，根本就不需要去面对
为什么我们对小区里发生的那么多事情都不知情？甚至不知道曾经有过这些事情。因为我们中的大多数业主不住在2幢，也不住在3幢，我们没有意识到那里发生的事情与我们“利益相关”。我们没有闻过那里的臭味，或者我们加快脚步就能摆脱臭味；那个大铁架子没有装在自己家前面，如果有辐射，我们躲得开，如果有巨响，我们听不到。
我曾经不是个合格的业主，因为我不关心小区。
我不曾关心过楼上楼下，不曾关心过小区别幢的邻居，不曾一早起来清点小区的车辆，不曾阻止园林公司为省钱而在石头坑里种树。
互不关心，就不能感同身受，只要事情没有直接发生在自己身上，最多心里骂几声，该上班上班，该买菜买菜。
互不关心，就不能有效阻止对自己的侵权，因为永远要独立去面对。
相信文锦苑的大多数业主和我一样，躲进小屋成一体，管他刮风和下雨。
正因为这样，有些人把我们排除在“相关利益"之外，他们称赞文锦苑的居民是最好的居民。
被他们称赞了，还真要小心点了。
被他们称赞了，我们就必须要醒了。

物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)

物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)
　　现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。总　理　 温家宝二○○七年八月二十六日国务院关于修改《物业管理条例》的决定
　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：
　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”　　删除第十条第二款。
　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：　　“（一）制定和修改业主大会议事规则；　　“（二）制定和修改管理规约；　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　“（四）选聘和解聘物业服务企业；　　“（五）筹集和使用专项维修资金；　　“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。　　本决定自2007年10月1日起施行。

　　《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。

物业管理条例
（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）
第一章　总　　则　　
第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会　　第六条　房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第十一条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　（四）物业管理所必需的其他资料。　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则　　第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。

建设部关于印发《业主大会规程》的通知

从建设部网站上倒过来的，原文链接：http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jswj/fdcy/200611/t20061101_157692.htm

各省、自治区建设厅，直辖市房地局，新疆生产建设兵团建设局：
　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，我部制定了《业主大会规程》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部 二○○三年六月二十六日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　业主大会规程
　　第一条　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
　　第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　
第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
　　第四条　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第五条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第六条　筹备组应当做好下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
　　第八条　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　第九条　业主大会履行以下职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
　　第十一条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）20％以上业主提议的；
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第十八条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
　　第十九条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。
　　第二十一条　业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。
　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
　　第二十三条　业主委员会履行以下职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十四条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
　　第二十五条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　　第二十六条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
　　第二十七条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十八条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十九条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第三十一条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
　　第三十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　第三十三条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第三十四条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
　　第三十六条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

ZT:史上最牛的业委会选举(十二)给业主代表的建言

业主代表在小区里有两个身份.一个是作为普通业主,履行普通业主的权利和义务;另一个就是作为一个楼道的代表,履行业主代表的权利和义务.作为法律意义的权利,和行政权力有本质的区别.
在文锦苑,一直没有召开全体业主大会.在某些人的操作中,业主代表开个会就是召开国家条例规定的业主大会了,业主代表开会的决定就是业主大会的决定,也就是全体业主的决定了,这是某些人为了维护和强调他们的合法性而耍的伎俩.
在国家的相关条例上,业主代表是没有任何权力的,业主大会也不是权力机构,而是小区议事的方式.在业主大会上,业主代表没有按照自己意愿投票的权力,他有的是按照本楼道全体业主意愿投票的权利.
"推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。"
这是国家住房和城乡建设部制定的<业主大会规程>第十六条的明确规定,相信某些人除了不断在你们面前强调他们合法性的时候,这一条是断然不会和你们讲的.
这些人的目的,就是让你们把权利和权力的概念混淆,让你们慢慢树立起你可以为你代表的业主做主的概念,从而使业主大会成为权力机构,为他们的行为背书.
这些偷梁换柱的手法是某些人惯用的,他们从不会为自己的所作所为做一丝的反思,也不会承担一丝的责任.在遇到质疑时,他们就会搬出业主代表,把所有的质疑都演绎为对业主代表权力的挑战.这些手法不光用在你们身上,同样也用在社区街道身上,如我上篇博文所讲,条例规定的业委会选举指导部门"区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）"在那些人笔下成了"社区党委的领导下",然后就可以指责我的博文是在向党和政府猖狂进攻了,是法轮功在鼓惑闹事.
对这些人来说,他们需要的是一手遮天的权力,为了形成权力,巩固权力,他们不惜扯起党和政府来当大旗,不惜把你们当作面对业主的挡箭牌.
以这次业主代表的选举为例.
业委会要换届,必须制定换届的规则,新一届设有多少委员?候选人如何产生?如何进行候选人资格甄别?如何投票?如何计票,开票?如何进行前后届业委会交接等等,都需要业主大会讨论通过,需要每个代表把议题或表决内容逐户征询所在楼道的业主意见,然后再根据业主意见在业主大会上表达或表决.
我不知道这次选举的规则是什么,因为所有的公告都是阶段性的,从来没有告诉业主全部的规则到底是怎样的,时间表是怎样的?我相信大多数业主代表现在也不知道.我也没有在任何一份业主意见征询表上写过意见,因为从来没有意见征询表.我认识的百多户业主也不知道,因为他们和我一样,雾里看花,水中望月.
作为小区业主,业主代表有权利联名推荐业委会候选人,这是别人不能指责的.
但作为小区业主代表,在业主大会上对候选人进行初选,就必须在初选3天前,把初选内容告诉你代表的楼道业主,必须要根据楼道业主的意见来作为你投票的依据.
我不是说业主代表不能按照自己的意愿来推选候选人,你有这个权利;我决不认可你可以按照自己的意愿在业主大会上进行投票,因为业主代表没有这个权力.
如果业主代表可以按照自己的意愿在业主大会上进行投票表决,文锦苑就变成了一部分人(人数还是少数)可以替大家做主的小区了,这是不合理的,也是绝对不合法的.
公司老板有权力,因为公司是他开的;政府部门有权力,那是人大赋予的;家里老婆有权力,那是老公愿意上交的.大家都住在中大文锦苑,谁都是花钱才能当业主,文锦苑不是单位宿舍,没有上级下级,人人都有权利,人人都没权力.
业主们推举业主代表,是为了行使自己作为业主的权利,不是权益转让.业主代表不是替业主当家做主的,当家做主的只能是业主自己.业主代表,包括业委会都是公益性的岗位,需要付出大量时间和精力,得到的只是成就感和一定的社会工作经验,我赞成给代表和业委会成员一定的补贴,这是应该的,法律也没规定不能给.我甚至赞成文锦苑可以聘任专职的业委会秘书长,来从事小区事务中需要耗费大量时间的工作,小区的资产应该可以支付得起过得去的报酬.
我同意给一定的待遇,但我绝对不同意让渡哪怕一丁点的权利.
作用在业主身上的权力也作用在业主代表身上,而每个人都不可能永远掌握权力.
因此,为了我们的美好生活,为了我们的权利不受侵害,在文锦苑,不能给任何权力提供孳生的温床.

