ZT:史上最牛的业委会选举(二十五)提问(二)

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业主委托了律师来向中大行使索赔的权利，律师（业委会）和中大没打官司，签定了《赔偿协议》，协议规定了赔款的使用途径，业委会用这笔钱把验收合格的绿化重新绿了一次。
这是我们从业委会那里得到的关于中大赔偿和绿化工程的说明，并且作为业委会的功绩在年度报告中重点强调。
今天的问题是：律师和业委会有没有权力处置业主获得的赔款？
业主和中大签定了购房合同，结果验收时发现少了不少合同约定的配套，这是中大对每个购房者的侵权。每个从中大购房的业主都有权向中大索赔（20幢的业主是向杭磁的开发公司购买的，我不知道他们的合同中有没有和中大一样的对配套设施的约定）。
由于业主大多很忙，不大有精力单独向中大讨说法，每个业主如果都自己出马，可能机会成本会很大。业委会主任是律师，又热心，因此委托律师主任为自己维权是很正常的事，事情到这里都合情合理，没有什么疑问。
接下去事情的发展就有问题了。
业主委托律师主任打官司，不是委托业委会，业委会也没法接受委托（有的人自己也清楚这点，业委会没地位的），那么，在这场维权的过程中，业委会除了可以发动业主进行维权外，不能充当最后协议中的任何一方，因为这场维权是缘于中大对每个购房者个体的侵权，是购房者的个人利益被侵害，不是小区集体利益被侵害。
我没有看到过和中大的最后协议，在小区网站和公告栏也没有张贴过，作为签过委托书的业主，我连最后的书面协议也看不到，不知这是律师主任的故意还是疏忽。
因为没看过协议，我不知道最后代表委托人签字的是律师主任个人还是业委会，抑或是律师主任和业委会。
不管是哪个签的字，在法律上都是存在重大问题的。
我们委托律师打维权官司，需要签委托书，但委托书的作用是对律师向侵权方索赔的行为进行授权，绝对不是授权律师处置自己的应有权益。我们委托律师主任向中大索赔，没有委托业委会处置中大的赔款。
业主都没看过最终的赔偿协议，我们不知道这笔赔款是赔给全体委托人的，还是赔给全体业主的。
如果是赔给全体委托人的，那么没有授权的还可以向中大索赔（现在时效已过了）。
如果是赔给全体业主的，那没有授权的可以向赔款的保管者索赔。
如果协议中出现业委会，其目的性就很明确了，一方面中大方面可以理解为对所有购房者的赔偿义务已经履行，另一方面为业委会处置赔款打好伏笔。
设想一下，几个邻居一起去4S店各自买了个车，发现配置和合同约定的有差距，于是共同委托其中的一位（恰好是居委会主任）去向4S店索赔，回头邻居告诉我，说是4S店可以赔，但赔款只能用于把车子重新做一遍油漆，而且还必须由居委会来负责做，而且赔偿协议只能由居委会保管。
这样的结果你能接受吗？即使抱着有总比没好的心态接受了，你有没有权力对油漆的价格和颜色提出自己的想法？
即使你面对既成事实无奈接受了，你有没有权力问下居委会（律师主任这时已经不干了）：“你凭什么用我得到的赔款改造我的车？”
居委会回答：“这笔钱是赔给全体车主的，不能赔给你个人，你的车是停在小区的，小区是居委会管的，所以我可以代表你来用你的钱重新油漆你的车,你同不同意不要紧,你家楼下的张三(小组长)同意了就可以”。

这个比方在文锦苑的现实版本是,业主委托律师主任打官司,结果业委会把赔款花了.荒唐!!

再问一遍：律师和业委会有没有权力处置业主获得的赔款？


我个人对本次选举的态度和看法:
对照国家的法律法规和政府部门的规章要求,文锦苑本次选举是一次被个别人操纵的 闹剧.为了维护业主自身的权益,,促进小区的民主民生,建立和谐家园,建议广大业主抵制这场选举,不领取选票,不投票.
由于本次选举不光关系到小区的民主民生,也不可避免地牵涉到相关的一些个人,出于避免出现对立的局面,影响到相关个人的生活和工作,同时,比较体面地结束这场闹剧,建议各位候选人退出本次选举,这将促进文锦苑的走上和谐之路,这不是对你们的否定,这是你们对文锦苑的重大贡献.

史上最牛的业委会选举(二十四)提问(一)

所谓的选举就要开始了，在这个十天当中，我会提出一些和我们业主生活息息相关，但在过去几年中业委会始终没有作过任何实在回应的问题，并从法律角度进行分析。在这些问题得到翔实的答复，并被业主接受前，我们绝对不能接受选票，因为这不是我们的选举，是他们的选举。
今天是第一个问题。
文锦苑业委会的所有决定，都拉上了业主代表，通过业主代表会议来为业委会作背书。但在这几年中，没有一个业主在业主代表开会之前了解过会议的议程，表决的内容，也没有一个业主在业主代表拿来的表决内容上写过自己的意见或表达自己是否同意。
第一个问题是，文锦苑业主代表大会的概念是什么？
业主代表是根据所在楼道业主意见投票表决的人？还是可以按照自己判断进行表决的人？
在文锦苑显然不是第一个定义，因为他们在什么时候开会？开会讨论什么？业主不知道。
如果是第二种定义，那么，我们的业主代表事实上就是普通业主的家长，因为只有家长才可以替全家做主。
我们来看下国家对业主代表开会的条例规定：

《业主大会规程》，由中国住房和城乡建设部在2003年7月1日颁布。

第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：　　（一）20％以上业主提议的；　　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。


