Dragonfly的博客

中央台关于杭州飙车案的跟进报道

2009-05-15T00:19:00.000-07:00

http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1242313824680888

浙大学子致杭州市市长的一封公开信

2009-05-12T18:25:00.000-07:00

市长先生：
您好!
对于2009年5月7日晚在文二西路发生的事故，可能您已耳闻。2009年5月7日晚20点20分左右，我们浙大的校友谭卓同学，在文二西路紫桂花园门口通过人行横道穿越马路时，被一辆改装跑车以约150码的速度撞飞，飞起5米高20米远，当场身亡。
谭卓是浙大2006届信电系的学生，毕业之后留在杭州从事IT产业的工作。他是家中的独子、有相恋七八年的女友，即将谈婚论嫁。这样一个学而有才，正将努力工作报效祖国的青年;这样一个热爱杭州，想要把杭州当作自己的第二故乡的青年，随着跑车的轰鸣，随着一声巨响，他的生命永远定格在了25岁的年轮上。留下他年迈的父母老无所依，留下他的女友哭喊：“还来不及嫁给他……”
作为他的校友，我们深深地痛心，可是痛心之余，我们更希望不要再发生这样类似的事件!近年来，杭城飚车族众多，许多地区的居民早就对夜间马路上的飙车巨响扰民事件有所抱怨，这样的事件在杭州也不是第一起。据我们所知，这次的肇事车辆，并不是第一次违反交通法规在城市道路上飚车扰民。如果5月7日晚上被撞的行人不是谭卓，也许他会是张卓、李卓、王卓……是你，是我，是我们每一个人。我们所谓的休闲之都杭州不再安全，我们每次过马路买一瓶酱油也许都有生命之忧。这样的杭州，真的适宜我们居住吗?还是只适宜那些有跑车的华族们嬉戏?
交警对5月7日晚发生的事故已经做了公开通报，但结果并不能令人满意。通报稿里面疑点重重：
首先，通报稿判定当时车速为70km/h。这一点的依据是根据肇事车主与一起飙车的两位同伙的供词。但这种供词是否可信?任何一个有经验的司机都知道，70km/h的车速能不能把人撞飞5米高20米远。
这样的测速如何取信群众?
其次，事故是在双黄线的南侧发生的，肇事车是否逆行，通报稿只字不提，交警闪烁其词。
第三，肇事车辆是私自进行过改装，而通报稿只字未提，交警也称无法判别。但根据现场网友拍摄下来的照片，能够明显的看出该车有改装过的痕迹。
第四，受害人在人行横道被撞，这一点多名目击者可提供证明。为何不见诸通报?死者已矣，我们再做什么，也无法挽回曾经鲜活的生命。可是我们希望的，是再也不要有下一个生命因为这种城市内的飙车而去得如此猝然如此让人扼腕。杭州要打造品质之城，就应该让都市中的每一个人享有足够的出行安全。以如此高速在都市里面飙车，甚至可能是“赛车”，肇事者所做的，已经不仅仅是“扰民”，而是在拿每一个行人的生命开玩笑。这个行人可能是我们的父母子女、我们的亲朋好友、甚至就是我们自己!
望市长能够在百忙之中给予一定的重视，也希望有关部门能够妥善处理这起事件，给死者一个说法，给生者一点安慰。并请有关部门加强监管，杜绝改装车在城市道路上高速行驶，保障天堂杭州每一个居民的日常出行安全。

浙大学子致杭州市长的公开信之二

2009-05-12T17:53:00.000-07:00

市长先生：

您好！感谢您百忙之中抽出时间一览这封公开信。
今天，5月11日，距谭学长、一条鲜活的生命离开我们已经过去了四天。期间数千人自发地走上街头哀悼谭学长并陪着谭妈妈度过了一个母亲节。相信这些您已经有所耳闻，并且您已经对此事做出了重要批示。然而广大人民显然没有对此表示满意；交警部门的新闻发布会，显然起到了火上浇油的作用。

我们所不满的，绝不仅仅是事件本身，更重要的是对事件背后庞大的黑幕感到的愤怒，对我们和谐社会的行政机关行政不作为的愤怒，对我们的新闻媒体第一天保持沉默的愤怒。

我们不相信，连一个小孩子都能看出来的车速，终日与交通事故现场打交道的交警们，竟然会公然面对镜头做出70公里每小时的判断。

我们不相信，终日与交通事故处理打交道的交警们，竟然会公然面对镜头，忽视目击者而采纳肇事者一行人的证言。

我们不相信，终日与车辆打交道的交警们，竟然会看不出明显经过改装的排气管等部件，公然面对镜头宣布不清楚。

我们不相信，我们的交警们，竟然会忘记2006年4月6日发布的《杭州市公安局关于禁止机动车飚车等有关事项的通告》，公然面对镜头宣布“飚车”一词为土话，没有法律依据。

我们不相信，一部顶级跑车，优秀的刹车在70的速度下竟然刹了50米。并将人撞出“两层楼高，20米远”。

我们不相信，有过210公里每小时纪录的肇事者，在被处罚以后，还能上路飚车。

我们不相信，居民反映的持续很长时间的闹市区飚车行为，交警们不曾听闻。直至惨剧在5月7日20时半发生。

我们不相信，肇事者在次日凌晨两点，居然能够安然自得的上网。

我们绝不敢相信，我们的政府，面对公民时竟然不能保证公平？！

请问我是否有权利以一个纳税人的身份提出以上疑问并得知答案？有意或是无意，交警部门站在了肇事者一边，一再混淆视听，含糊回答，更面对镜头说出了不曾有过“飚车”这一概念的谎言；对车速、逆行、斑马线等更是企图蒙蔽民众。

我们不禁要问，这一切的一切，背后究竟是什么？胡母四十分钟电话里面，包含的究竟是什么？

不回答以上问题，恐不足以平民愤；不平民愤，和谐社会恐不足以立足。

最后请允许我用最近网络上流行的几句话作为结尾：

孙志刚走了，我们沉默，因为我们没有暂住证。
黄静走了，我们沉默，因为我们没有结交有钱有势的BF。
三鹿孩子走了，我们沉默，因为我们还没有儿女。
×安女孩走了，我们沉默，因为我们没有和人结仇。
躲猫猫青年走了，我们沉默，因为我们没有进拘留所。
谭卓走了，我们无法沉默！因为我们每天必须走在和谐社会的斑马线上！

今天的谭卓，很有可能就是明天的你我！

此致
敬礼

浙大一学子
2009年5月11日

启示录：一起交通事故如何演变成公共舆论事件

2009-05-12T17:17:00.000-07:00

浙江在线05月12日讯 5月7日晚上8点05分，年仅26岁、“阳光、帅气、幽默、优秀”的谭卓止步于杭州文二西路紫桂花园门口斑马线，他留给这个世界最后的身影是被高高抛起，然后重重地坠落，蜷缩的身体横陈在一辆红色的三菱跑车跟前……

　这一事件引起了社会的广泛关注，事发后由于权威信息发布的缺失，一时之间，坊间关于肇事者事发时的车速、肇事者的家庭背景等等各种猜测、议论、指责流言四起，各大网络论坛上，关于这件事的跟帖动辄长达近百页。昨晚8点，当我们在百度页面输入关键词“飙车谭卓”之后，0.31秒的时间里出现127000条相关新闻，均来自于国内各大媒体和论坛。

　　昨天，是事情发生的第5天。“70码”成为网络新名词，网络知名人士周曙光等人建立70km网，不少网友在网上为谭卓建立纪念馆，一天访客量超过6万。

　　短短5天，一起交通事故，演变成为了一个公共舆论事件。

　　也许，一年以后，或者若干年以后，当我们回头再看，在这个事件中，政府、媒体、民众(包括网友)的各自行为，已经构成了一个“有关交通事故酿成公共舆论事件”的典型样本。

　　从这个意义出发，我们试图按照时间顺序解剖这一事件，希望能够让这一事件成为提升杭州城市管理能力和公民法制意识、人文素质的一个契机。

　　果真如此的话，相信善良的“眯眯”，会在天堂眯起眼，绽放他灿烂的笑脸。

　　5月7日核心词：悲剧发生

　　晚上8点05分，悲剧发生。

　　根据此后在媒体和论坛上目击者的描述，事发情景为：三辆跑车疾驶而来，其中一辆红色的三菱跑车将正走在斑马线上的谭卓撞飞了起来。

　　三菱跑车挡风玻璃破碎，肇事者此后被带上警车，他“双手不停地盖着脸，不停地挤着前额，揉着眼睛，偶尔通过手指缝看着外面的动静”。

　　街道飙车是最该谴责的

　　兼具作家和赛车手身份的韩寒在其博客上就这起车祸发表的看法：

　　街道飙车是非常危险的，但随着汽车行业的发达，富二代的增多，年轻富翁的产生，汽车改装和街道飙车一定不可避免会出现。但是，在闹市飞车的确是非常危险和极其错误的一件事。一般来说，开快车分五种，一个是赛道，一个是空地，一个是山路，一个是环线，一个是闹市街道，后三者的受鄙视程度和业余程度是递增的，尤其是最后一个。但往往我们的汽车爱好者比较喜欢在街上开快车，因为街上人多，人多看的人就更多。这是最该谴责的。