ZT:史上最牛的业委会选举(十一)给街道社区的建言(二)

根据中国住房和城乡建设部制定的<业主大会规程>,小区要进行业委会的选举或换届选举,"应当在物业所在地的区,县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下进行".不知道社区和街道的相关部门和领导有没有仔细看过文锦苑中前天张贴的选举告示,在这张告示中,某些试图操纵这次选举的人,在向一贯信任他们的社区栽赃.
在这张告示中,堂而皇之地写着"在社区党委的领导下,在西湖区房管局的指导下".
轻描淡写中,他们把选举的领导权和指挥权全部让给了社区和政府部门,尤其恶劣的是,他们居然把党委搬了出来,这次选举是按照党委的指示办的,他们是在执行党的领导.
他们这些人中,对公文的格式,公文的严格要求不可谓不知道,他们在引经据典地断章政府规章方面不可谓不娴熟.为什么偏偏在这里会把"指导"变为"领导",把"人民政府"变为"党委".
司马昭之心,路人皆知.
按照告示所言,对这次选举的公平性提出质疑,就是对社区党委提出质疑,就是对党提出质疑,就是对他们所说的社会主流进行叛逆,就是破坏安定团结,就是不和谐的杂音.
尊敬的社区和街道领导,难道这是你们的对文锦苑选举的定性吗?难道正在进行中的选举真的是你们领导和部署的吗?
我相信绝对不是!
与无声处听惊雷,只言片语现原形.
在这张告示中,根据社区党委的领导,决定"本届业委会委员的选举采取差额选举的方式，从11位候选人中选出9位。获得整个物业管理区域内占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主赞成票的前9位候选人当选委员（即业权和户数双过半)."也就是说,文锦商务楼的5万平方米和200票(且不说是否真有5万方,真有200票)成了这次选举的决定因素.
高!
在这张告示中,根据社区党委的领导,决定"至投票截止日止,如投票率不足,经筹委会同意,可适当延长投票时间".也就是说,如果业主用不投票来表达意愿,这次被操纵的选举不是终止,而是在程序上可以无限期地延长.
实在高!
在这张告示中,根据社区党委的领导,决定"本次选举投票结束后,将进行公开计票".什么时候计票,什么时候开票,什么时候审核投票资格,什么时候公布投票结果?在貌似民主的描述下,藏着多少暗箱的空间.
真是太有才了!
相信这些龌龊的伎俩是某些人的智慧,他们利用了大多数业主的善良和不愿搀和的特点,也利用了社区和政府部门的信任,他们对业主的质疑用的是威胁和歇斯底里,他们对社区和政府部门用的是蒙蔽和欺骗,他们在小区的肆意妄为甚至省去了"掩耳盗铃"的麻烦,尤其可恶的是,他们居然把党委当成了他们的马甲.
这就是他们的公信力.
现在,借用社区党委和西湖区政府职能部门的公信力,他们又在强推这次无耻的选举.
这是对文锦苑业主的蔑视,对社区和政府部门的嘲弄,是对党的挑战.
不要怕压力大,维护党和政府的公信力比个人承担的压力重要得多.
不要怕阻力大,党和政府建设和谐社会的决心比遇到的阻力大得多.
不要怕面子大,社区居民的面子比谁都大.

下一篇要讲的是给业主代表的建言

ZT:史上最牛的业委会选举(十)给社区街道的建言(一)