按照这个规程的解释，业主代表就是代替业主去开业主大会的人选，业主代表个人的判断和意见，只能参加本楼道的意见征集，在业主大会中，业主代表本人是没有表决权的，他只有如实提供楼道业主的表决数据的义务。
按照这个规程的解释，业主代表就是个有公益心，有空余时间的热心人。
文锦苑的业主代表难道是有与此不同的定义？即使有，也不能与政府的相关定义相违背。有法律约束，就按照法条来办，没法律约束，就按照政府规章来办，政府规章也没有，那才轮得到自定乡规民约。我们的业委会连法律顾问都有，这点法律常识难道不知道？！
按照这个规程的规定,业主代表大会只是业主大会的一种形式,必须受到<业主大会规程>的约束,如果业主代表没有履行规程明确的告知业主,征询业主意见的义务,就召开业主代表会议,这个会就不是业主代表大会,只能是业主代表的座谈会或者联欢会,会议的任何决议都只对参会的代表有意义,对全体业主,没有任何意义.
按照这个规程的解释，小区的一些重大的问题必须通过业主大会来决定，《规程》第九条规定如下：

第九条　业主大会履行以下职责：　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　（三）选聘、解聘物业管理企业；　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

文锦苑的业主代表从来都没有履行过业主大会规定的业主代表义务，从来没有到楼道征集过业主的意见，也就是说文锦苑从来没有开过业主大会，只开过业主代表座谈会，然后把业主代表座谈会的效力混淆为业主代表大会，以期达到用业主代表座谈会取代业主大会，从而规避业主大会的相关国家规定。
所有小区里必须要通过业主大会的事项，比如业主公约、业主大会议事规则的制定和修改，业委会的选举，小区绿化等等小区的重大事项，都被刻意地、别有用心的从业主大会规避到业主代表座谈上来决定。
换句话说，小区业主的权利，被这个偷换概念的游戏规则约束到了只有选业主代表的权利，而且，选业主代表的规则也是他们定的。
这不是一个外行的手笔，是一个熟悉法律,深谙权谋的高人的大手笔。
小区的业主被他们骗了，街道社区被他们骗了，政府部门被他们骗了。
无论是谁，被骗了，就要醒过来，这是最起码的。
如果你的代表在进行业委会15进11的投票前没有来征询过你的意见，那现在参加什么业委会选举，就是被卖了，还替他数钱。
业主代表开会，如果没有事先就相关事项征询楼道业主的意见，那么，会议的任何决议都只是这部分业主的统一意见。只有遵守中国住房和城乡建设部制定的《业主大会规程》召开的业主代表会议，才是业主大会的一种形式，其决议才可以成为业主大会的决议。
文锦苑的规章中规定了用业主代表大会的形式来完成业主大会的内容,但完全没有用政府规章中的相关业主代表,业主代表会议的明确定义,用偷梁换柱的手段刻意营造合法合规的舆论,从而使某些人得到了虚假的合法性,这是明目张胆的违规行为,利用了小区业主对法律规章的不熟悉,利用了相关部门对业务的不熟悉,也利用了大多数业主对业主代表权利义务的不熟悉.
基于这一点，文锦苑自入住开始，从没有召开过任何形式的业主大会，业委会作为业主大会的执行机构，所作的所有决定都没有经过业主大会的授权，因此，所有的决定都是非法的。
基于第一届业委会从来没有召开过业主大会，而召开业主大会是业委会必须履行的义务，现任文锦苑业委会从没有合法地履行过职责，因此,以业委会名义作出的决定,如果侵害了业主的利益,所有的民事责任都必须要由作出决定的个人承担。
最后再问一下，文锦苑的业主代表大会是什么概念？

史上最牛的业委会选举(二十三)小区预算制度（望指正）

文锦苑预算管理制度
第一章 总 则
第一条 为加强文锦苑的预算管理，提高小区的财务透明度，实现小区的公共资产增值和保值，建立并维护小区的和谐，特制定本办法。
第二条本办法所称预算是指以现金对小区财务活动所作的具体安排。预算管理是指对预算的编制、审批、执行、控制、调整、监督等管理方式的总称。
第三条 小区预算年度与自然年度一致。
第四条 小区预算管理的基本任务：
（一）确定小区的年度收入目标并组织实施；
（二）确定小区的年度支出项目并组织落实
（三）明确小区业主、业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）预算管理的职责和权限； （三）便于小区业主对小区财务活动进行控制、监督和分析。