　　5月8日核心词：交警通报

　　当天下午，杭州市交警支队、西湖交警大队在西溪路的港昌交通事故快速处理中心召开新闻发布会，向媒体通报了目前这一起车祸的处理进展。

　　交警部门的初衷是想及时通报事故的进展，但是新闻发布会上，并不严谨的表述，引发了一轮舆论热潮。

　　新闻发布的现场有点混乱，有记者有市民有肇事者胡斌的同学和同事，交警部门引用肇事者和同伴“车速70码”的说法引发质疑，此后质疑迅速在网上蔓延。

　　晚上，交警以涉嫌“交通肇事罪”依法对肇事者胡斌执行刑事拘留。与此同时，当晚8点，一场群众自发举行的悼念活动在事故现场开展。

　　希望政府部门爱护百姓对你们的信任

　　市政协委员、杭州市交通设施建设处党委书记陶俊的爱人正巧与受害者谭卓是同事，他第一时间就听说了这个噩耗。夫妻俩一直关注着这事，直到那天交警召开新闻发布会，宣布据当时目击者称肇事者时速约70公里左右。他的反应与大多数市民一样，觉得这一调查意见有些草率。

　　“我认为作为权威的政府部门，在召开新闻发布会的时候，公布的数据至少是应该经过专家或者精密仪器科学论证过的。但70码的说法显然有待商榷。”陶俊说，在老百姓的心目中，政府部门应该是权威的、可信赖的，这样贸然的结论会对政府的形象有影响，会让百姓对政府部门的信任感打折。

5月9日核心词：网络舆论

　　进入事发第三天。人们期待有关部门能够尽早解开大家心中的谜团和困惑，尽早还原事情的真相，哪怕仅仅是事情的进展。然而恰恰是这个关键时刻，权威信息发布却缺失了。

　　在此期间，各大网站都以显要位置追踪报道此事件，而网友则纷纷通过网络等途径声讨肇事者。特别是交警引用的“70码”饱受质疑，肇事者被人肉搜索。

　　同时，受害者谭卓的信息也逐渐清晰：原计划今年8月结婚，阳光、幽默、优秀。

　　肇事者胡斌的相关信息也被网友贴发在网络论坛上，其中包括他当时所驾驶的车牌，以及目前所就读的学校班系。而他设置了密码提示的QQ空间也被网友轻而易举地攻破。另外网友还通过浙江省高速公路交通安全信息网的数据，查找到肇事者胡斌所驾驶的三菱车曾有过恶劣的超速行为。

　　5月9日傍晚，肇事者的父母第一次出现在谭卓的灵堂里。

　　据网友的记录：原本一直哭泣的谭妈妈，一反常态的平静，对着肇事者母亲说：“我不会打你，我就是想跟你说我养大这个儿子有多么的不容易，我摆过早饭摊……什么都干过，好不容易养大了，成才了……”

　　此事件注定会引发公共舆论

　　浙江大学新闻传播学者沈爱国：此事件所具备的几个要素注定会引发公共舆论，我们可以从传播规律上来分析。

　　首先是这个事件的传播价值，该事件本身具有强大的戏剧性反差。

　　一方是刚刚毕业2年，口碑很好的80后，“阳光、帅气、幽默、优秀”，一改以往社会舆论对80后略带贬义的评价。谭卓可以被树为“80后正面典型”、“优秀的新杭州人”。

　　另一方是富二代，富裕不是错，关键是为富不仁。

　　如果肇事方开的是桑塔纳，而不是三菱跑车，如果不是飙车而是普通车祸，如果撞的不是80后优秀典型，而是外来民工，从社会学中注意力投射规律来看价值都不如目前强大。正是具备这些要素，使得事件本身引起社会各阶层的关注。

　　从公共舆论的传播途径看，5月9日是个引爆点。

　　“权威信息发布的缺失”正是流言传播的核心规律。民众无法从权威渠道得到权威消息，但出于对热点事件的关注，老百姓开始相互打听、猜测，因为没有权威信息，他们无法判断事情的真相，各种流言被传播，传播者和受众之间又要相互印证，这个阶段的传播开始呈几何倍数增长。加上网络这个相对民间的渠道，公共舆论率先在网上引爆是必然现象。

　　5月10日核心词：追悼会

　　5月10日上午，谭卓追悼会在杭州市殡仪馆举行。

　　网络如同一个被打开的魔匣，公共舆论继续升级，网民集中挖掘肇事者家庭背景，猜测着这背后是否有“交易”。

　　除了肇事者的详细资料被网友发在网上外，其家人朋友的信息也被网友发在网上。如胡家的家庭住址；家里拥有4辆车；胡家家庭成员在哪上班工作；胡的朋友到底是什么人等等信息都被网友发在了网上。

　　肇事者身家并非网上传的那样显赫

　　昨天下午，一位女子蹲在交警事故处理点的外面停车场上，神情沮丧。围在她身边的几位，像是亲戚朋友，他们之间没有什么言语。这名女子便是“5·7”三菱飙车肇事司机胡斌的母亲。

　　“5·7”文二西路车祸发生后，肇事者一家的背景成了网上和坊间最关注点之一，有人说，这家人来头很大。

　　而昨天记者了解到，肇事者的家庭背景情况似乎不像网上说的那样如此“显赫”。

　　一位和胡斌妈妈有密切交往的女士告诉记者，胡斌父母没有什么更多的背景，他们早年生活清苦，从杭州一家塑料管线厂离开后，当时下岗在家。自2003年之后，父母两人在四季青童装市场有了摊位，做起了童装的批发零售。那时起，胡斌的家境也算是富裕了，买了2处房子，胡斌父母住一处，胡斌住一处。

　　知情人说，胡斌是个独子，父母生意做好了，有了钱，对这个儿子百依百顺。

　　“这个孩子没读大学前，我们也经常看到，总的来说，在我们面前还算有礼貌的，但是我们也经常劝他妈妈，不要太宠孩子，不能孩子要什么就给他什么，他买这辆车的时候，我们也劝过，没想到真的出事了。”

　　昨天，记者也去了胡斌父母家。他们住的楼层比较高，记者敲了门，没人答应。据附近居民说，两夫妻平时很忙，白天基本不在家。问起他们家的情况，有邻居说，别的不知道，既然是在做服装生意的，总是有些钱的。小区的保安告诉记者，平时不怎么留意这家人，但是这家儿子的红色跑车轰轰开进小区时，他们就知道是他回来了。

　　记者多方打听了解到，除了那辆肇事的三菱车，胡斌父母名下还有一辆宝马迷你轿车和一辆吉普牧马人。

　5月11日核心词：阳光处理

　　本报昨天报道了几位学者对事件几个核心问题的质疑：事故速度应该是一个非常复杂的测算过程，交警在事发20小时后就轻易公布有欠妥当；同时，出于前期在权威信息发布的不连续，不及时，专家呼吁建立阳光机制。

　　“人肉搜索”带来大量隐患，两个陆红英吃误伤

　　网络人肉搜索在事发第五天也产生了负面影响：

　　衢州新闻网发布新闻，胡斌的母亲陆某，已经查证，并不是衢州的政协委员，移动老总。只是同名同姓，张冠李戴。这个陆红英是衢州本地人，衢州市政协委员。她的儿子年仅15周岁，正在衢州本地读初中。对于网友人肉搜索她的相关信息并胡乱指责，陆红英既气愤又无奈。“这事已经严重影响到我个人的生活和工作，也给我的员工造成了一些不必要的麻烦。更让我担心的是，我的孩子也知道了这件事，我现在怕他的身心健康受到负面的影响。”

　　网友搜索到的另一个陆红英，是杭州某一家网络公司的老总。这家网络公司也在其网站上发表声明：

　　肇事车主陆红英与本公司法人代表陆红英同名导致网上散布了很多我公司的信息，因此招至大量被不实信息误导的网友在本站留言及漫骂，对本公司及法人代表的形象造成了很大的影响。为此，我们慎重申明：我们也对死者惋惜，对肇事者愤慨，但我公司法人代表绝非肇事车车主(肇事车是登记在其母名下的)。

网上流传的“70码”T恤衫。

　　舆论危机也是提升契机

　　汶川地震就是一个成功范本

　　浙江大学公共管理学院政府管理系主任郁建兴教授

　　《钱江晚报》能够从这个角度来对事件进行思考非常好，是站在关心社会民主法治进程的高度来做社会新闻，体现了一家理性媒体的风范。

　　这一事件，我一直在关注。飙车夺命事件确实经历了从一起交通事故演变为一场公共舆论的过程，甚至到后期，社会舆论对我们杭州政府也颇有微辞。

　　首先，我想说的是，事情背后也不见得真正有权钱交易。

　　但是整个事件过程中信息不够公开不够透明，我想这可能是政府管理体制中的惯性使然。王小波曾经说过一个“花剌子模信使问题”，花剌子国王对传好消息的人有赏，坏消息提供者喂老虎。政府面对突如其来的坏消息，惯性使得他们不够“阳光”。

　　比如至今为止，谭卓的信息早就由官方公开，而肇事者的信息始终没有官方发布，也由此引发了人肉搜索，引发权钱交易猜测，实际上，信息及时公开反而可以以正视听。

　　人们猜测，政府部门也许有基于“和谐社会”的担忧。

　　其实，和谐社会不是没有矛盾，没有差异，没有分配冲突，而是把这种矛盾在民主法制的框架内公开公平公正地解决，这才是和谐社会的要求。

　　不要惧怕公共舆论，公共舆论在开放中日益走向理性。

　　有的领导担心放一放，舆论就乱，尤其是网络舆论。这是长期以来对网络舆论的一种误解，把网络舆论与非理性画上了等号。

　　去年6月，胡锦涛书记视察人民网，显示了对网络舆论的一种新的认识姿态。任何公共舆论都是在讨论、责难中逐渐成熟，逐渐理智，从目前这个事实上来说，网络舆论除了一部分宣泄，绝大部分都是理性的探讨。