先介绍南塘十三条,这是安徽阜阳南塘村的乡规民约之一,专门解决村里开会的议事程序.政府现在正在致力于基层组织的民主建设,特别是在村民委员会的选举上进行直选的试点和推广.曾经有位网友在我的博客中评论我是个农民,要我回到农村去,在这方面,农民走到了文锦苑业主的前面,镇政府走到了我们社区的前面.
第一条:会议主持人,专门负责宣布开会制度,分配发言权,提请表决,维持秩序,执行程序.但主持人在主持期不能发表意见,也不能总结别人的发言.
第二条:会议讨论的内容应当是一个明确的动议:"动议,动议,就是行动的建议!"动议必须是具体的,明确的,可操作的行动建议.
第三条:发言前要举手,谁先举手谁优先,但要得到主持人允许后才可以发言,发言要起立,别人发言时不能打断.
第四条:尽可能对着主持人说话,不同意见者之间避免直接面对的发言.
第五条:每人每次发言时间不超过二分钟,对同一动议发言每人不超过二次,或者大家可以现场规定.
第六条:讨论问题不能跑题,主持人应该打断跑题发言.
第七条:主持人打断违规发言的人,被打断者应该中止发言.
第八条:主持人应尽可能让意见相反的双方轮流得到发言机会,以保持平衡.
第九条:发言人应该首先表明赞成或反对,然后说理由.
第十条:不得进行人身攻击,只能就事论事.
第十一条:只有主持人可以提请表决,而且必须等到发言次数都已用尽.或者没有人再想发言,才能提请表决.如果主持人有表决权,应该最后表决.防止抱粗腿.
第十二条:主持人应该先请赞成方举手,再请反对方举手.但不要请弃权方举手.
第十三条:当赞成方多于反对方,动议通过.平局没有过.
对有幸参加过文锦苑业委会主持的会议的业主来说,要在会议中想看到这个十三条一丁点的精神体现,除非是做梦,因为对于某些人来说,类似十三条这样的东西,简直就是冒充"天外来客"的"地道农民"的痴人说梦.
农村南塘还有一条关于动议的说明,一个人提出动议后,必须还要有一个人同意才能启动讨论.
这里有着非凡的智慧,是洞悉了一言堂式所谓讨论的种种微妙利害关系后设计出来的.比如,某人要在小区绿化中,把原有的果树移到自家窗下.如果没有这条规定,他就可以一个人提出动议,没人同意不要紧,可以个别去谈心,大家碍于情面,多一事不如少一事,他家就有了看得见风景的窗口了.但如果要另一个人明确表示同意才能表决,这个人的工作就难做了.业委会一致同意在张三窗下建花园,每个人的压力均等.张三提议,李四附议,业委会一致同意就不一样了,这里的关键人物李四的压力就大了.
在不同社会制度的很多地方,卑鄙是卑鄙者的通行证.对任何政府来说,要想通过制度来让卑鄙者不再无耻,都是无能为力的.但我们的政府必须要在这块人民的土地上让卑鄙者丧失他们的通行空间,至少要努力向这方面发展.卑鄙者没有了空间,社会就少了很多的愤懑.我们不被人算计了,也不会去算计别人,社会的和谐就有了基础.
中央政府把领导和指导基层民主发展的重任交给了街道,交给了社区,是有深远意义的.
和谐不是只有一个声音,和谐是不同声音的有序,从没有一首优美的曲子只有一个调调的.这个道理,中央非常清楚.社区,包括乡村,是每个人生活空间的最重要部分,如果人们在自己生活的空间,都不能比较自由地表达自己的看法,保障自己的权益,受到压制没处说理,说理没人理会,心里就会积累郁气,一旦在旁的地方看到听到类似的事情,就会和当事人感同身受,有火星就可能爆发,社会就会不和谐.尤其严重的是,有些一手遮天的人往往还打着党和政府的旗子,扯虎皮拉大旗,躲在大旗下面捞好处,目的就是把大家的愤怒引导到党和政府身上,在城市,最直接的就是街道和社区组织身上.
一手遮天的人往往有一定的资源,表现得很有能力.对社区来说,支持有资源有能力的人在小区发挥积极作用似乎是很正确的选择,在面上看,肯定可以比退休工人给社区带来更多福祉.有了这样的想法,很容易被这些人带到沟里去,因为要实现您的美好愿望,必须建立在一个无从简单判断的是非上-------他必须是在个人品行上无可挑剔的人.我不是对街道社区对人品的判断力有太多的疑问,我只知道林彪是毛主席亲自圈定的接班人.