第五条 预算管理的基本原则：
（一）量入为出，综合平衡；
（二）积累优先，确保民生；
（三）全面预算，过程控制；
（四）权责明确，分级实施；

第二章 预算管理的组织机构
第六条 小区建立由业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）构成的三级预算管理体系。
第七条 小区业主大会是预算管理的最高决策机构，负责确定小区年度收入目标，审批小区年度项目预算方案及其调整方案。
第八条小区业委会同时为小区预算管理组织。负责审查预算草案、预算调整草案及预算执行情况报告，向业主大会及全体业主提交预算草案和预算调整草案，组织对专项小组（秘书处）的预算考核与监督。
第九条 小区业委会秘书处和各专项小组为预算责任部门，负责本部门的预算编制、执行、分析和控制等工作。
第十条小区业委会秘书处和各专项小组之间的预算管理权限，必须划分清楚，做到权责明确。各专项执行小组根据项目开展需要设相应的项目负责人，专职秘书（或秘书长）为业委会常设机构的负责人，负责秘书处的预算管理工作。
第十一条 预算管理组织的组成、职责及专项执行小组目标：1、业主大会： 小区预算主任委员（由业主报名，业主大会通过担任）
2、业委会：
业委会主任及全体委员
3、业主大会职责：
（1）决定小区的集体资产管理目标及方针；
（2）审查各专项执行小组（秘书处）初步预算并讨论建议修正事项；
（3）预算的核准；
（4）环境变更时，预算方案的修改；
（5）接受并分析预算执行报告。
4、业委会的职责：
（1）提供各项目编制预算所需的表单格式及进度表等；
（2）提供各项目所需成本与费用等资料以供编制预算的参考；
（3）比较与分析实际执行结果与预算的差异情况；
（4）督导各专项执行小组切实执行预算有关事宜；
（5）其他有关预算执行的策划与联络事项。
5、专项执行小组工作目标。
（1）公共物业增收小组充分分析和研究数码港的商铺租赁价格走势，实现租赁收入的最优化。
（2）小区广告增收小组①调查业主对小区广告的接受程度②建立小区广告收入开发的稳定渠道③在业主接受的前提下，实现广告收入的增长。
（3）小区停车专项小组：①调查小区业主停车中存在的问题②提出小区停车制度的改善版③与物管确定停车管理中的各自职责；④督促物管对停车设备、设施、工具、器材的保管、维修；⑤小区停车位置的最优化；⑥小区停车应有标识的设置；
（4）小区建设专项执行小组：①项目计划制定、组织、实施、完成；②项目质量保证；③项目开展时环境卫生和安全的维护。 （5）业委会秘书处
①控制管理费用；②季节性物品的管理；③办公室设备的管理；④小区情况和小区财务情况，业委会工作情况的张榜备询；⑤业主投诉的及时落实处理


第三章预算管理的范围与内容
第十二条 小区所有涉及现金形式的收支活动，都应纳入预算管理，明确预算目标，实现预算控制。第十三条 小区预算管理应当以提高公共资产积累为目标、以财务管理为核心、以资金管理为重点，全面控制小区经济活动。第十四条 小区预算管理的内容包括：（一）小区收入预算；（二）现金流量预算。第十五条小区收入预算是反映预算期内小区创收目标及其构成要素的财务安排，包括收入预算、成本支出预算、理财收益预算、财务费用预算。
第十六条现金流量预算反映预算期内现金流入、现金流出及其利用状况的财务安排，包括小区所有的公共事务产生的现金流量预算、理财活动产生的现金流量预算。

第四章 预算的编制与审批
第十七条 小区预算编制的主要依据：
（一）国家有关政策法规；
（二）小区长久建设发展的目标；
（三）业主大会确定的年度预算编制原则和要求；
（五）以前年度小区的财务情况。
第十八条小区预算的编制程序：
（一）业主大会确定预算年度的总体目标，同时成立或调整专项执行小组；
（二）业委会根据业主大会预算年度的总体目标，于每年11月初制定印发小区预算编制纲要，确定小区下一年度预算编制的原则和要求；
（三）各专项执行小组按照统一格式，编制本部门归口管理业务的下一年度预算建议，于每年11月20日前送业委会；
（四）业委会对各小组及秘书处提交的预算建议方案进行初审、汇总和平衡，并就平衡过程中发现的问题进行充分协调，提出初步调整的建议，在此基础上提出小区下一年度预算草案，于12月1日前报业主大会审核。
第十九条 小区预算的审批程序：（一）小区业主大会应于12月20日前召开预算专项会议，审查小区下一年度预算草案。对未能通过业主大会审核的项目，应进行调整或取消；（三）小区预算草案经业主大会审批后，由业委会下达各小组执行；

第五章 预算的执行与控制
第二十条 小区预算一经批准下达，即具有指令性，各执行小组、秘书处必须认真组织实施。第二十一条小区预算作为预算期内组织小区各项公共活动的基本依据，各专项小组及秘书处应将年度预算分解为季度计划或月度计划，原则上在每季度初10日内或月度初5日内下达，以确保年度预算目标的实现。第二十二条 预算内资金的拨付（一）预算内资金拨付的基本条件为：1、各专项执行小组及秘书处下达的计划或签署的审查意见；2、合同正本或其他具有法律效力的文件；3、准确填写的《付款凭单》；4、按照财务制度需要提供的其他有关凭证。（二）预算内资金拨付的程序：由资金使用的小组负责人填写《付款凭单》，并附相关文件、合同或资料，送业委会托管的物业财务部审核，按小区授权审批权限审批后，办理拨付手续。（三）预算内资金支出，由业委会托管的物管财务部根据资金的周转情况和项目进度情况拨付。合同或法律文件规定支付时间的，按规定的时间支付。（四）小区杜绝出借资金。第二十三条业委会托管的物管财务部建立预算资金拨付台账制度，各执行小组和秘书处建立预算执行台账，每季度末与业委会托管的物管财务部核对。第二十四条小区建立预算执行情况季度分析报告制度。各小组及秘书处应于每季度终了10日内将预算执行分析报告送业委会托管的物管财务部。业委会托管的物管财务部全面分析每季度预算执行情况，提交业委会，业委会向全体业主公布并备询。第二十五条年度终了，各小组及秘书处应清理当年预算执行情况，并提出需结转下年度安排的本年未执行完的项目及金额，送业委会托管的物管财务部初审、汇总后，由业委会托管的物管财务部编制当年的小区预算执行报告，报业主大会审批。预算执行报告一经审批，对未提出在下年度继续安排的未执行完预算项目予以注销。第六章 预算的调整第二十六条小区正式批准执行的预算，在预算期内一般不予调整。在预算执行中由于市场环境，政策原因等客观因素发生重大变化，致使预算编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。第二十七条 预算调整的基本原则：（一）目标一致原则，即预算调整事项不能偏离小区建设发展和年度目标的要求；（二）讲求效益原则，即预算调整方案在经济上应当能够实现最优化；（三）责任落实原则，即对常规事项产生的预算执行差异，应当责成专项小组（秘书处）采取措施加以解决；（四）例外管理原则，即将预算调整的重点放在预算执行中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键差异方面。（五）先有预算、后有支出。（六）积累原则。（七）节约就是创收。第二十八条 预算调整的程序：（一）预算执行过程中，各执行小组（秘书处）不得在总预算控制的前提下，在项目之间进行调整；（二）预算调整实行逐项审查、逐级审批制度；（三）预算调整的申请小组（秘书处）向业委会托管的物管财务部提出预算调整建议；（四）业委会托管的物管财务部对申请调整项目进行初审、协调和平衡，提出预算调整方案，上报业委会审查后报业主大会审批；（五）预算调整方案经业主大会批准后，由业委会托管的物管财务部下达给各专项小组（秘书处）。
第七章 损益预算管理第二十九条收入预算由各专项执行小组负责。
第三十条 成本费用支出预算分为行政经费预算、项目成本预算。（一）行政经费预算由秘书处统一管理。（二）项目成本预算由专项执行小组负责，业委会托管的物管财务部配合。
第三十一条 理财收益预算由专项执行小组和业委会托管的物管财务部共同负责。
第三十二条 财务费用预算和所得税预算由业委会托管的物管财务部负责。
第三十三条项目经费预算由业委会托管的物管财务部负责。项目预算经业委会审查、业主大会审批后，由专项执行小组负责签订合同，财务部门按合同支付。第三十四条 业委会托管的物管财务部负责根据上述具体预算项目编制损益预算表。