　　目前网民的反应，我们不能与“仇富”画等号。民众在权威信息缺失的情况下，从现实生活经验出发猜测腐败，是一种正当心理，也是在第一时间对权钱交易的预警，是一种“良心”和“良知”。政府是整个社会最后的被救助者，捍卫公平正义的社会舆论，防止权钱交易、执法不公，对促进社会公平正义的实现是有利的。

　　在这个事件中，我们政府要汲取哪些经验？

　　首先，政府要将公平正义作为首要价值，提升公信力。我认为这个事件的正确处理是政府提升公信力的大好契机，司法机关要将此案例办成一个经典案例。

　　第二，政府要与媒体和民众形成良性互动。

　　其实在去年的汶川地震中，我们整个政府在处理危机方面已经有了比较成功的经验，政府、媒体(包括网络)与公民三方良性互动，彼此信赖。政府还充分体现了对民间社会组织，即志愿者组织的充分信赖，100多万志愿者参与救灾。

　　我们要让这样一种在抗震救灾中生长出来的“新的制度因素”形成一个长效机制。

　　政府要对媒体有充分的信任和引导；对于媒体来说，要赶在小道消息之前，发布权威信息；同时担负起引导公共舆论的重任。

　　我希望以此为契机，提高社会法治程度，提升杭州城市管理能力、公民文明素质，这样，年轻优秀的谭卓的血才没白流，我们才可以说“坏事变好事”。

杭州闹市飙车案调查：70码等词汇迅速蹿红

2009-05-12T17:02:00.000-07:00

杭州闹市飙车案调查：70码等词汇迅速蹿红

2009年05月13日02:05 　红网-潇湘晨报

杭州阔少飙车案的事态扩大化，事故双方的身份对峙只是外因，普通民众的反应并非“仇富”，而是在不断的担心与失望中形成的对“不公平”的畏惧，以及由此引发的公共焦虑。

本报记者张志强杭州报道

入夜的杭州城，车水马龙，霓虹闪烁。

5月10日，尽管“5·7交通肇事案”(爱好飙车的富家子胡斌驾驶改装过的三菱跑车，与友人在杭州闹市疯狂飙车，撞上一名正过斑马线的25岁的湖南籍大学毕业生谭卓)已过去几天，但事发地仍余悸未散。夜间，成百的市民拥在文二西路两侧，只要有人往地上放上一支蜡烛，即会有几十人围上去。事故地点，一片被人泼上的红油漆相当醒目。当地居民说，是为了警示纪念。“我们的家人每天都要从这里走过！”

浙江大学学生在写给杭州市长的公开信中说：“这样的事件在杭州不是第一起，当晚被撞的行人不是谭卓，也许会是张卓、李卓……是你，是我。我们的城市不再安全，我们每次过马路打酱油也许都有生命之忧。这样的杭州，真的适宜我们居住吗？还是只适宜那些有跑车的华族们嬉戏？”

杭州警方说，今年1至4月，该市查处机动车超速303887起，其中超速50%以上31163起。

这座一直被马达惊扰的城市，在谭卓案后，变得更加焦虑。

疯狂的飙车

谭卓案后，肇事者胡斌及其同伴被当地民众冠以“飙车党”称谓，而文二西路则是他们钟爱的路段之一。

一位出租车司机告诉记者，晚上开车一般都不敢往那边走，因为附近飙车的人很多。当地居民说，以前每过晚上12点，就能听到楼下马达的轰鸣声。

不仅在文二西路，家住钱塘江畔闻涛路国信嘉园的金先生告诉记者，该路段飙车更疯狂。“这里没红绿灯，明明写着限速40码，但到了晚上超过100码的很多，路上可看到一条条黑色刹车印。”金说，当初买房子主要看中这里是江景房，能到江边散步，但现在晚上连门都不敢出。“飙车族一直飙到很晚，吵都吵死了，睡也睡不着。”

在很多当地人的印象中，杭州成了飙车者的乐园。据当地媒体报道，牌照为浙B05666的奔驰车在甬金高速上狂飙185码，被测速车抓拍。甬金高速限速80码，该车创下了甬金的最高时速。而之前的时速纪录为173码，也是由一辆奔驰车所创。

据统计，甬金高速公路自去年年初开通以来，共查获5000余辆超速车辆。

杭州湾跨海大桥于去年5月1日试运营通车，限速100码。当地警方的记录显示，从通车到5月5日几天时间内，超速车辆就多达746辆次，超速50%以上的有23辆次。最高记录是一辆现代旅行车，5月4日凌晨零点36分，在大桥上由宁波驶往嘉兴方向，速度高达每小时193公里，堪称第一“飙王”。

恣肆的狂飙，酿造了一起起惨剧。2008年3月16日晚6点，闻涛路上，正在散步的一对小夫妻被一辆飞驰的轿车撞入钱塘江，双双殒命，留下一个5个月大的孩子。当地媒体报道称，肇事车辆时速至少超过100码。

近年来，非法“飙车”行为开始在国内一些大城市出现，展现“汽车漂移一族”的电影《头文字D》的场景常常再现于现实生活。北京出现过“二环十三郎”，即车主用13分钟“飙”完北京二环路。在上海，一些高架道路由于路况较好，也成为“飙车”主要场所。

飙车一族甚至还走出了国门。据外媒报道，6名中国富家子弟2008年驾驶法拉利和兰博基尼从意大利出发前往法国巴黎，时速229公里。瑞士苏黎世霍尔根区法院5月6日向他们开出约合131万元人民币的巨额罚单。

本次肇事车辆贴有三家汽车俱乐部的标志。车祸发生后，这些俱乐部纷纷撇清和胡斌的关系。业内人士称，杭州的玩车人员分成“成功人士”和“富二代”两批。“富二代”这批人的年龄基本上在二十岁上下，有的还在念大学，但父母非常有钱。“这批小鬼喜欢出风头，最容易出事的也是他们。”

焦虑纠缠着当地人

在谭卓案中，一些细节被反复传播，并成为民众情绪的聚合点。

网民通过搜索肇事车“浙A608Z0”发现，该车有数次超速“前科”。2008年12月1日，在杭州建国北路乐购超市附近玩漂移，被巡逻交警拦下。随后的12月7日，该车又在沪杭高速公路往杭州方向违章超速，时速高达210码，超速75%。

依照相关法规，在城市道路超速20%，罚款200元并记3分，超速50%，罚款1000元并记6分，同时吊销驾照。

但很显然，该车在致谭卓当场殒命前，风采依旧。被网友搜索出来的违章记录，随后也遭遇屏蔽。更让当地民众群情激愤的，是当地警方于事故次日公布的，关于肇事时速只有70码左右的通报内容。

当地人说，当局又“躲猫猫”了。在天涯论坛上，有网友经过演算称，时速70码的汽车要将人撞出20米远、5米高，除非谭卓是以每秒40公里的速度与三菱跑车面对面碰撞。显然，这连博尔特也做不到。

加之事发时，肇事者“满不在乎、想花钱摆平”的细节，使当地人开始变得不安，焦虑纠缠着他们——所有人都在扪心自问，下一个谭卓会是谁？于是，一群群素不相识的人自发走上街头，走入殡仪馆，去悼念和缅怀谭卓——这个事故前籍籍无名的普通青年，这个与自己毫不相干的陌生人。

而在网络上，“70码”等词汇也开始迅速蹿红。还有一些人则将自己的网络签名改为“珍爱生命，远离杭州”，呼吁抵制杭州旅游，并得到了众多响应。

5月10日，杭州市公安局负责人对当地媒体表示，强调对“5·7交通肇事案”的处理，公安机关将以事实为依据，以法律为准绳，依法、严格、公正办理。案件办理情况将依照相关规定及时向社会公布。同时，公安局还吁请社会各界及时举报超速行驶、酒后驾车等交通违法行为。

当地舆论普遍认为，警方以法律为准绳公正办案，本是应有之义，之所以“多此一举”，目的是为了回应汹涌的民意质询或者说公共隐忧。

郑壹零是中国红心会会员，就住在事发地文二西路的紫桂花园。在该小区的400多户居民中，奔驰、宝马等高档车就有160多辆。“肇事者的家庭背景其实并不重要，比他们有钱的杭州人比比皆是。问题关键在于，如果这个案子不能得到公正、公开处理，这个城市居民的安全信心将受到严重影响。”

郑在事故现场拉起了“帮助政府寻找目击者”的横幅，并参加每晚的现场悼念。5月11日下午，郑作为网友代表被当地警方传见。办案民警对他们的行为表示肯定，并告诉他之前的通报确实过于草率，70码是紧随肇事车之后的那辆法拉利当时的车速。

郑说，他感到事态在朝良性的方面发展。

“不是车，是人的问题”

“5·7交通肇事案”之后，杭州当地警方加大了对改装车的查处力度。

“全市有400多个电视监控，严密监控查处改装车上路。”杭州市交警支队相关部门负责人说，近两年，交警共查处改装机动车行4088起。

在交警支队的监控中心，记者看到了好几辆改装车被查处的视频。去年12月10日中午12点多，武林路安吉路交叉口附近，一辆白色的丰田，加装了尾翼，还有4个排气管；今年1月25日中午1点多，解放路附近，一辆车牌为浙A95X××的本田思域车，贴地的底盘、夸张的尾翼、粗粗的排气管显出它的与众不同。交警一调查才发现，这辆车车价17万，改装也花了17万。