主观判断没有客观的标准可言.对街道社区来说,要赶快从文锦苑业委会选举的具体人选上跳出来,要认真审核选举制度和流程,审核文锦苑现在的选举是否是和谐社会的正常现象,社区街道要维护的是文锦苑的选举正常举行,不是维护现在的所谓选举进程如期完成.不能再捂着耳朵赶进度,因为现在业主需要的是社区街道代表政府表个态,现在的选举正常吗?
不表态也不行了,因为你已经被绑架了.
这个,明天再建言.

ZT:史上最牛的业委会选举(九)今夜你不用等我

我本不是个善写的人,码字工夫虽不超差,但都很难产,每个字的书写都称得上呕心沥血,每每写个千把字要用上半天时间.但这次开博码字,每天只需花上中午休息的一个小时,就能变成千字左右的小文章,期间基本不用大修改,第一篇就是这样写成的.为了对得起各位看官,也怕了有的看官抓住我的错别字来对我的人品做申讨,所以,第二篇开始就形成了中午写,回家检查再发的流程.昨天深夜到旅馆住下,疲惫中又一篇篇的看了一遍,觉得虽都是匆匆中完成的,在文字上还不算太丢人现眼.
春风不渡玉门关,塞外很冷,却别有风情无限,心旷神怡中,一时间也暂时忘却了文锦苑的是是非非,今天出差的工作顺利完成,也不想让有的看官每天睡不好,半夜一点多还要挤出点不擅长的文字来给我当老师.今晚你可以补个觉了,今晚不光谈文锦苑,人不能一直很沉重,今晚来个闲情偶记,聊下写文章，与各位分享我写博的心得.
要写东西,就要有东西.看在眼里要记在心里,看得多了,素材就多了.不光要看身边的故事,还要看得远一点,比如金融危机,金融危机中的美国大选,台海局势,台湾选举,陈水扁的狱中秀.不能只把眼光放在自己钱包上,只盯着钱包,就会对不准焦距,看久了,再看其他事物,就会熙熙皆为利来,攘攘皆为利去,连骂人都会蹦出"选举的利益相关者"这样的心里话了.
素材要尽量接近事实,这样使用素材时才会有底气,如果素材本身就是自己编的,连自己都不信,用的时候就会胆怯,怯了就不敢用,没有素材就说明不了问题,只能堕落到色厉内荏的叫嚣.
远近都要看,都要关心,可是光看还是不够的,只写看到的,就是流水帐,要对比,在对比中找出差异的个性,找出彼此的共性,这时候,你就能发现很多现象之下接近本质的东西.比如看阿扁的言谈,我们会发现不少我们身边熟悉的套路来,阿扁自称"台湾之子",只是借此绑架台湾人,拉人做炮灰;现在阿扁又不断爆料,谁谁谁送过钱,谁谁谁收过钱,不是他良心发现检举揭发,而是拉人来垫背.这些言行举止都似曾相识,同样,我们身边发生的事情,在远处也有类似情节 ,比如文锦苑业委会3年将满之时,规划并开始实施了绿化工程,200多万,对小区是大事;美国在换届之际,发生了席卷全球的金融风暴,当然更是天大的事.但相似的情节有不同的发展,平时很让人看不上的小布什没有借机学习罗斯福干脆延长任期,领导美国人民抵御风暴,可文锦苑的业委会却认为这么大的工程千头万绪,新人上来哪里能胜任?基于对全体业主的负责,雷厉风行地延长了两年.
对比的好处是能够让你进入思考,业委会比小布什牛,这是对比的结论;为什么牛,是思考的命题.
到这里才回到写文章这个今天的主题,举现在的作文考试为例,差不多就是给个材料让你琢磨.你如果仅就材料来下笔,立意不会高, 先看材料,再在自己的素材积累中找出相似或相对的内容,相似的就用来举例子同比分析,相对的就是正反对比了,加强说服力。平时不注意学习积累,素材不多或干脆没有,写东西就只能"你这个农民"或"难道你是叉叉"这样的句子了.都说理屈词穷,其实他是没有养成学习积累素材的好习惯,书到用时方恨少.平时不努力,老大徒伤悲.
写文章不能只是罗列现象,还要分析,为什么文锦苑那么多的业主(包括不少业主代表)都是不明真相的人?分析的结果只能是大多数决定都是很少很少一些人作出的,而且还没有对大家讲.为什么不对大家讲?分析的结果只能是不敢讲(不会没时间讲的).为什么不敢讲?只能是有秘密.有什么秘密?马上就联系到了"选举的利益相关者".于是,文章的主题就找到了.
主题找对了,素材有信心,文字工夫差点也无伤大雅,这是我对自己博客的自我评价,是对写文章的一点心得,也是对半夜一点多睡不着要给我当老师的看官的回帖.
明天就回家了,写一篇轻松点的权作休息,感谢各位的评论,也期待更多人的参与.
下一篇准备写的是给街道社区的建言。