第八章 业委会预备费预算管理
（一）业委会预备费预算是用于预算执行过程中突发的、不可预见的支出或业委会认为需要安排的支出的预算安排。1、业委会预备费的年度预算由业委会提出建议，业主大会审批；2、业委会预备费的使用由业委会表决批准；3、业委会预备费的日常管理由业委会托管的物管财务部具体负责。

第九章 现金流量预算管理
第三十五条 现金流量预算由业委会托管的物管财务部根据损溢预算的分析编制。
第三十六条现金流量预算经审批后，由业委会托管的物管财务部按照审批的预算对小区现金流量实施统一调度；各专项执行小组（秘书处）配合业委会托管的物管财务部加强对现金流量的控制。
第三十七条小区应当强化现金流量的预算管理，严格按照现金流量预算组织和监控预算资金的收付，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支出。

第十章 预算的考核与监督
第三十八条 小区建立预算考核制度，小区预算考核的具体政策由业委会制定。
第三十九条 小区预算考核采取年度考核方式，由秘书处和业委会托管的物管财务部负责落实。
第四十条 小区建立预算责任人制度，各预算责任人为各专项小组负责人，秘书处的责任人为业委会主任。
第四十一条 预算监督检查的主要内容为：（一）预算是否符合国家财经法规和小区各项预算管理规定；（二）各项财务收支是否全部纳入小区预算管理；（三）预算资金是否按规定程序拨付和存放；（四）预算资金是否切实按照预算规定使用；
第四十二条 小区的监督检查形式为在小区的告示栏进行公布，并且对业主的质询进行说明。。第四十三条 本办法由业主大会授权人负责解释。

史上最牛的业委会选举(二十二)做点实在的事(六)

中华人民共和国的宪法规定中国的执政党是中国共产党,不存在在野党.维护这一政治体制的不是某个人,而是一系列的法律法规和人民代表大会制度,政治协商会议制度.执政党的执政方略通过政府来落实,政府的行为都要符合法律法规及人大政协的授权或同意,同时人大政协的意见也是通过政府来实现,这个制度在近三十年中体现了高效率,也取得了成功.
同样,小区也不存在在野党执政党,如果把反对自己的人列为反对党,那就太把自己当回事了.而且,即使把文锦苑搬到美国去,至少那里的反对党还能在议会发言,对政府进行质询,要求政府解释,而文锦苑业主们提了那么多的问题,却得不到任何实在的回答,说明其实在某些人心目中,业主的提问或不满以及我的博客其实不是反对党在发难,而是有人敢反叛,在大逆不道,在他们的意识中,文锦苑是个封建的王国,在王国里,没有人的权利,只有王的权力,主张权利,就是挑战权力,在这样的意识中,他们除了不断表明他们的正统地位和权威,就只剩下漫骂了,如同古代的王发布讨贼书,不管博客里讲什么,都是心怀鬼胎,是篡权夺印.
他们搬出房价下跌,小区人心惶惶等理由,来指责我和跟贴赞同的网友想把文锦苑搞乱,因为只有一滩死水,才能为所欲为.业主们议论关心的是自己的家园,有些人怕的就是这个,业主的关注度高了,某些人的禁忌就多,他的王国就乱.业主有问题业委会不作为可以,业主问业委会为什么不作为就不可以,你问了,小区的房价就跌了,因为更多人知道文锦苑有个违建垃圾房了.用这样的逻辑来引导不住在垃圾房上面的业主,你就不怕没搞乱却把我们的家园搞烂了.
党和政府一直在致力于政务公开,温总理对网络也有中肯的评价.文锦苑也是共产党的天下,你的一只手再大,也只能遮住你自己的眼睛.
文锦苑需要的是业主为美化家园出主意,出力.试想下,如果文锦苑里经常有很多活动,小孩的,家庭妇女的,老人的,那有多温馨.让小孩去感触自然,彼此信任;家庭主妇们交流心得,学个插花画画;老人们练习太极,下棋打擂.还有上班的男女可以聚在一起熬夜看世界杯,聊聊彼此的辛苦.这样的小区不值得羡慕,不值得追求吗?
有人指责博文小资情调,如果憧憬稳馨的家园就是小资,那大多数的人都愿意小资.
有人指责我的博文对小事不依不饶,如果违章的垃圾房是小事,那小区里什么是大事;对他人求全责备,我仅仅要求告诉我为什么招标了的价格还可以追加?凭什么追加?我们的公共物业到底有多少?在哪里?为什么那么便宜?这也叫做求全责备.如果这是求全责备,请告诉我,合格的业主应该是怎样的?
不想再去指责了,那对他们不起作用,因为有人认为文锦苑就应该是现在这个样子,这个样子已经很好了,再有什么想法和愿景就是求全责备了,就是对他们的怀疑.
文锦苑需要的是改变,改变需要每个业主都为家园付出些心血,或者,付出些关心.