交警介绍说，在飙车一族中，有相当一部分是改装车。不少车主都喜欢通过增加尾翼、加大功率等方式，改装车辆，获得飙车的刺激和快感，却严重影响了行车秩序和安全。

肇事车浙A608Z0，是一辆红色三菱EVO，车上贴着三家汽车俱乐部的拉花：FDS、玩车坊、车世界。

玩车坊是杭州成立时间最早、名气最大的汽车改装服务公司之一，成立于2000年，以动力改装扬名立万，特别是对斯巴鲁、三菱车的改装最为在行。其网站视频专栏说：“当保时捷997T遇上迈凯轮SLR时，会毫不犹豫地全油门追上去！”

负责人王珂说，胡斌的车确实做过改装，一是换了钢圈，主要是为了美观；二是对排气系统改装了一下，不过改装得不大，与原来的差不多。“我听说，胡斌买的这辆三菱是二手车，买来的时候，就已经改装好了，所以在哪里改装的，我不清楚。”

王珂说，现在出了车祸，一说是辆改装车，老百姓都恨得咬牙切齿，其实现在的改装车跟以前有很大区别了——早几年，专业汽车改装公司主打的还是动力改装，就是将汽车动力升级，马力加大。改装后的车辆，提速更快。而这两年，像他们公司，除了给专业赛车(指只在赛车场上跑，不在公路上跑的那种，专业赛车不用上牌照)改装一下发动机，基本上不再给社会车辆进行动力改装了。

“这里有几个原因，一是政策法规不允许，一旦改装车出了车祸，交警要来查的，后患无穷；二是现在市场上动力好的车太多了，如果你觉得自己的车动力不够好，可以卖掉，买一辆更好的，没必要改来改去。”王珂说，现在说改装，主要还是换钢圈、改排气系统、换音响为主。“马路上开的一些跑车，轰油门时声音很响，其实是原装车，动力本来就是这么强。你能说这种车动力这么强，不能卖？所以还是开车人的素质问题，跟车子没有关系。”

80后作家、赛车手韩寒也对杭州飙车案撰文发表看法，“国内的汽车爱好者比较喜欢在街上开快车，因为街上人多，看的人就更多。这是最该谴责的！”

韩寒认为，让壮年男子踏实开慢车是不可能的，要把他们引导向安全的地方发泄荷尔蒙，比如赛道。“街上快是小儿科，有很多号称街道高手的人，到我们车队试训，慢得就像路边的石头。所以，我希望喜欢开快车的人都上赛道来，租用赛道不贵的，比洗桑拿便宜多了。”

“杀一儆百”的冲动

“5·7交通肇事案”引起的社会震动，超出了近年来任何一起交通事故。

国家二级心理咨询师方婷认为，这是整个社会务实、利益化的表现。随着市场经济的发展，富裕人群在实际中成为掌握经济资源、并通过经济优势去获取其他资源的优势群体，而其中一部分人所表现出来的社会道德行为又无法与其社会地位相适应。尤其在年轻一代中，不少人自恃有经济后盾就“搞得定一切”。普通民众的反应并非“仇富”，而是在不断的担心与失望中形成了对“不公平”的畏惧。

谭卓追悼会之后，关于事故的定性成了当地民众和媒体最为关注的问题。论调一致，对公安机关以涉嫌“交通肇事罪”依法对肇事者胡斌执行刑事拘留的提法表示异议。

5月11日，《钱江晚报》发表浙江大学光华法学院肖燕副教授的文章称，事件的性质应是“漠视不特定的公众人员的安全”。

该文章指出，交警说“飙车”不是一个法律上的用语，但早在2006年，杭州有关部门就出台过规定作为《道路交通法》的细节补充：城市禁止飙车。既有规定，难道“飙车”还不是个违法行为吗？在城区飙车仅属“交通肇事”吗？“我们从肇事者的心态来分析，开跑车飙车，这绝对不等同于普通驾驶肇事，这种心态的性质是‘漠视不特定的公众人员的安全’，应该涉嫌‘危害公共安全’”。

律师刘平在接受记者采访时也认为，如果多辆车约定集中，在有人的非专业场地飙车，可认定为涉嫌以危险方法危害公共安全。一个例证是，2008年8月，3名青年酒后在限速80公里的北京三环主路上飙车，时速120公里

XP开发中的Story Task 与Bug的一些摘录

2009-05-11T22:33:00.000-07:00

4，进度表的结构

按照XPlanner的结构而言，主要有Story和Task，一个进度表包含若干Story，一个Story包含若干Task。对于Story的理解可以是Feature也可以是Case，其粒度比Task大，而Task就是我们所说的在该Case下的若干任务。就我们的经验而言，我比较喜欢按照任务的流程进行划分，比如从需求的确定到写设计文档到编码（当然实际Task的粒度要比这几个词汇的粒度小得多，Task粒度应该小，小到以“小时”为单位，而不是以“天”，这稍后为谈到）。然后一个Task至少应该包含以下几项内容：任务名称、任务内容、其所在的Story、任务的实施者、任务的跟踪者、优先级、计划时间、已使用时间、剩余时间、完成任务的实际使用时间等。但我仍然坚持Task也应该保持简单明了，一是一目了然，二是节约时间，三是防止团队成员的抵触情绪，所以Task中需要填写的字段不亦过多。

5，任务粒度要小

任务的粒度绝对不能大，大的是Story而不是Task。推荐的粒度是按“小时”为单位，而不是按“天”为单位，我的一位同事的不错的经验是将任务细化到4小时或8小时以内，并且尽量保持任务的完整性（意思是说，不应该出现事情刚做一半就下班了的情况），这有利于“每日检入”（Daily Check in）和“每日构建”（Daily Build）。粒度太大很明显的缺点是时间估计的误差很大，如果是一个全新的任务（而不是被你重复过无数次的任务）而给出一个“我大概需要三天”的时间估算的参考意义是不大的。另外，我也有一个失败经验，当我用Outlook的“任务”工具为自己指定一个任务时，如果我仅仅指定某个任务应该在未来3天内完成，那么该任务往往被推迟到第三天才真正开始做，甚至被拖延更长的时间，正确的做法是，即便该任务需要3天，那么应该将该任务拆分成3部分（或更多）然后分配到每一天中去，做到今日事今日毕。

如何撰写一个良好的用户例事（How to write a good user story）按道理讲，用户例事是连接团队日复一日工作与玩家收益的最佳渠道。通常很容易能想象出玩家想在游戏里看到什么（比如，“不管我怎样操作我的角色，我要看到超酷的粒子特效。”）。

另一方面，有些工作的内容不是完全符合用户例事的格式。这些东西是玩家不能直接表达出来的，而是迂回的联系到玩家收益上。

对于项目的后期，团队正在处理大量的备受关注的工作，这时Scrum板子的清晰度会被减少，意味着关系到用户的各种收益的例事不能直观的显现出来。Large Animal的团队发现当一个项目进入到开发阶段后期时，很多用户例事最后看起来越来越像围绕着一系列子任务的“超级任务”。
例事，任务，或bug（Stories, tasks, or bugs）在采用敏捷开发模式之前，Large Animal习惯用FogBugz作为任务和bug的共同跟踪工具。尽管这个工具缺乏Scrum的可见性，但是它对于帮助管理大量详细bug报告、减少bug造成的崩溃是非常有效的，特别是在版本处于繁重测试和修订的过程中。

不幸的是，这通常与验证阶段Scrum板上的工作内容重叠。所以，有时会让人觉得很混乱，不知道用哪个工具来跟踪问题。
时间估计（Time estimation）有些事实是不能逃避的，那就是精确估计问题解决方案所花费的时间是很困难的，不论是代码、游戏性还是UI设计。虽然敏捷开发模式使Large Animal的开发过程更舒适、更为可预测，但是估计任务的准确时间仍然是一个进行中的挑战。

美元会在什么情况下崩盘？

2009-05-05T21:42:00.001-07:00

中国和俄罗斯等新兴经济体正呼吁用其它货币取代美元作为储备货币。起因是美联储(Fed)扩大货币供应、以支撑美国银行业体系及过度负债家庭的自由主义政策。由于银行业体系内的不良资产规模庞大，美国家庭过度负债程度惊人，美联储可能被迫大举印钞，这最终将引发高通胀，甚至是恶性通胀，并对外汇储备中持有美元资产的国家造成严重伤害。

围绕美元替代品的讨论，主要反映出新兴经济体对美国货币政策的不满。这些新兴经济体累积了近10万亿美元的外汇储备，其中大多为美元资产。其它任何面临与美国同样问题的国家，都需要巴黎俱乐部(Paris Club)来与其债权国就其货币及财政政策进行协商，以保护自身利益。但美国的情况十分独特：它用本币借债，而美元又是全球最主要的储备货币。美国能够暂时无视其债权国的忧虑，不必担心美元会崩溃。

中国对于美国实力和责任心的信任，以及仰仗美国军事保护的海湾国家所持有的石油美元，是美元全球地位的两大支撑。中国大陆、香港、台湾及海外华人持有的美元资产，可能会占到外国持有美元资产的半数。要想理解美元的独特地位，你必须看一看富裕华人的资产配置情况。

中国人对于美元的热爱始自上世纪40年代，当时，中国货币大幅贬值，而美元则能够保值。谈到货币的可信度，中国人有着漫长的记忆。中国的人民币仍未开放，仍算不上一种可靠的财富储备工具。此外，富裕的华人往往将子女送往美国接受教育。他们将美元视为自己的首要货币。

美国可以通过资产出售和财政转移来修复其资产负债表，而不仅仅是印钞。譬如，2万亿美元的财政赤字可以投向负债过重的家庭，以偿还债务，而不是为了提振经济，而进行没有把握的支出。当房地产和股票价格跌幅足够大时，外国需求，尤其是来自华人的需求，将大量涌现。美国可以卖掉其未开发的庞大自然资源储备。美国人或许认为这些想法不可思议。很难想象，一个超级大国为了避免破产，竟然需要变卖家产。如此看来，印钞似乎是一条不那么令人痛苦的出路。