ZT:史上最牛的业委会选举(八)公共物业和养老钱

因为明天要乘坐6个多小时飞机,恐没有时间和精力写字,今天加个班,明天就休息了,特此致歉.

我们每个人都在努力工作,为得是能过上好的日子,还有就是为年纪大了以后的养老做准备.现在年纪轻,有体力,身体也结实,看病什么的花不了多少钱,即使花了不少,至少留得青山在,不怕没柴烧,还能赚回来.但人老了就不一样了,没进项,只有出项,要不留个厚点的底把,过个平常日子还行,有个天灾人祸,就得卖房子卖地了.所以,老人一直教育我们不要做"月光族",要为明天作好准备.
房子和人一样,也是会老的,设备更容易老化,住宅电梯的保修期是8年,8年以后有问题,就只有业主自己出钱了,物业维修基金就是政府为了防止住宅设备老化及其他耗资巨大的维修强制设立的,但只靠物业维修基金是远远不够的,特别是象文锦苑这样同时开发建设的楼盘,如果电梯等设备出现老化,是可能同时爆发的,现在1000万的基金(加上产生的利息),可能在一段时间内全部耗光,那耗光之后就堪忧了.更何况在大规模维修前,基金已经开始动用了(有时也不可避免),可能一次大规模维修都支撑不了.
我们的住宅有70年的使用权,我们的公共物业如果是商铺性质的,只有40年的使用权.那么,在2040年前后,商铺的土地年限就要到了,要不再交土地出让金,要不就失去土地上的商铺,法律现在对住宅土地使用权的续期都作了不确定的修改(授权当时的政府),商铺就更没有无偿续期的保证了.
我们如果把公共物业的收入每次都吃光用光,40年后,谁来交土地续期的出让金,那个时候,正是住宅开始进入老年的时候,毛病已经显现,我们难道用那时可能还有余的物业维护基金来交吗?如果不交,放弃,难道我们就把这只下蛋的鸡给扔了吗?
文锦苑小区入住至今,仅仅6年时间,我们已经花了几百万了!!这几百万如果进入了物业维修基金,可能就是几十年后小区的救命钱啊!我不相信中大当时会不同意把这笔钱当作物业维护基金来支付,很可能是我们的代表当时就压根没想到.现在又在做换保安门的计划了,有没想到我们有一天必然要换掉所有的电梯,我们的外墙要做全部的防水,我们的管道要全部的更换,我们楼顶的水泵要全部更新,那时我们拿什么来做真正的实事!
小区象我们的家庭一样,是需要经营的.我们在持家时,除了必要的生活开支,总要做规划的,储蓄多少,基金或股票多少,规划得好的,家底越来越厚,生活越来越滋润,别人会称赞"会当家".如果每年收入全部用光,家庭装修每年一次变化,换手机跟换笔一样,换汽车象换衣服一样,除非是世家子,别人肯定会说"真是败家子".
为什么我们在做家庭规划时会精打细算,做小区规划时会大手大脚,关键是没把我们的文锦苑当作自己的家园,没有象对自己家一样对待文锦苑,说到底,你就没准备在文锦苑呆长了.
的确,我们每户人家不可能都准备在文锦苑住千秋万代,但我们不可能永远都住新房子,即使搬到其他地方,也可能遇到房屋和设备老化的问题,我们难道希望自己,或者自己的子女,将来住在这样的房子里吗?而且,这样的房子还没有多少物业维修基金了.
已所不欲,勿施于人.我们只有从现在做起,从文锦苑做起.
在公共物业的使用上,必须要作到利益最大化,要尽可能多地为将来作好储蓄.
我们必须把现在所有的收入都纳入物业维修基金里,当然,可以拿一部分的利息来贴补共摊费用,或者做一些必须的日常维护,给管理的人支付一些报酬,绝对不能再大手大脚地做些称不上锦上添花,或者说画蛇添足的工程了.
家庭要长久和美,不能只顾消费;公司要发展,除了固定资产还要有积累;小区要长治久安,必须未雨绸缪.如果几十年后,文锦苑还有充足的维修基金,就象揣着元宝过晚年一样,人们不用担心徒步爬高楼,不用担心墙壁漏,哪怕到过世了也没有动用太多的钱,没有享受到基金太多的利益,我们至少是安心地走的,不是提心吊胆地到上帝那里报到的.
小区家底厚,二手房的价格也会高,就象卖股票,净资产越高,在成熟资本市场的股价就高;也可以用品牌来打比方,附加值越高,东西就越贵.文锦苑具备的先天条件,完全具备超越市场提升价值的可能.每个业主都可以得利,为什么我们不从现在开始就为将来打算呢?
等到文锦苑的收入只能进不能出的时候,还要争着做业主委员或主任的人才是真正高尚的人,纯粹的人,脱离了低级趣味的人.
那时侯的文锦苑才是社会和谐的典范,是人人向往的桃源.
谁不想住在这样的高尚的地方呢?