第八章业委会预备费预算管理
（一）业委会预备费预算是用于预算执行过程中突发的、不可预见的支出或业委会认为需要安排的支出的预算安排。
1、业委会预备费的年度预算由业委会提出建议，业主大会审批；
2、业委会预备费的使用由业委会表决批准；
3、业委会预备费的日常管理由业委会托管的物管财务部具体负责。

第九章 现金流量预算管理
第三十四条 现金流量预算由业委会托管的物管财务部根据损溢预算的分析编制。
第三十五条现金流量预算经审批后，由业委会托管的物管财务部按照审批的预算对小区现金流量实施统一调度；各专项执行小组（秘书处）配合业委会托管的物管财务部加强对现金流量的控制。
第三十六条小区应当强化现金流量的预算管理，严格按照现金流量预算组织和监控预算资金的收付，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支出。
第十章 预算的考核与监督
第三十七条 小区建立预算考核制度，小区预算考核的具体政策由业委会制定。
第三十八条 公司预算考核采取年度考核方式，由秘书处和业委会托管的物管财务部负责落实。第三十九条 小区建立预算责任人制度，各预算责任人为各专项小组负责人，秘书处的责任人为业委会主任。
第四十条 预算监督检查的主要内容为：（一）预算是否符合国家财经法规和小区各项预算管理规定；（二）各项财务收支是否全部纳入小区预算管理；（三）预算资金是否按规定程序拨付和存放；（四）预算资金是否切实按照预算规定使用；
第四十一条 小区的监督检查形式为在小区的告示栏进行公布，并且对业主的质询进行说明。。第四十二条 本办法由业主大会授权人负责解释。

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领导受伤了 情况严重了

转贴：原文：钱江晚报 人民网
■刘雪松
　　上海工作的河南青年王帅发帖举报家乡灵宝市政府违规征地，被灵宝警方跨省追捕囚禁8天。此事经媒体报道后，灵宝党政公众网上出现一篇落款灵宝市信息中心的回复称，王帅被刑事拘留完全是因为在网上发帖歪曲灵宝抗旱事实，与举报家乡非法征地毫无关系；王帅诽谤案正在办理中；报道给灵宝造成了不良影响，对灵宝市党政部门和市委宣传部王副部长的形象和身心造成了很大的伤害。
　　当初“领导很生气”，王帅就被跨省追捕了，领导说了，要让他受到一点惩罚和教训。现在“领导很受伤”，家人委曲求全、答应政府砍了自家的果树而得以“取保候审”的王帅，成了“诽谤案正在办理中”了。下一步摆在王帅面前的“惩罚和教训”是什么，得看受伤的领导下手重不重了。
　　征地问题，政府可以违法不讲形象，老百姓可以受伤；事情捅出去了，政府讲形象了，领导不能受伤了。老百姓的伤不叫伤，领导的伤才是真伤。领导伤了还得了，这兵怎么带，仗怎么打？还怎么能有好情绪带领群众科学发展？灵宝领导的形象和心灵，何其脆弱。
　　三番五次信访，领导没声没息。王帅网上发泄不满，领导龙颜大怒了，闹得跟封建社会太岁头上动了土似的。一介网民，有冤没处伸，说了几句过激的话，领导当成诽谤罪大动干戈了。一个置百姓信访反映情况而不理不睬的领导，是不会有耐心来解释百姓提出的不同意见的。他们维护的所谓形象，其实就是权力的尊严，神圣而不可侵犯。
　　让百姓说话，天不会塌下来。百姓有意见想对领导说，说明百姓还对你寄予希望，心怀期待。倘若百姓心里憋着的气连说都不想说了，说明百姓对你彻底失望了，我看这官差不多也当到头了。开明的政府和领导，面对舆论的监督和批评，最高明也是最简单的办法就是，恭恭谦谦地还原事实真相，让百姓真正知道你想了些什么，做了些什么，以此换取百姓的信任。倘若把人民赋予的权力当成个人的形象和尊严，靠强制行为来压制百姓的监督和批评，在社会主义民主法制社会的今天，就会时时觉得很生气，很受伤。除非你真正做到身正不怕影子歪，为民执政的权力，用得完美无缺。
　　人民的公仆，太把江山当成自个儿的，不是件好事。不把江山当成自个儿的，也不是件好事。很生气很受伤的灵宝市领导，真有勇气还原征地事件真相，就不应该觉得生气，不应该觉得受伤。百姓期待着灵宝市领导给一个明明白白的交代，而不是要看领导与王帅的这场力量角逐，究竟谁会笑到最后。大家眼睁睁看着，很受伤的领导，会不会让王帅体无完肤。