对于储户而言，全球环境极端负面。尽管房价及股价已大幅下挫，但仍不值得买进，又可能进一步下跌。利率水平已几近于零。美联储正忙于印钞，这最终将造成通胀，从而使美元储备贬值。其它货币同样不是安全港。随着美联储扩大货币供应，也给其它货币施加了升值压力。这将迫使其它央行扩大本国货币供应，使本币贬值。因此，主要货币可能会轮番贬值。最终结果是全球各国都出现通胀和实际利率为负的局面。各国央行正为了救赎举债者和投机者的罪责而惩罚储蓄者。不幸的是，华人正是最大的储蓄者。

稀释中国的储蓄，来为美国行将倒闭的银行和破产家庭纾困，将会摧毁美元的全球地位，尽管这种做法在短期内非常符合美国的国家利益。华人对美元的需求本已开始减弱。中国日益膨胀的外汇储备，反映出对美元的私人需求不足，而人民币升值是其驱动因素。尽管从本质上讲这是一种投机，但也表明人民币可信度不断提升，同时具有替代美元成为华人主要财富储备工具的潜力。

美国的政策正促使中国向建立另一套金融体系的方向迈进。过去20年，中国与全球经济的接轨仍停留在为跨国企业提供廉价劳动力、并将人民币汇率与美元挂钩上。人民币与美元挂钩，使中国得以利用美国的金融体系，来满足自己的的国际需求，同时，中国国内金融部门仍处于国家控制下，将沿海地区的繁荣向内陆省份进行再分配。这种双重模式运作得相当出色。中国能够鱼与熊掌兼得。当然，全球信贷泡沫是中国这种双重模式得以行之有效的原因；由催生泡沫的全球需求掩盖了这一模式的无效。

中国明白，自己终有一天将不再依赖美元。中国近日有关在2020年前将上海建设成一个金融中心的决定，反映出其对于依赖美元体系的担忧。2020年似乎还很遥远，美国也不会去关注那么遥远的事情。然而，如果如我所料，全球陷入滞胀，中国将被迫加快其货币自由浮动的改革步伐，创建一个单一、独立、基于市场的金融体系。这种情况出现之日，也将是美元的崩溃之时。

本文作者谢国忠是驻上海独立经济学家，曾担任摩根士丹利亚太区首席经济学家

中国人幽默之猪流感

2009-05-05T21:33:00.000-07:00

猪病了，但是没有医保，即便想出圈问诊，但满大街都是给猫狗看病的医院，猪想进去打个点滴还要饱受猫狗的白眼，为了维护猪的最后一点尊严，只能是干挺着也不进宠物医院，宁肯站着被屠宰，也不能躺着受狗气，就这样，猪采取了沉默，有病也不哼哼！

终于还是没有挺住，猪便趴在地上，侧着头，轻轻的打了一个喷嚏！猪流感从此便在沉默中爆发！接着便以摧枯拉朽之势席卷全球。第一个感冒的猪已经亡故，在他的墓志铭中写着：“要么在沉默中被吃掉，要么在沉默中爆发！这头猪，是有史以来第一个站起来反抗人类压迫和剥削的斗士，它生的伟大，死的光荣！”

感叹台湾人耕耘大陆之深

2009-05-05T09:52:00.000-07:00

五一约了小孩的几个同学的家长，分乘三辆车去一个叫丽马俱乐部的地方，骑马、烧烤、采草莓等，去的时候还大费周章，三辆车都走错路了，因为沿路没有任何标记。

到了之后，发现还真是一个绝妙好地，青山绿水，是个僻静的所在。骑了一小时的马，烧烤的当儿，问主人，粗觉得有点异常，又来才了解到一些细节，是个台湾过来的小青年，我看应该在32岁左右，2004年开始租下了这地，共750亩，年租金100万，租期30年。除了以上提到的项目，他的收益还包括栽种的苗木、规划中的旅舍。

心下大为惊异，这小子应该在25岁左右就找到了这地，而且这地是如此的偏僻。不禁感慨，台湾人闯劲还是实足啊！

清华教授韩秀云：为何百姓总感觉追不上房价

2009-05-02T19:43:00.000-07:00

近期，《证券日报》记者采访了清华大学经济管理学院的教授韩秀云老师。韩老师在去年的一本畅销书《看不懂的中国经济》详述了与老百姓息息相关的房市、楼市未来的趋势，让老百姓明明白白理财。

一年以后的今天，韩老师又推出了与当前热点经济问题相关的《金融海啸与我何干》一书，独特地解释了此次国际性的金融海啸的根源，并指导老百姓在这场金融危机中应当如何防范风险、振兴经济，并展望了中国未来的伟大复兴。

楼市趋势长期看涨

《证券日报》：经济越低迷似乎经济形势越复杂，代表经济最重要的楼市价格如何走向，更让人迷惑不解，近期有一位学者还说楼市要跌40%，不知道您怎么看中国当前楼市的价格趋势?

韩秀云：每个人对市场都有自己的判断，我现在对楼市的判断是，短期看平，长期看涨。为什么呢?我们讲的是一种趋势，长期的趋势就是楼市要涨。不管你承认不承认，这就是一种经济规律，因为货币在贬值。为什么货币在贬值?比如，中央政府印1个亿出来，银行提取10%作为准备金，其余9000万元就进入到流通领域，然后储户或者企业又把这9000万元存进银行，银行再提取10%的准备金，其余的又贷出来了，这里有很大的乘数效应，这还只是传统的信贷。更厉害的是金融衍生品。光是美国金融衍生品交易规模就达到600万亿美金之巨，平时它们看不见摸不着，一旦你用真金白银买了它，它就变成真实的货币跑出来买一切你看得见摸得着的东西。所以实际上不是楼价要大张，房子要升值，而是货币太多了，货币在贬值。老百姓不可不察，不可没有自我保护意识。

还有现在奥巴马政府，一直在发债，发钞票，这些钞票一旦进入流通领域能不造成国际性的通货膨胀吗?再者，美国政府印钞票，那欧洲能不印吗?最后大家都印，会是什么结果呢?通货膨胀就来了，这一来肯定是物价上涨，楼市价格也跟着上涨。

即使不考虑国际性的通货膨胀，我国的硬性需求也很大，一部分是没有房子的，一部分是要买房投资的，还有就是需要消费升级的。这些因素都支撑房价上涨，所以老百姓总感觉追不上房价。

我特别希望中国的楼价能再低一些，为国家的发展获得一个低成本的发展时间和空间，但客观的经济世界往往事与愿违。

美国在金融海啸中受的是内伤

《证券日报》：记者曾经采访过某位专家，他对此次金融危机的概括是，美国受的是轻伤，欧洲受的是重伤，中国受的是内伤，不知道您怎么看待这个观点?

韩秀云：我认为，这句话应该是反过来说，美国受的是内伤，欧洲受的是重伤，中国受的是轻伤，并且中国是此次金融海啸中最先爬起来的。

为什么呢?我在书中提到美国经济七大重症：其一，财政赤字和贸易赤字是美国经济最重的病症;其二，是经济缺乏新的增长点，美国很多行业都处于饱和状态，已经找不到新的经济增长点了;其三是，复杂金融衍生品交易的黑洞还没有完全浮出水面;其四是，信用卡消费隐患多多;其五是，股市崩盘，因为美国好几代人的养老钱都在股市中，股市暴跌比潜在的失业更加直接打击美国民众的消费欲望和消费能力;其六是，国债的黑洞，美国根本没有能力偿还巨额的国债，而且国债数额还在不断的扩大;最后一个最可怕的症状是，美国已经丧失了信用，并且已经达到了毫无廉耻，丧心病狂的程度。

这些因素导致了美国在这次金融危机中是受伤最重。美国怎么办?只能发债、发钞、发战，包括金融战争和武力战争。如果美国不懂得反省，那么世界将永无宁日。

　　韩秀云简介:清华大学经济管理学院教授，讲授宏观经济学课程。主要研究领域在宏观经济分析、西方经济学、金融以及产业经济趋势研究等方面。主要著书有《看不懂的中国经济》、《推开宏观之窗》等。