ZT:史上最牛的业委会选举(七)谁的200票

这次业委会选举,文锦商务楼有200票.我不想指责它凭什么有200票,它有那么大的面积,有个两百票也是应该的,人家也是买下来的,当然有投票的权利,有维护自己权益的权利.
我先说下文锦商务楼和文锦苑住宅区有什么关系.
商务楼的物业特点和住宅区完全不一样,是完全不同性质的建筑,连年限都不一样,一个50年,一个70年.这两种建筑的业主性质也完全不一样,他们的诉求也有很大区别,对物业服务的要求也有比较大的区别.除了都是中大开发的,都冠有文锦这两个字,可算是鸡犬之声相闻,可以老死不相往来,简单说,就是隔壁小区,恰巧是一个开发商开发的,恰巧都聘了耀江物业服务公司.文锦商务楼的业主不会关心小区里是否换了液压保安门,我们的保安门改造估计也没有把商务楼算进工程计划中去.
说了关系,再说两个地方业委会合二为一有什么重大隐患.
首先,小区的859票加上商务楼200票,共有好1059票,商务楼占近有20%票重,如果这200票可以联合(事实上也很容易联合,因为商务楼实际业主估计没有那么多),就可以对小区业委会的所有决议都要求重新投票,在最坏的情况下,可以使业委会瘫痪.
其次,小区拥有近80%的票权,很容易通过对商务楼不利的决议.比如提议商务楼物业费5块1平米,住宅楼8毛,你商务楼的业主再反对,即使重新投票,照样可以高票通过.
商务楼业主对住宅房的情况一不关心,二没法关心,我们对商务楼业主生意好不好,如何应对金融危机也不关心.让一个人对与自己基本无关的事来投票,你说这个票该如何去投,不是瞎投就是乱投,不是扔飞镖还能怎么投?
表了两者的关系和联合的隐患,接下去就要说说这200票是怎么统计的.
这次选举,对住宅里的投票或侯选资格审核是超级严格的,至少父母子女投亲靠友的都不能参加.可业主们始终不知道为什么文锦商务楼会有200票,而且是整数200.是按照房产本来算的吗?还是按照面积?或者是根据承租户来统计的?是一个大业主可以投很多票呢?还是真的有200的人来投票?不管数据口径是不是合理,好歹你告诉我啊!尤抱琵琶半遮面,也不怕急死人.
合理的办法是商务楼和住宅楼的业委会分开选举,商务楼业主少,业委会可以和住宅楼业委会合署,或者委托住宅楼业委会代理处理日常事务.商务楼的对住宅没有发言权,住宅楼的也不用去为商户业主做主,相安无事,和谐升平.
如果两个地方的业委会一定联合选举,那么,是不是要把商务楼也完全纳入小区所有改造的范围内呢?不光是保安门,也包括绿化,上次绿化改造好象没有把树种到文锦大厦楼顶上,那也要马上整改,重做,好象监控也没有装到颐高门口,也要马上装.要不怎么都说不过去的,他们履行了投票的义务,却只能在窗口享受观风景的权利.

明天讲公共物业收入与我们的养老钱.

ZT: 史上最牛的业委会选举（六）党同伐异

昨天因为想阐述一下自己的目的，所以先解释了为什么自己会“铤而走险”，今天言归正传，继续前天的话题，开讲党同伐异篇。
党同伐异，首先要结党。毛主席说过“党外无党，无法无天；党内无派，千奇百怪”，结了党，就不是一个人在战斗了，一个人最多只能做到赤膊上阵，而圈起一群人，就可以严正警告别人不要“铤而走险”了。
既然要结党，当然人数越多越好，但这其中的大多数，只能是外围，核心人员不能多，核心人员多了，排排队分果果的也多了，外围人员太少了，气势就不强了。这个分寸一定要掌握，说实在的，人心隔肚皮，知人知面不知心，这个分寸还是比较难把握的，一不小心，把白眼狼当核心了，或者在外围漏进了异己分子，那就麻烦了，直接威胁就是发生政变，还有就是人心散了，队伍不好带了。
核心人员不是说说的，参考陈水扁的队伍建设，黄芳彦，马永成都是核心，那都是要下本钱的，都是靠着阿扁捞好处的，所以铁了心跟阿扁，阿扁坐牢了都不动摇，大不了跑到美国当寓公。反观苏贞昌，谢长庭就并不一样了，天生反骨，一心想登大位，所以绝对不能当核心。
小区结党建立核心团队，不用看信仰，不用看能力，要看人品。标准是不能比自己还不要脸，拉进比自己还不要脸的东东，就是引狼入室，到时候摊牌了，自己在他们面前就象关公面前耍大刀，会死得很残。但也不能找太顾及面子的人，这样的人要干些什么，老是思前想后，老是摇摆，真的需要他们出马时，会失控的，小区管理首要就是控得住，连自己的铁杆核心都不能百分百控得住，那就自毁长城了。
给核心好处，不能明着给，毕竟大家都有头有脸的人，讲明了大家都挂不住，要审时度势，挑些不大不小的工程交给他们处理，还要讲“这次辛苦你了，干这种吃力不讨好的事，谢谢支持业委会工作”。处理这些工程时，绝对不能自己推荐相好的包工头，要作出自己不懂这一行的姿态，对经办人提出的任何方案都无条件支持，而且要主动在开会讨论时为他讲话，把责任都揽到自己身上（注意，只能是口头的，要交代秘书在会议记录时漏掉这一段，当然，如果权威够大，也可以不用记录）。
给工程是个观察人品的好机会：主动争取的人就是核心团队的考察对象；不伸手的就是外围的优秀人选；主动争取但拿不到工程就要有怨言的，是潜在威胁，找机会得把他们灭了；拿到工程晚上不上家来商量的是白眼狼，对他的方案要全盘否定，不断否定；拿到工程晚上就来家商量的，才是最佳人选。
经过几次工程考验，核心团队就成型了。这时候要做的，是稳定外围团队，外围团队的工作重点不是利益，而是荣誉。有些代表委员本来就没什么想法，也无所谓当不当，对他们要强调的是“你现在当了，你就是小区领导班子的一员，你的荣誉和整个班子的荣誉是一致的，你落选了，就是对你有意见，对你有意见，就是对班子有意见，不光是你没面子，而是班子没面子，相同的，有人对小区管理有意见，对班子中的人有意见，就是对你有意见，我们是一荣俱荣，一损俱损的，是一条船上的”。
在这方面，又要建议参考阿扁的套路了，阿扁说：我是台独的，批我就是批台独；我是台湾人，批我就是迫害台湾人。就凭这一招，阿扁就把台独分子绑在自己身上了，还把台湾原住民拉上了族群对立。他还说：我收的钱是给民进党用的，我是民进党推出的总统。就这样，民进党也被他绑架了。
那些还在维护陈水扁的人，很少从他那里拿到好处，但不能不维护，因为被阿扁用“一荣俱荣，一损俱损”给绑架了。他们从内心不一定认同陈水扁的所作所为，但在大是大非面前，个人品行的重要性就可以忽略了。
有个技术问题不能忽略，很关键。就是如何培养起“一荣俱荣，一损俱损”的氛围，在这个问题上，又要学习阿扁好榜样了，那就是“悲情”。要挑起忍辱负重的悲情，煽动悲情的诀窍是敌人，只有有了敌人，才会同仇敌忾。所以，你要想办法让敌人跳出来，简单而言，就是有了敌人最好，没有敌人，创造敌人也要上。
敌人的产生不是无缘无故的，要想树立敌人，必须引蛇出洞，用什么引蛇，用财务制度，用决策制度。
财务绝对不能公开，尤其是不能公开细帐，大帐可以公开，而且要漂亮，要做到只要不是司法审计，什么审计也拿我没办法，当然，出点钱找个审计师事务所出个报告是必须的，呵呵！那种审计还能搞不定？
决策一定要独断，决定了就马上上马，有业主反对没关系，照样上马。
做到这两点，敌人就会跳出来了。只要有业主对帐目有疑问，那就是想查帐，那就是不信任，那就是想捣乱，要在各种场合大讲特讲，尤其要强调“我们这么累，这么辛苦，不拿一分钱，作了那么多好事实事，他们还要无理取闹，简直是对我们的侮辱，是对我们每个人的侮辱”。放心，每个人都会有同感的，你的核心团队自然会拥护你，你的外围团队也会很悲愤，因为对他们来说，你说得很对，因为大多数人的确没拿一分钱。没拿钱，却要承担骂名，换了谁都义愤填膺。
哈哈，只要做到财务不公开，决策不公开，你就能建立起坚强的团队，巩固你的团队。一举两得的是，你建立合法的暗箱，这是最重要的。否则干嘛呢？
顺便说下，绝对不能恋巢，在任期内要抓紧把好活办了就撤了，一般来说任期内基本也可以赚下第二套房了，换个地方再干，如果还不能做到，那也要撤，不过要撤得漂亮。坚决参加下一届的选举，而且不惜一切代价也要掌控选举，一定要选上，选上之后再最后演一次悲情，当众宣布辞职，至少不能再当主任了。
党同伐异告一段落，明天分析商务楼的200票。