史上最牛的业委会选举(二十一)号外

接到新浪客服的电话,说是因为接到很多投诉博客失实的电话,以及接到了律师函,在律师函中,用文锦苑的各项规章作为证据,说明文锦苑的选举是完全符合规范的.新浪出于避免法律纠纷的原因,删除了部分相关选举的博文,同时表示,如果可以举证博文所述属实的依据,新浪可以重新判断,并对没有及时告知博主表示歉意.
依据正在整理中,但相关证据整理完毕后,除了给新浪看下,我也会象业委会一样,抄送到相关部门.
律师函是业委会发的,这是新浪确认的.业委会是业主自治的组织,我们的律师在业主强烈要求下,也没有向建垃圾房的发出律师函,但现在,法律顾问开始起作用了.
在法律上,业委会如果没有业主授权是不能采取法律行为的,那么这个律师函是谁授权的呢?业主还是业主代表?为谁维权呢?为全体业主还是业委会成员?
如果这封律师函是为全体业主维权的,是否经过了业主的授权?
如果是为业委会成员维权的,为什么有劳业委会的法律顾问?
答案只有一个,我们的法律顾问是为业委会成员维权的.
既然我们的律师能够用小区规章把这次选举说得那么通,只能说明我们的这些规章都是为了维护业委会的,同时在规则上确保业委会能够千秋万代,一脉相承.
因为,只要了解了这次选举的过程,每个业主都会有差不多相同的感觉.
我不想让新浪太为难,至少新浪没象文锦苑网站一样删掉所有的内容.
新浪只是我们借来的平台,因为文锦苑里没有这样的平台.在新浪发博以来,短短20天,已有8000多的阅读量了,也有近千条回帖.文锦苑关心家园的业主越来越多了,这是大好事,也是我开博的目的.
这几天中,我将继续在这里暂住,同时建筑另一处空间,到时通知各位业主.
心底无私天地宽,越写博客对这句话越有同感.
多少年来,为了个人奋斗,疲惫过,痛苦过,辛酸过.
这些天来,心情很好,虽然付出许多时间和感情,但可以不考虑自己的得失,痛快!
如果每个业主都能为文锦苑付出更多些感情,文锦苑会更美丽.
如果每个业主都不把自己当作文锦苑的过客,文锦苑会更多彩.
没有一个业主只生活在房产证的面积里,窗外也是我们的家,象关注小家一样关注小区,每个人都会发现自己能为别人做很多事,别人也能为自己做很多事.
关心我们的家园吧,我的邻居们.让我们的家园充满关爱,没有算计,充满温馨,没有冷漠.
这一切不取决于某个高尚的人来创建,靠我们每一个业主自己来努力.
文锦苑需要的是制度,一个大大制约一部分人的制度,只有一部分人的权力被制约了,每个业主的责任才会体现,每个业主的权利才会得到维护,每个业主的热情才会被激发.
制度不能是为适应谁或限制谁而制定的.制度是为杜绝一些想得到的偏门而制定的防火墙,是为促进一些有利于大多数人的事物成长的保护伞.
象第一届选业委会规定只能是业主代表中产生,现在又取消了这条限制,这不是制度的所允许的,如果这是制度,就是极不严肃的制度.
同样,选择了业主代表制度,又不按照建设部关于业主代表议事表决的相关制度行事,就是不遵守制度.

ZT:史上最牛的业委会选举(二十)做点实在的事(四)

先说2-3幢之间的垃圾房，这个问题已经存在很久，以至于我们闻不到臭气的业主都习以为常了。讲起来很惭愧，以前居然不知道小区里还有违章搭建的垃圾房，因为没有业主之间互相沟通的管道，也没见业委会的工作报告中有关于这个垃圾房的描述。
要解决垃圾房问题，首先要确认它是不是违章建筑，如果城管已经确认了是违章建筑，事实上就是定性了。如果没有正式的确认，建议相关业主，当然最好是业委会牵头，拿着资料到城管举报，然后拿到城管的定性资料，这里可能会牵涉到规划部门，这个工作城管会去查询的。
同时，要确认它是商务楼的垃圾房，还是数码港的专用垃圾房，往这个垃圾房里倒垃圾的是商务楼的大业主或数码港的工作人员，还是物管的清洁人员。
不管是谁的垃圾，如果负责倒垃圾的是耀江物管的清洁人员，处理起来就简单了，麻烦物管把垃圾房移到数码港的东口，那里靠墙的有大约6米空间，放这个垃圾房绰绰有余，只是清洁人员处理垃圾时没以前方便了，但增加几个人的工作量，可以免去几十户人家的心头之患，还是值得的。
如果是商务楼的垃圾房，而且还是他们自己在往外拉，建议业委会招集商务楼的业主代表开会讨论，既然商务楼的业主可以对住宅的物业费来投票表决，那就不能把自己当外人。如果还是固执己见，建议业委会拿着城管的鉴定资料，要求城管强制拆围。如果城管执法有难度，业委会起草，相关业主签名，到西湖区政府信访办投诉，要求执法。如果还不行，请我们业委会的律师研究一下，能不能凭着相关的鉴定要求西湖区法院强制执行（这个问题以前没注意过是否有相同案例，可行性没把握）。
如果这些都没效果，建议召开业主大会，对是否和商务楼合并为一个小区进行表决，把商务楼踢出去。同时，向杭州市信访部门投诉。
如果是数码港的专用垃圾房，建议把垃圾房的处理和我们的公共物业放在一起谈判，如果垃圾房不搬走，公共物业我们收回，反正现在的价格和楼上的办公室差不多，这点价格肯定租得出去。到时候，一楼隔出半块专卖山寨货，我们倒要看看数码港吃不吃得消。
说一千道一万，方法总比困难多。对君子我们讲君子话，对小人我们用他们的招。
任何办法都可能不会一劳永逸地解决问题，但问题出来了，总要去面对，想了各种办法还是功亏一篑，业主不会强求，只想着推委，业主没意见才怪。
最后一个解决办法。
昨天在小区的qq群里，业主向主任反映垃圾房的事，旁边冒出几个希望2-3幢“舍小家，为大家”，“数码港也是业主要同意才行”，“业委会没有法律地位的”，“业委会不是政府”的马甲，建议如果一切沟通暂无效果，就把垃圾房搬他家窗口下去。呵呵！
言归正传，小区的财务制度，今天是第六第七章。