中国成为一流国家很难

2009-05-02T18:50:00.000-07:00

中国怎样成为一流国家？
邹恒甫，世界银行研究部研究员、武汉大学高级研究中心主任、首批人文社会科学长江学者讲座教授
曹建海，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员
叶楚华，武汉大学高级研究中心助理研究员
导读:
邹恒甫:我对中国的长期发展有两个忧虑。一是制度失衡问题。不平等制度环境下的经济繁荣过程也正是部分民众不满和怨恨积累的过程，一旦繁荣结束，这些怨恨就会以某种破坏性方式宣泄出来。这正是中国经济减速的真正风险所在。二是道德危机。三鹿奶粉事件把整个中国企业的道德危机展露无遗。
美国真的不行了吗
叶楚华:美国是这次全球金融危机的发源地，大家都对美国的现状和前途感兴趣:美国到底怎么了，这次美国真的不行了吗？
邹恒甫:这个问题很好。在这场危机中，中国要想不做傻事，首先要认清美国。不能回避的一点是，这场危机是金融资本贪婪无度导致的。马克思说:“资本来到世间，从头到脚，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”这话并未过时。这次金融危机让我们看到，从贝尔斯登到“两房”，到雷曼兄弟，再到美林、AIG，都是金融资本剥削、竞争、欺骗、非理性投机、金融腐败、作假账、操纵市场的结果，这与几年前安然的倒闭没有任何区别。
然而，千万不要高估这次危机对美国的影响，金融危机固然影响了美国在全球金融服务业的霸主地位，但有利于中小金融机构成为美国金融市场的新兴力量，从而成为国际金融服务业的重要成员。这与美国航空业的发展极其类似:美国西北航空公司和美国联合航空公司等大公司的倒闭，使得美国航空工业更具竞争优势，服务更完善。
可以断定的是，美国经济仍会恢复稳定和健康发展，这是由美国的软、硬实力决定的。自然资源如土地、石油、煤、森林等的使用和开采还不到20%；科学技术和人力资本遥遥领先；金融服务业仍将无可取代；电影、娱乐、时尚等引领全球；企业管理更是日新月异；军事工业(通信、飞机、坦克、导弹、军火、运输等)从未衰败；社会和政治民主有效地遏制了权贵资本腐败的程度（尽管这次危机也暴露了仍存在的问题）；移民政策、产权保护、法律机制、全面的动态竞争机制等吸引了全世界各行各业的优秀人才；美国的社会福利(教育、卫生、医疗、社保等)也在追赶欧洲和加拿大的福利资本主义。
美国仍是“绩优股”，中国政府对此还是看得清楚的。近期我们看到的好现象包括:中国官方和民间资金流向美国抄底，中国中小人力资本流往美国自费留学培养人才，中国资金购买美国房产、地产、金融公司、产业等。当然，也有无法统计的腐败分子的资金流入美国。这些因素都加大了中国对美元的需求，乃至人民币出现短期贬值。在可预见的未来，中国坚持这个方向不会错。
低技术发展模式已到末路
叶楚华:近日中国政府公布了增购美国国债的消息。但不可忽视的是，中国的实体经济面临严峻的形势。根据中国人民大学“中国宏观经济分析与预测”课题组的预测，2009年国内失业人口将接近3200万，失业率将攀升到9.3%左右。而世界经济的深度下滑，对中国出口造成直接的深度冲击。中国工业处于全球经济价值链的低端，低技术企业的利润过薄，对外缺乏议价能力，对内则对成本变动高敏感，无力进行研发以实现产业升级。
曹建海:是的，美国过度消费模式的崩溃在很大程度上意味着中国过度储蓄与过度出口模式的崩溃，中国出口将在中美经济的两极互动中出现结构性和总量性的同步下滑。对中国来说，廉价劳工模式的外向型经济的潜力已释放殆尽，低技术经济发展模式已走到末路。
叶楚华:中国的经济增长是时候转移到依靠人力资本上来了。“亚洲四小龙”和日本的经验可供借鉴。诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼在1994年曾作判断:“东亚的经济增长模型，不可能持续。”这主要是针对“亚洲四小龙”，当时这四个国家的GDP增长中75%耗费的是人力和物力。幸运的是，后来“四小龙”技术转型成功了，保持了持续发展。而上世纪80年代末，日本发生经济危机，其实主要是金融危机，制造业所受影响并不大。由于日本拥有一流的技术能力，不仅未出现制造业企业大批破产的现象，反而在海外积累了巨额产业资本。以日为师，是面临产业转型的中国的一条好路子。
此外，关于中国经济可持续发展的问题，许多学者都提到藏富于民。近期有经济学者提倡将国企分给老百姓、还富于民，邹老师的看法如何？
邹恒甫:要保持经济和社会持续发展，藏富于民是必要条件之一。我原则上同意把国企民有化的主张，即把国有资产中的一部分股权划拨给社保基金，将剩下的注入公民权益基金均分给老百姓。
此外，中国还需要在社保和民生方面下大力气，目前要用好这4万亿的投资，应在民生问题上加大力度。拿教育、医疗与养老保险这三项来说，近30年来，中国共投入不到1700亿元，只占GDP的1%，而根据我在世界银行工作了解的数据，美国是18%~24%，加拿大是36%~46%，北欧国家则更是高达40%~50%。中央提倡建设和谐社会，如何建设呢？就是要消除贫富的两极分化，加大国民的福利。此次金融危机可能正是中国在经济上建设和谐社会的机会，只要构建了经济正义，中国就可在危机中走向长远的经济社会的可持续发展。
对中国长期发展的两个忧虑
叶楚华:也就是说，中国经济社会持续发展至少需要具备三个基本的必要条件，即技术进步、藏富于民、推动民生工程。但经济发展也离不开政治和制度等问题，就经济谈经济难免狭隘。
邹恒甫:不仅是制度性问题，还有道德问题，市场经济离不开法治，也离不开道德体系。我对中国的长期发展有两个忧虑:
一是制度失衡问题。当代中国具有强烈的物质主义精神，倾向于追求国家对物质财富的控制。上世纪80年代以前，这体现为国家对物质的直接占有，此后则表现为对经济增长速度的迷恋，由此形成了以GDP为核心的官员政绩考核指标体系。
各级官员追求经济高速增长，政府权力的运作就偏离了常态政府的合理职能，从而导致经济活动过程中政府权力与民众权利的制度性失衡。政府也采取“亲商”政策，在企业与消费者、投资—经营者与劳工的关系中，本能地倾向前者。为了经济增长牺牲民众福利，牺牲生态环境。
在政府权力与民众权利失衡、不同人的权利得不到平等保障的制度环境下的繁荣，必然呈现为财富分配的不公平。值得重视的是，经济繁荣的过程也正是部分民众不满和怨恨积累的过程，一旦繁荣结束，这些怨恨就会以某种破坏性方式宣泄出来。这正是中国经济减速的真正风险所在。
二是道德危机。2008年的三鹿奶粉事件不仅折射了食品行业的现状，更把整个中国企业的道德危机展露无遗。这种不注重产品和服务质量，仅仅追求短期暴利的行为，深深戳伤了消费者的心，严重损害中国企业的形象。如何实现健康的“有道德“的发展，是摆在中国经济面前的一道难题。
特殊利益集团怎样剥夺百姓财富
叶楚华:谈到制度失衡和官员，地方政府与房地产的问题很突出。根据全国工商联房地产商会2008年对全国9市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42％。上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5％，北京为48.28％。土地财政让地方政府成为最大受益者。
在经济危机下，外需严重收缩，而中国内需不举，这很大程度上与特殊利益集团通过土地盘剥百姓的财富有关。
曹建海:谁是我国最大的土地供应商？是地方政府。当前的土地市场是政府垄断下的市场，可划分为征地、储备和出让三个环节，其中的巨大利益激励了地方政府为卖而卖的征地行为。
如同商人进货的目的是为了销售，征地的目的是为了出让。而作为土地被征用的一方，农民缺乏自我保护能力，形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计，仅从上世纪80年代初到2003年底，这种剪刀差已累计高达2.5万亿元。
一些人把招标拍卖看成是土地的市场化行为，这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化，即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖。可现实的矛盾是，如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地，将导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中，在税收增长超过GDP增长速度的情况下，将会加大企业的经营成本和居民的生活成本，并诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题，这是理性的市场经济政府最应当回避的。
中国要寻找下一个“接棒者”
叶楚华:谈得很客观，不像有的地产专家仅仅把矛头引向地产商，避而不谈地方政府。
中国已经日益走向一种大型的开放经济体，在全球视野下，中国应有怎样的定位呢？我认为除了要学习发达国家的福利制度、技术创新和藏富于民之外，还要学习他们的“剥削”精神——把自己的富裕建立在虹吸别国的物质资源和产品的基础之上，这是所有发达国家的共同特征，也是一个国家走向发达国家的必要条件。
第三产业比重高被当做发达国家的标志，例如美国是75.3%、日本是68.1%、韩国是55.1%、法国是72.4%。这背后其实是一个全球经济发展不平衡基础上的国际分工的问题，关起门来讲提高某国的第三产业比重是个伪命题，一国不可能在不“剥削”别国的前提下提高第三产业的比重。
发达国家之所以富裕，是因为拥有垄断性的、稀缺的、无形的东西去大量交换发展中国家竞争性的低价物质产品。这就像在一国之内，城里人比农民富有，很大原因也在于城里人的产品比农民的产品更具垄断性和稀缺性，而农民只能生产近似于完全竞争的农产品。
中国要完成向发达国家的转型，必须满足两个条件，一是拥有品牌、技术和服务业优势，二是找到一个提供生产物质形态产品的接棒者。日本和“亚洲四小龙”就是这么走过来的，中国是它们的接棒者。但随着30年的经济迅猛发展，中国在一定程度上已具备这两个条件，接下来，在全球经济领域可以开始“有所作为”，寻找下一个接棒者了。
非洲会是一个好的选择。经济危机下，发达国家正在从新兴市场抽离资金,这是中国的机会。一方面，全球矿业将进入新一轮衰退期,使得以出口矿产品为主的非洲国家外汇资金更加紧缺，非洲对外资、外援的需求更迫切，这就为国内企业投资非洲提供了机会；另一方面,目前国内部分产业生产加工能力的富余,增加了企业走向国际市场的动力和压力，对非投资可大规模转移国内过剩产能。近几年，中国对非洲、拉美等新兴市场的投资增长较快。截至2008年年底,中国对非洲的直接投资存量已超过50亿美元。此外，朝鲜将来如果能够实行开放政策，也将产生数以百万计的上好劳动力。
永远不要关着门做白日梦。不走出去寻找下一家接棒者，我们永远无法成为一流国家。但要注意一点，不能将之归结为新殖民主义，也不能简单地界定为对穷国的剥削，这是双赢的。中国改革开放以来的发展也是通过接发达国家的棒来完成的，今天中国寻找下一个接棒者，是一种经济正义。因为发展中国家只有劳动力、物质资源这些竞争性的东西，靠这些不可能要到一个好价钱。
宏观经济学有一个趋同理论，即世界各国的经济最终会趋同。起步阶段的经济体都是依靠劳动力的比较优势，心甘情愿接受别国剥削，等发展到一定程度，它就会丧失这一优势，经济增长速度会放缓，但如果它能实现技术和品牌转型，就能保持稳定增长，这时它寻找的下一家具有劳动力优势的经济体开始迅速发展，最终，这种传递性会使得世界经济趋同。当然这种趋同仅仅是趋势，如果受到政治动荡等因素影响，世界经济趋同的环节就会被破坏，有些政治不稳定的国家可能一直处于贫穷落后状态。
曹建海:这个提法的确代表了现代世界分工体系和产业转移的一般趋势。不过，作为一个人口众多的大国，中国要再走发达国家一个世纪以前走过的道路，面临着新的困难。例如，在后经济危机时期，世界各国将更加重视本国产业的发展，中国依赖生产高端产品进行国际交换可能难以为继；另一方面，发达国家通过控制技术标准、资产管理、发行货币等途径，尽管获得了可观的财富收入，但从全球角度看，这本质上是一场以掠夺为主要手段的“零和博弈”，而发达国家也在疯狂的金融游戏中自我毁灭。这些问题是制定国家发展战略时必须高度重视的。
除了进一步走出去之外，中国要迈向成为世界强国的复兴之路，还需要从三方面着手:一是要推进制度改革和创新，赋予人民更多的民主权利，严厉打击各种贪污腐败行为，为经济发展创造良好的政治环境；二是要着力挤压资产泡沫，发展以国内消费为主的农工商业等实体经济，通过消费增长带动就业、经济增长和经济结构升级；三是要求政府致力于公共服务的基本功能，把主要精力用于推动公共服务均等化和转移支付，通过推进社会公平促进经济社会发展。
叶楚华:总之，中国要成为一流国家，就要有一流的制度、一流的发展战略，要学习一流国家的一流经验。