ZT:史上最牛的业委会选举(五)我的梦想和目的

原计划今天写党同伐异,但看了昨天各位看官的留言,决定先要把自己的目的向大家说下,党同伐异这一节,放在明天来说.
每天花很多时间,拿起久违的笔,的确不是件轻松的事,没有目的是说不过去的,我当然有目的,这个目的不是向各位看官来作控诉,也不是耸人听闻来搏名气,也不是和谁有个人恩怨,我的目的来自我的一个梦想.
我梦想自己能居住在一个平静和谐的小区,里面的人象我小时侯生活的农村一样,虽然互相不一定叫得出名字,见面总要笑着打个招呼.年轻的都在为事业打拼,长辈们领着小朋友,买菜,散步,锻炼身体.有什么事了,村民组长跑到各家问问,然后到村委开会,每年集体资产分红时,是最热闹的,连我这个在外地读书的学生,也有一份,觉得今年少了,去年多了,就到村委查看下帐目,现在我老家也不种地了,新农村后老规矩还是一直延续着,只是现在不叫村委了,叫社区,和求智社区一样了.
住进文锦苑后,有些失望.
当村民时,我至少知道集体有哪些资产,比如有哪些地租给老板盖厂房了,每年租金有多少,哪些地村里招商引资盖了小商品市场,管理费一共收了多少,等等.但文锦苑有多少属于全体业主的资产,一直不清楚,我不知道我的共摊中有没含有公共物业的面积,如果包含的话,我也算是出了钱的,出了钱却不知道有多少东西,总是说不过去的.
当村民时,选村民代表(组长),至少我知道那人是哪个,村里有什么议题要决定时,村民代表要挨家挨户地跑几便,问问大家的意见,村委张榜公布事宜的时候,也要写出几组同意,几组不同意.可我楼道的业主代表只在换届选举时拿着推荐表到我家要我填写,然后拿走(当然,他说可以放到他家邮箱里),在他上门前,我甚至不知道他是谁,现在上门了,不填他又不好意思,虽然填了,但不情愿.
新农村后,集中居住了,所以有了公共费用,比如路灯电费,楼道清洁费,每月都有公布,但这笔费用全部由集体收入补贴了,居民不用出钱.文锦苑有那么多的公共物业,却没有一分钱用在公摊费用上,而且还把物管费也作了大幅度上调,虽然我交了,但非常不情愿.
当村民时,选举村民代表(组长)和村委时,都是公开唱票,当场开票,当场公布的,但文锦苑里的不管是选举还是物业费调价表决,都不是公开唱票,都是谁主张,谁开票,谁主持,谁验票,公示结果最起码要在一周以后.这样的投票有意义吗?特别是这次业主委员的选举方式,简直让人目瞪口呆.我以前只是不满意,不情愿,这次选举,我已经出离愤怒了.
很多晚上驾车回家的业主都可能遇到因为没车位进不了小区的状况,有时心情不好,或者保安态度不是很好,就会发脾气,吵架,也有打架的.打架固然不妥,扪心自问,有时看到业主和保安吵架,我也看不过去,觉得素质有问题,太不讲理.
但我们有没有想过为什么我们在入家门而不能进时会象完全换了一个人一样,对保安大喊大叫,我们平时不是这样的呀,我们在家敬老爱幼,在单位和同事和睦相处,我们也会为四川捐款,会主动去捐血.我们不象是为了小事就会失去理智的人,为什么我们进了文锦苑后会因为小事而暴跳如雷.
因为在文锦苑,我们大多数业主和我一样,我们只有义务,我们没有权利.作为一个业主,我们的确有遵守文锦苑各项规范的义务,我们必须交物业费,必须交停车费,如果没车位,我们的确不应该开车进小区,万一堵住了消防通道,后果很严重.但我们有什么权利呢?我们有要求公开公共资产的权利,我们有要求公开公正公平选举的权利,我们有建立公开议事制度的权利,我们有监督物管和业委会的权利,我们有不当不明真相的大多数人的权利.当我们没有这些权利的时候,我们就只能在和保安争吵,甚至无理争吵的时候体现业主的权利了.
耗费半生积蓄,住进文锦苑,至少我还没有用脚来投票的能力.开博的目的很明确,就是希望我的邻居们意识到我们作为业主的权利.如果你推选的代表只在选举时敲你家的门,你就没有正确行使自己的权利;,如果你推选的代表在选举时居然委托业委会秘书写选票,你就没有正确行使自己的权利;如果你推选的业委会认为提意见是捣乱,你就没有正确行使自己的权利.
同样,作为代表和委员,如果你在投票或表决时,只是自己做判断,而没有去征询楼道业主的意见,你也没有正确行使自己的权利;如果你委托别人为你作出决定,你也没有正确行使自己的权利.作为代表和委员,你们没有替业主做主的权力,更重要的是,没有用自己的信誉为别人的信用背书的义务.
以下是我从一个博客中摘下的,供大家参考.
业主委员会得不到业主的信任怎么办？
　　根据《物业管理条例》15条，业主委员会仅仅是业主大会的执行机构。只能执行业主大会赋予的职责。
　　根据《物业管理条例》第6条，业主有监督业主委员会的工作的权利。
　　根据《物业管理条例》第20条，业主委员会做出的决定，还应该告知相关的居民委员会，并认真听取建议。
　　因此，我们不难看出。《物业管理条例》这部法律规定下的业主委员会没有什么权利。相反，却应该受到业主和居民委员会的监督。
　　根据我对很多小区（包括我们小区）业主对业委会不信任的原因的调查，主要有以下几点：1.业主委员会工作行为不公开，业主无法实现对其进行有效的监督；2.业主委员会滥用权利或者不作为，导致业主失去对业委会的信任；3.委员本身不专业。其实，她们也只是和我们一样的普通人，只是比我们多一些公益心而已，并不比我们聪明多少。
　　因此，首先业主们应该把业主大会开好，选举你认为最合适的人。并且要使得业委会建立一个公开机制。在业主可以行使监督权利的情况下，业主们更应该积极配合和协助业委会的工作，更理性的监督和善意的提出建议，而不是随意的猜忌、指责和传播、轻信谣言。业委会委员切忌滥用权利。其实，小区中，没有什么事情是十万火急的，要依法获得授权。否则，即便出发点是好的，也不会有好结果。当然，不作为也是非常不可取的。既然自愿为业主们做事，那就要做，不要看到没有“油水”，就不做了。选举之前就应该想清楚。
　　最后，如果业主们真的发现业委会不能执行业主大会的授权，或者随意滥用权利。我们可以依据《物业管理条例》中的规定，改选新的业委会。简单说就是有20%的业主提议，一半的业主参加会议，到会业主的一半就可以形成这样的决议。1/4的业主其实就能决定业委会委员的前途。所以，不要用过激的办法来对付业委会，要用理性和法治的办法来解决对业委会的不信任业委会的失职。
　　由于目前还没有关于业委会的相关法律和制度，但是我仍然建议所有的业委会成员在成立业委会的时候，首先要干的除了执行业主大会赋予的职责外，还要努力建立和实现让广大业主的监督机制。只有敢于被业主公开监督的业委会和业委会委员，才能保证真正的为业主工作