第六章 预算的调整第二十五条小区正式批准执行的预算，在预算期内一般不予调整。在预算执行中由于市场环境，政策原因等客观因素发生重大变化，致使预算编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。
第二十六条 预算调整的基本原则：（一）目标一致原则，即预算调整事项不能偏离小区建设发展和年度目标的要求；（二）讲求效益原则，即预算调整方案在经济上应当能够实现最优化；（三）责任落实原则，即对常规事项产生的预算执行差异，应当责成专项小组（秘书处）采取措施加以解决；（四）例外管理原则，即将预算调整的重点放在预算执行中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键差异方面。（五）先有预算、后有支出。（六）积累原则。（七）节约就是创收。
第二十七条 预算调整的程序：（一）预算执行过程中，各执行小组（秘书处）不得在总预算控制的前提下，在项目之间进行调整；（二）预算调整实行逐项审查、逐级审批制度；（三）预算调整的申请小组（秘书处）向业委会托管的物管财务部提出预算调整建议；（四）业委会托管的物管财务部对申请调整项目进行初审、协调和平衡，提出预算调整方案，上报业委会审查后报业主大会审批；（五）预算调整方案经业主大会批准后，由业委会托管的物管财务部下达给各专项小组（秘书处）。
第七章 损益预算管理第二十八条收入预算由各专项执行小组负责。
第二十九条 成本费用支出预算分为行政经费预算、项目成本预算。（一）行政经费预算由秘书处统一管理。（二）项目成本预算由专项执行小组负责，业委会托管的物管财务部配合。
第三十条 理财收益预算由专项执行小组和业委会托管的物管财务部共同负责。
第三十一条 财务费用预算和所得税预算由业委会托管的物管财务部负责。
第三十二条项目经费预算由业委会托管的物管财务部负责。项目预算经业委会审查、业主大会审批后，由专项执行小组负责签订合同，财务部门按合同支付。
第三十三条 业委会托管的物管财务部负责根据上述具体预算项目编制损益预算表。

台湾的社区管理

苑内纷争四起，名为《史上最牛的业委会选举》的博客，博主虽然用词有点过火，但丝丝入扣，基本在理，反观跟帖中的一些马甲，则属于谩骂性质了，既没有文采，也没有理据，丢人啊。

致信Anne, 问问台湾的情况，给我回了一封长信，现一字不改，刊发于后：

台灣社區管理費通常依社區各戶所有權狀的面積計算及分攤。小區管理，拿我社區當例子，有居民選出的各棟棟長（我住家屬大廈社區）、管理委員會、管理主委。我社區地下建築共九層，一~三層歸建商經營家飾精品中心，其餘為停車場，所以建商也是住戶，也有投票權，票數依其所佔面積與社區總面積按比例計算，住戶一戶一票，無分面積大小。舉凡社區的保全（年年重新招標簽約）、社區健身育樂中心的經營與管理、還有社區環境美化及維護…等，都是管理委員會的管轄範圍。各戶繳交的管理費好像會撥出部份給各棟當基金，所以各棟會不定期辦聯誼活動，整個社區在特別節慶時，也有園遊會、烤肉活動、或特別舉辦如小朋友歌唱比賽…等。

台灣的土地使用權是永久的（土地建築面積固定，居住此面積的建屋住戶依購屋所有權狀平均取的擁有的土地面積，因此建物越高，住戶取得的土地所有權越少），土地所有權跟著建物一起轉移；住戶每年得交地價稅及房屋稅，自住屋及營業用屋的稅收基準不同，營業用屋稅收高些（售價也高些）。

我社區在住戶漸多的初期也有過一位相面堂堂的「蟑螂」社區管理主委，說是為住戶爭取更多，其實暗中拿建商未盡完美的漏洞敲詐建商，中飽私囊，還好社區住戶關心度高，結果他的西洋鏡被揭露，人就成了過街老鼠，沒人興趣理他。台灣許多社區因社區管理的紛爭，除社區健身育樂中心外，甚至連電梯或停車場都可能導致運作停擺，然而這些對住戶很重要，所以該爭取的還是得力爭，住戶共同的關懷很重要，真沒法ㄦ出力，發發聲是應該。