杭州市纪委出新规：专人监控“反腐帖”

2009-04-21T04:27:00.000-07:00

杭州市纪委出新规：专人监控“反腐帖”

　　调查期间不删帖不屏蔽第一时间发布结果

　　中新浙江网4月21日电网络论坛，曾被称为“口水”之地。随着网络的发展，这里，一次次成为曝光政府官员腐败、违纪行为的场所。

　　昨天，记者从杭州市纪委监察局了解到，为能在第一时间妥善处理“网络曝光问题”，市纪委监察局建立了网络监督信息快速反应机制，派专人浏览网络，监控网友对杭州各级党员干部、公职人员有关党风廉政建设、作风效能等方面的举报信息。一旦发现，立即组织相关人员进行调查，并即时发布信息回应。

　　这一积极的措施在全省乃至全国也是少见的。

　　网络已成举报腐败有力平台

　　“网络论坛曝光、‘人肉搜索’，已成为举报领导作风、腐败的一个有力平台。”杭州市纪委监察局有关负责人称。

　　省外的，如去年南京市江宁区房管局局长周久耕、株洲市粮食局局长何智等违纪行为被曝光；省内的，如温州鹿城区区委书记杨湘洪出逃到法国等，都是网友先在网络上举报，随后被有关部门盯上进行查处。

　　专人监控网络反腐信息

　　为监控政府官员的不良行为，杭州市纪委监察局之前已设置了多种途径。如设立举报信箱、全国统一的举报热线12388等。

　　这次，为确保网络监督信息快速反应机制的运行，市纪委监察局不仅成立了专门的领导小组，日常还派专门的部门、人员，对网络上反映杭州市各级党员干部、公职人员有关党风廉政建设、作风效能等方面的曝光信息进行监控。

　　记者了解到，迄今为止，网络论坛中曝光的违纪行为，还没有涉及到杭州市政府官员。

　　“主动对网络上的曝光信息进行了解、调查，可有效地处置网络监督信息，能最大限度地避免工作上的被动。”这位负责人说。

　　调查期间不删帖不屏蔽

　　纪委监察局工作人员一旦收集到相关信息，会报告给相应的领导，然后判断可能引起的社会影响，确定是否启动快速反应机制。

　　如果需要启动，迅速成立事件监控小组、调查小组、新闻发布小组，并立即进行工作。

　　当调查有一定结果时，会第一时间发布准确、权威的信息，最大程度地避免或减少公众猜测和新闻媒体的不准确报道。

　　调查期间，纪委监察部门会随时关注网络上的最新情况，但对相关帖子不会随意删除或屏蔽。

史上最牛的业委会选举(二十九)为什么是非法的

2009-04-21T04:18:00.000-07:00

原文、专题

今天晚上要开会了,为了让大家了解一下国家和省市的相关规章,不厌其烦地摘录了从中华人民共和国国务院令<物业管理条例>到<浙江省物业管理条例>到杭州市房管局制作的<小区议事规则范本>中相关业主大会的条文,再从文锦苑的网站上摘录了<文锦苑业主代表大会议事规则>.
大家如果有耐心看完,就可以知道为什么文锦苑的《业主代表大会规则》是非法的,这次选举是非法的.

有人创造了一个可以不受国家法律法规和地方条例约束的组织__业主代表大会,并且在议事规则中开宗明义地把业主代表大会作为小区的最高权力机构.

为什么非法,因为在我们这个小区,业主大会作为小区最高全力机构的地位被业主代表大会篡夺了.

中华人民共和国国务院令第３７９号

《物业管理条例》

第二章业主及业主大会

第十一条业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

浙江省物业管理条例

　　
　　第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。
　　业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
　　第十条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
　　业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算；业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。
　　第十一条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
　　业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

浙江卫视1818黄金眼：业主博客引发“史上最牛的业委会选举”的冲突

2009-04-21T03:55:00.000-07:00

浙江在线04月20日讯 “前天晚上10点多，杭州文三路上紧邻学军小学的中大文锦苑小区13幢楼下，聚集了很多人，不知道为了什么事情，吵闹声很大。但没多久，突然，人群中发出一片惊呼，有一位老伯被人打倒在了地上。

　　老军人无辜得被打肿脸

　　昨天早上，记者赶到了中大文锦苑小区，虽然有摄像头正对着事发地点，但是小区的物业——耀江物业管理公司的工作人员拒绝提供前天晚上的监控录像。

　　事情发生在13幢楼下，这辆蓝色小轿车的边上。被打的老人姓张，也是这幢楼的住户，今年60岁，是一名身上带着七级伤残的退伍老军人。老张脸上肿得厉害，左眼到现在都无法睁开，说起前天晚上的事情，老人家老泪纵横，“看到有人在楼下吵架，我是去劝架的。”

　　老张说，正在劝架的时候，从隔壁单元下来了一个年轻人，没想到几句话后，就挥着拳头过来了。“一拳打在我脸上，我倒在地上就起不来了。”

　　老张被打之后，很多小区的业主都赶来看望，上午10点多，打人者的家属也来了。

　　马先生就是昨晚起争执的业主之一，和被打的老张住同一个单元楼里。

　　马震宇说告诉记者前两天，小区业主委员会主任杜久航给我打电话，问是不是我老婆在网上写博客诽谤他。我说第一，不是我老婆写的，第二即使是我老婆写的，我也管不了。

　　这几天，文锦苑小区正忙着选举第二届业主委员会委员的事情。但20多天前，网上突然出现了一个博客，起名“史上最牛的业委会选举”。博客对于小区里的有些现象进行了抨击。

　　博客暗示小区业委会操作不规范

　　中大文锦苑是2002年交付的小区，在03年成立了第一届业主委员会。这个博客对第一届业委会成立以来所做的很多事情都提出了质疑，包括小区停车费收入、电梯广告收入、商铺出租收入、开发商赔偿款用途等等。

　　在中大文锦苑的小区网站上有一份公示，小区在西溪数码港有8个商铺出租，一共约600平方米面积，业委会租给颐高数码公司的均价是每平米每天1块8。“我现在才知道，小区在西溪数码港有600平米的商铺出租，出租的价格竟然每平米每天只有1.8元，这里附近写字楼都3元、5元，不用说商铺了。”中大文锦苑业主说道。

　　另外，博客上也指责这次业委会委员选举存在暗箱操作。

　　一个有意思的细节是，博客最先是以小纸条的形式在小区里出现的，上面除了网址之外，还有一句广告词：看文锦苑正在发生的与你相关的大事。到后来，甚至有业主热心散发这些纸条。

　　“看了这个博客，我才知道这么多事情，以前我们一直都是蒙在鼓里的。”中大文锦苑业主称，“小区里的停车位，有两百多个，按照每个车4块钱一个晚上，一年也有30万，可07年一年的停车收入只有4万块钱。”

　　但杜久航告诉记者，上面主要是很多东西不真实，我们给新浪网发了律师函，后来网站删掉了一些帖子。

　　居民将暂停业委会委员的选举

　　在交涉后，博客的前四篇文章已经被删除，但杜久航发现博客上的留言并没有停止对他的攻击。于是杜久航就给作者打去了电话。

　　在昨天中午打电话沟通没有结果之后，晚上杜久航找到了马先生家。“我想让他管理好自己的博客。”杜久航说。而马震宇则告诉记者：杜久航来他家敲门，说不删博客，就天天来家里敲门。于是马报了警。

　　在马先生报警之后，两个人到了楼下继续争执，这个时候，正巧在一边休息的老张赶过来劝架。

　　马震宇说：“老张这个人平时人很热情，老年人嘛就是爱管闲事。我也不知道什么时候，突然身后过来一个人一拳打倒了他。”