ZT:史上最牛的业委会选举(四)小区的厚黑学

在一个没有公共资产的小区,没必要去争什么业主委员,因为只有义务,没有权利,只有被监督,没有被称赞.对于日理万机的人,尤其是在各自单位有一定地位的人来说,那样的位子没有任何吸引力,这种小区,就让那些吃饱了撑的退休工人去干吧,要是一不小心当上了,连晚上回家没车位都不能跟保安吵一架(到底不是一般业主,这种小事不能由着性子乱来),多憋气.多没劲啊!
所以,有志于在业委会大干一场的人,在买房时就要多个心眼,房价不是最重要的,有没有公共物业,有什么公共物业才是最重要的,如果公共物业分量很重,哪怕房价高点也没关系,弄得回来的.
在买房时,还要注意一个细节,找个售楼小姐,打听下外地人的购房比例,越高越好,因为这些人在本地资源不多,又在外地打拼,关心小区的时间和精力不会多,容易搞定.这些人的长辈很少同住,即使同住,也就是帮忙看看孩子,基本形成不了势力.
还有,就是一定要问清楚有没有原拆原建的拆迁户,这些人一般没钱有时间,又容易形成合力,毕竟都是老街坊.这些人多了,手脚就会被捆住,要搞定他们比较难,而且代价太高,一个不如意,就可能成为反对派.
有了这些心眼,房子就好找了,切记,一定要一手房,绝对不能二手的,否则要从反对派开始,时间跨度太长了,机会成本就高了.
房子找好了,一定要和进场物管搞好关系,对物管的不管什么方面都要全面肯定,这时候是以热心业主的身份出现的,物管是最好的同盟军,要让物管认为自己是有能量的(如果有些个人资源,这时候一定要全部用到物管上,不要怕浪费时间和精力,相信投桃报李),而且是站在物管一边的.
物管搞好关系,还要和社区,有能力的还有街道,也要搞好关系.这个很重要,而且方法要得体,一是要不露痕迹地流露出自己有能量,二是要说物管好话.社区是小区管理的指导单位,社区的指导,宗旨是和谐,有个人,又有能力,又有热情,又有精力,和物管又相处甚欢,那当然是小区业委会的不二人选.
火候把握的好的话,这时候可以把小区选举的章程什么的拟好,当作热心业主的无私奉献,提交到社区,一般的社区不会有母本的,有可能你的提案就成为社区的母本了.
起草选举的母本,一定不能出现海选,直选之类的东东,必须设立层级,一定要设立业主代表,搞定几百几千户人家实在不易,搞定几十个代表,还不小菜一叠.这个绝对不能没有,要不就给别人做嫁衣了,付出的精力就付水流了.
代表的人数有条例规定,一般不宜自说自话,但业委会的人数,就要根据自己的掌控能力来精心设计了.不过不要担心,有理论可以做指导,国际惯例一个人最多管七人,所以七人为宜,但如果觉得自己至少有厅级水平,就可以设九人,一个厅长管九个处室还是可以的.
小区的第一次选举,时机很关键,一定要在入住50%以下时启动,人少,可控,至少和自己一样有想法的人也少,竞争不会激烈,而且,很多业主还在装修,没时间关心.
有了天时地利,有了各方支持,基本可以确保自己当选业主代表,再由业主代表把自己选为主任了.这时候,可以不去过多挑选代表人选,一般这时候彼此不了解,或者还互不关心,只要自己表现得热情些,主动些,业主代表不会对你提出挑战的,特别是很多人这时候可能还不知道公共物业有多少呢,千万不要提醒,即使是就职感言也不要提及,嘿嘿!这是秘籍,一般人我不告诉他.
当上主任后,有两方面工作一定要马上落实,一是和物管摊牌,一是在委员和业主代表中选好铁杆.
绝对不能让物管觉得还能向以前一样和自己相处,必须要让他们相信自己不光知道物管和业委会的潜规则,而且会不折不扣地执行潜规则.哪怕你还不知道什么是潜规则,也不要怕,谁都不能把潜规则说清道明,说清道明就不是潜规则了,潜规则就是这样诞生的.
潜规则核心就是物管必须出钱,作为回报,对物管的要求,要努力造好小区舆论.
当然,不能让物管大出血,物管出钱,是为业主代表和业主委员争取资源,说白了,是为自己搞定他们提供资源,这时候,千万不能从业委会管理的钱款中为业主代表和委员提供福利,他们中不乏正气之人,而且有可能正气之人还不少,如果一开始就动了自己管理的钱,很多业主代表和委员会反感,这在不少小区有教训,切记.
不能直接问物管要钱,要的是物管买单的承诺,比如要些健身卡,还有吃饭报销,活动报销之类的东西.
一定要多和业主代表和委员多吃饭,多搞活动,全体活动不宜多,一年最多几次,要分别搞,这样一个不惹眼,还可以通过小范围活动,对这些人进行甄别,选择几个(不宜多,20%最佳),培养成自己的铁杆.
业委会绝对不能设立会计,这个有法律依据,业委会在法律上就不是个东西,不能有会计,这个法律武器一定要紧紧抓住.既然不能有会计,那就连出纳也不能有,没有出纳,我们就没有必要向小区业主提供流水帐,安排个秘书是必须的,一方面有事可以由秘书执行,一方面出事可以由秘书顶包.基于这两方面,秘书人选不能是智商高的,智商高会想事,想事就会害怕,害怕就会不敢,不敢就办不成事.
平时要有事没事和委员代表多联系,电话,上门,邀请到家,吃饭,活动,以联络感情为主,不要涉及太多话题,要对他们多赞美,要体现自己很重视他们,如果他们有啥个人的事,尽可能多帮助他们,这也是联络感情的方法,而且可以让他们感到自己有能量,建立威信.一定要让他们感到我们是一体的,一荣俱荣,一损俱损,不管他们愿不愿意,绑上一条船先,至少要让别人认为我们是一条船上的.很多人没经历过文革,造反派有个法宝,就是拉人上船,哈哈,上来了就由不得你啦.
现在,可以开始做工程了.
任何小区都可以不断的做工程,差的可以改造,好的可以更好,没人可以对美化家园提出异议,即使提出了,也很容易反驳,你不要漂亮,广大业主要漂亮,你不要安全,广大业主要安全.
这里提几个工程建议,供有志之士借鉴.
工程首选绿化,为什么首选,需要从生物学和税法两方面来分析.从生物学上来说,花草树木都是生物,都会死翘翘,死了就需要补,补就需要再做工程,选择了绿化,就可以一直绿化,呵呵.从税法来说,园林什么的公司交的是农税,农税不是一般增值税,增值税要17%,农税只要1%还是2%,园林公司提现风险小,因为理由很充分,草死了需要补种,而且含金量大,因为国家支持农业发展.
次选监控,小气的开发商不会给小区装多少探头的,装了也是清晰度不高,即使清晰度高也可以找出毛病,比如不是彩色的.而且监控设备品种繁多,很难同比价格,业主们又不清楚性价比,所以这个好搞.
三选保安门改装,小偷手段越来越多,保安门当然要与时俱进,这个业主没话说.
这些工程不能自己独吞,要安排几个代表或委员来干,一定要让他们觉得工程是自己力排众议给他的.这几个人一定要是自己的铁杆,经过工程,铁的友谊就炼成钢的同盟了.同时,要在其他代表或委员中渲染干工程吃力不讨好的氛围.
大项目一定不能给别人,要表现出我不入地狱谁入地狱的气魄,绝对不能让其他人来承担这么大的风险.
在代表和委员中,一定要树立悲情气氛,建议大家时刻关注台海局势,从中吸取养分,要树立族群氛围,树立族群对立的氛围,这个很重要.重要性以后再表.
要努力抬高代表和委员的使命感,抬高他们的决策能力,要树立父母官的使命感.在操作中,尽量缩短他们作出决策的时间,比如开个会,要当场做决定,绝对不能给他们回去和楼道业主商量的余地,既然是代表,就有权利代表楼道表态,不能养成回去商量的坏习惯,不要紧,再是有民主意识的人,表了几次态后就会形成习惯了.要让他们充分认识到自己有这个权利,每次都和业主商量,就是资本主义的伪民主,就是没有效率.时间就是金钱.
如果以上工作都开展了,落实了,恭喜你,你已经成为一个一言九鼎的主任了,对社区,你是维护社区和谐的带头人,社区会保护你,对物管,你是讲规矩的合作伙伴,一定会配合你,对代表和委员,你是为他们遮风挡雨的船长,即使你的小恩小惠不多,也没问题,你的铁杆会维护你的,一个人忙活不是领导,大家都忙活才是最佳,尤其是调动大多数不得利的人为你瞎忙活,拼命维护你,那个爽啊,别提了.
特别提醒,对于全市全国优秀小区之类的活动,一定要不惜血本参加,而且一定要拿下,每级组织都很珍惜自己推出来的典型,一旦当上了典型,再有人要搞你,就是和党和政府作对了.而且,对物管参加类似评比,也要鼎力相助,相信我,付出总有回报的.
今天表的是如何成为一个爽的业委会主任,明天讲党同伐异.
雷锋说:对同志象春天般温暖,这个真没有.
雷锋又说:对敌人象秋风扫落叶一样残酷无情,这个可以有.