ZT:Trac中的Ticket系统

原帖：http://www.cnblogs.com/HanN1984/archive/2007/08/09/840575.html
一、Ticket系统简介
Ticket系统是Trac中关于项目管理的一个重要单元，它是一个简单有效的版本差异和Bug跟踪系统。
在项目开发过程中出现的任何问题，都可以用一个Ticket来标识，例如Bug，项目计划，功能改进，项目建议，Todo等等，都可以写成一个Ticket，开发人员通过访问查看Ticket系统，可以及时的了解到项目进度，有待解决的地方等等
每个Ticket都可以被修改和说明（Description属性），并说明这个Ticket是Bug还是项目建议还是其他什么（Type属性），指派由哪个人对这个Ticket负责（Assigned to/Owner属性），设定Ticket的优先级（Priority属性），设定Ticket的最终完成时间（Milestone属性），设定这个Ticket属于哪个模块（Component属性）。
二、Ticket创建，及其各个属性详解
点击“New Ticket”，进入“New Ticket”页面，在这里我们可以生成一个新的Ticket，生成新的Ticket时，我们需要填写Ticket必须的一些属性：
1.short summary:这个属性是Ticket的标识，可以理解为Ticket的名称，可以根据情况随意填写；
2.Type：这个属性表明你所要创建的Ticket是什么类型，Trac系统中默认包含三种Type，分别是defect，enhancement和task，我们也可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减，或修改Type，以符合我们的需求；
3.Full Description:这是对所要创建的Ticket的描述，用户以后可以根据一个Ticket的Type和Description属性，来判断这个Ticket的目的；
4.Priority：设定所要创建的Ticket的优先级，Trac系统中默认五种优先级类别，分别为blocker，critical，major，minor和trivial，我们也可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减，或修改优先级类别，以符合我们的需求；
5.Milestone：直译过来的意思是里程碑，我们可以理解为一个项目的不同阶段，一个Milestone包含一个名称和时间，其中时间即为项目中这个阶段的预计完结时间，我们通过设定这个属性，来表明所要创建的Ticket属于哪个Milestone，属于项目的哪个阶段，该在哪个时间之前完成，Trac系统中默认有四个Milestone，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
6.Component：这个属性可以理解为一个项目的层或者模块，通过这个属性，可以设定我们所要创建的Ticket属于项目的哪个模块，或者说属于哪个层级，这样便于分类，便于划分任务，Trac系统默认有两个Component，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
7.Version：用来说明当前所要创建的Ticket该归结于项目的哪个版本，这个主要在项目的多个版本同时开发时，例如项目1.0版本正在维护，同时也在进行项目2.0版本的研发。Trac系统默认两个Version，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
8.Keywords：用来标记所要创建的Ticket，在Ticket搜索，或者生成Ticket报告时会有用；
9.Assign to：说明这个Ticket归谁负责；
10.Cc：这是一个使用逗号隔开的字符串列表，表明当这个Ticket被修改时所要Email通知的地址，格式如shengf@star-net.cn,yaoq@star-net.cn,cjl@star-net.cn,hann@star-net.cn
三、查看Ticket
1.点击“View Tickets”，进入Ticket查看页面，在这个页面中，会罗列出8个Report，如下所示：
以下!!!!中的内容为注释
（1） Active Tickets !!列出所有Active的Ticket!!
（2） Active Tickets by Version !!根据Version列出所有Active的Ticket!!
（3） Active Tickets by Milestone !!根据Milestone列出所有Active的Ticket!!
（4） Assigned, Active Tickets by Owner !!根据Owner列出所有已被assign的Ticket!!
（5） Assigned, Active Tickets by Owner (Full Description) !!同上，只是多出Description!!
（6） All Tickets By Milestone (Including closed) !!根据Milestone列出所有的Ticket，包括已经Close的Ticket!!
（7） My Tickets !!我的Ticket!!
（8） Active Tickets, Mine first !!列出所有Active的Ticket，我的放在最前面!!
2.可以点击页面下部的“Create new Report”按钮，利用Sql语句，生成一个新的Report
Trac底层使用PostgreSQL数据库来实现的数据保存，所以Report的生成应该是利用SQL语句去查询数据库来实现的，由于本次调研主要针对Ticket系统的流程和功能，所以暂时没有去了解Report的生成方式，以后有待完善。
3.点击“Active Tickets”，可以看到一个Ticket列表，点击任意一个，可以查看详细信息
（1）在点开后的页面，我们可以看到这个Ticket的详细信息，例如这个Ticket由谁提出，由谁负责，优先级，最后期限，所属模块，所属版本，关键字，Email通知列表等等；
（2）在页面下面，我们可以对这个Ticket进行修改，可以修改Summary，Tpye，Description，Reporter，Priority，Milestone，Component，Version，Keywords，Cc字段，修改时，需要添加一个Comment，用于描述本次修改的内容；
（3）我们也可以在页面的最底部，选择我们所要进行操作的类型，具体可以进行那些操作，则跟Ticket当前状态有关，如果一个Ticket为New状态时，可以进行如下四种操作：
（i） leave as new，离开当前页面，让这个Ticket保持New的状态
（ii） accept ticket， 接受这个Ticket，一旦接受，这个Ticket的状态则由New变为Assigned
（iii） resolve as ...， 关闭当前Ticket，也就是表示这个Ticket所代表的问题已被解决，被解决的级别分为五种：fixed，invalid，wontfix，duplicate，worksforme，一旦关闭这个Ticket，则这个Ticket的状态会变为Closed
（iiii） reassign to ...，重新给这个Ticket分配负责人，一旦重新分配，则Ticket状态变为New
注：
I、从Ticket生成开始，对Ticket进行的任何操作，都会以Email形式通知Ticket中Cc属性所指定Email列表中的所有Email，其Email格式虽然简洁，但可以通过Email实时的了解的Ticket的动向，这点值得注意；
II、后面我附了一个Ticket的流程图，用状态机描述的，可以看一看。