　　打人的也是这幢楼里隔壁单元的业主，叫黄文者，和杜久航一样，都是是小区第二届业委会委员11名候选人之一。

　　昨晚打人事件发生后，这个博客的更新仍在继续。小区业委会主任杜久航说，如果上面继续出现对他人身攻击的话语，他保留通过法律途径维护自己利益的权利。而也有一部分业主说，他们将会按照有关法律法规，暂停这次业委会委员的选举。

来源：浙江电视台民生休闲频道－1818黄金眼作者：编辑：丁晓虹

信息通信导报：持续关注史上最牛业委会选举风波(二):新浪博客内容不翼而飞,QQ群成业主和业委会沟通平台

2009-04-21T03:44:00.000-07:00

新浪博客内容不翼而飞
QQ群成业主和业委会沟通平台

原文，专题

继本报上周关注史上最牛业委会选举风波事件以来，受到了读者的广泛关注，本报也相继接到了小区业委会、热心业主和博主的电话，同时网上的争论也在逐步升级，博客文章已经更新到第19篇，热心业主还开通了QQ群方便交流。随着事件的逐步深入，业委会和业主的对话正在不断进行当中，然而焦点问题仍未得到有效解决。

博客部分内容
不翼而飞
本报在持续关注史上最牛业委会选举事件的时候，发现该博客的第一篇至第四篇和第十四篇博文没有了，被删除了。令人疑惑的是，本次博文被删除只是部分，没有全部被删除。博主告诉记者，他本人致电新浪询问是否是新浪删除的时候，新浪在回复博主投诉时称，该博客不是新浪主动删除的，现在还在做数据检查，如果确定是黑客所为，不排除采取法律措施。
至于博客部分内容为何被删，在博客上回复争论比较多。有回复评论称，业委会已向新浪网发去了律师函，并采取了相应的法律维权行动。新浪网经过审核，认定该博客的博文及相关跟贴中，存在传播造谣、恶意诽谤等违法行为，侵害了他人合法权益，新浪网已主动采取了相应措施。回复评论还指出如果博主是恶意诽谤，即使是匿名发文，也已经触犯了法律。但面对网友要求公开新浪与业委会来往函的时候，记者没有看到任何回复评论正面回答该问题。
博文回复中，支持业委会的网友称，对业委会有意见，对换届选举有想法，完全可以通过正常的多种渠道进行沟通，应该正大光明站出来，而不是躲在背后发布言论。支持博主的网友称，业委会委员在博客中重复发了那么多帖，翻来覆去说那么几句话，始终不回答实质性的东西，让人失望。还有网友说，无论谁是谁非，必须搞清事实真相，给全体业主交代。
QQ群成业主和业委会
沟通平台
随着事件的持续深入，业主和业委会的沟通变得十分急切。为此，有热心业主还专门开通了沟通的QQ群。4月11日晚21：00，小区业主和业委会通过QQ群进行了沟通交流，本报也对此进行了实时关注。
在当晚进行的沟通中，业主最关心主要是绿化改造项目费用、商铺租金问题、小区停车费用和换届选举程序等问题，还有小区2、3幢附近的垃圾房问题。对此，业委会主任进行了逐一回答，然而业主对业委会的回答并不满意，他们表示业委会的回答等于没有回答，没有解决实际问题。
关于绿化改造，业委会称，招标公告的工程造价是200万元以内，中标价是143.4092万元。竣工后审计单位对工程的审核决算造价为221万，最后由小区绿化景观改造工程竣工验收会议决定为200万。整个过程涉及文件资料20多件，业委会当时专门成了绿化改造工程监管小组，共同推进、监督项目的实施。而业主表示招标后费用超过了预定费用的20%，招标没有任何意义，且要求业委会对多出的60多万元作出合理解释，究竟是新增什么项目导致费用上升。
关于商铺租金问题，业委会称，内部公告栏中有详细的分析资料和租赁协议。业委会2008年1月份与数码港续签商铺租赁协议（租期2007.1至2009.12），是经过认真调查研究和分析的：一是价格的逐步提升，2004年业委会成立以前由物业公司出面签约，租金是1.05元/平方米天，2005年3月续约（租期2004.1至2006.12），明确2004年租金1.5元/平方米天，2005-2006年租金1.7元/平方米天，2008年1月续约（租期2007.1至2009.12），年租金1.8元/平方米天（税后价）。二是商铺租金价格因面积大小、方位等不同因素存在差异，根据调查资料，八个商铺商户承租价中，价格最高为B153面积27.14平方米，租金4.5元/平方米天；价格最低为B151面积63.53平方米，租金1.82元/平方米天，八个商铺的加权平均价是2.87元/平方米天。
关于小区停车及费用收支问题，业委会曾召开专题会议研究决定。车管员的全年收入和车辆管理、IC卡折旧等管理成本费用都在停车费收入中列支，2008年度小区停车全年收入11.57万元。考虑到停车费收入与管理成本的一定关系，原则规定停车管理有关的成本支出不得超过当年停车费收入的30%。
关于第二届业主委员会选举，业委会公布了一个关于换届选举的投票权数、业主大会形式、候选人产生办法及选举方式等有关事项的公告。公告指出，业委会换届选举全体业主投票总权数为1055票，其中住宅855票，非住宅200票。业主大会采用书面征求意见的形式进行，第二届业主委员会设9名委员，实行差额选举，设11名候选人由全体业主书面实名投票。候选人名额：小区住宅楼区域9名，非住宅区2名。委员候选人采用联合推荐、自荐、组织推荐三种方式进行。业委会的公告对在线业主质疑的为什么要先由业主代表进行第一轮选举、31份联名推荐表、有无必要搞联名推荐、如何避嫌等问题都没有作出正面回应。
此外，当晚的QQ群进行讨论时，小区2、3幢附近的垃圾房问题讨论地尤为激烈。业主称，该垃圾房给2、3幢的业主生活带来了严重影响，要求彻底清除，但由于几方面意见差距较大，始终未形成一致的协调意见，目前，业委会正在积极努力改进。然而这样的回答，业主们也不满意，他们希望业委会能拿出实际行动，给一个时间表解决此事。
博主发文
做点实在的事
对于此次业委会选举事件，谁是谁非目前还没有最终结果，本报将会持续关注。然而无论结果如何，博主的出发点是好的，博主也是真心希望他所在的小区能够真正和谐发展，因此博主在其博客上开始陆续刊登“做点实在的事”。
关注了这么久不难看出，引发此次事件的源头是小区业委会换届选举，然而核心问题却是财务问题。对财务公开的理解不同，导致业委会和业主对小区存在问题的不同解读：业主称业委会财务没有公开，没有尽到让业主知情的义务；业委会称业主如果需要查账，完全可以来业委会办公室查。一方面业主不满意，另一方面业委会还有情绪，小区工作本来就应该是公益性质的，这样的结果谁都不想看到。所以，博主倡议小区应制定小区业委会财务规程。为此，博主在其第十七篇博文开始，就陆续撰写做点实在的事，并草拟了小区预算管理制度初稿，希望关心小区的业主一起来完善。
（杨木喜）

信息通信导报：持续关注史上最牛业委会选举风波（三）从博客到拳头

2009-04-21T03:36:00.000-07:00

从博客到拳头
史上最牛业委会选举事件矛盾激发，小区惊现打人事件
原文、专题

本报讯继前两期本报连续对史上最牛业委会选举风波进行报道后，本报一直对事件动态密切关注着。4月18日周六晚，该小区内发生了一场业主代表打人事件，掀起了轩然大波，此事也引起了《今日早报》和《1818黄金眼》等媒体的广泛关注。事情发生后，本报记者拨通了打人事件的目击人之一的某业主和业委会韩律师的电话，详细了解到了事件的经过。
打人事件源于业委会主任怀疑某业主就是博主。4月18日晚10点，小区业委会主任来到4单元的某业主家中，敲开了业主家的门，并认定该业主家的女主人就是写新浪博客的主人，提出要与女业主谈谈，并要求女业主删除该博客里面对他本人指名道姓的回帖内容。
当时，该业主以时间太晚，有事明天再说拒绝开门，并否定自己的妻子是博客主人。但是业委会主任却说：“你要是不开门，我就一直按，而且天天晚上按。”双方就这样僵持了15分钟，无奈业主拨打了110。警察一来，周围邻居都被惊动了，纷纷过来围观，小区热心人老张上前劝架，然而就在大家说话的空隙，业主代表小黄却跳出来，一拳将老张击倒在地……
被采访的业主告诉本报记者，被打的老张被送医院后，脸都肿了，目前躺在家中，打人者是学校体育老师，当晚就被业委会主任保释出来。
旧问题没有解决，新问题接踵而来。据记者了解，关于此次史上最牛业委会选举的焦点问题无非是新旧业委会选举和小区绿化工程改造、西溪数码港商铺租金、小区停车收入等财务问题。这些问题目前仍存在分歧，博主和部分业主一直在博客和小区QQ群中对这些焦点问题进行质疑。面对这些质疑，业委会明确表示：“业委会的每年工作报告都挂在小区网站上，小区宣传栏上也有粘贴，财务的明细账目表都在业委会办公室，欢迎业主随时查看。”
然而，除了这些悬而未决的问题之外，记者在采访中又获知了一个新的财务问题，就是该小区的楼梯广告费收入问题。据记者采访了解，该小区楼梯广告费每年的收入大概有6万多元，然而部分业主却表示质疑。小区某业主在接受记者采访时表示，小区内刚好有做广告行业的业主，他说楼梯广告一面墙的广告报价业内大概是300元每月，以小区共有40台电梯计算，一个月就是12000元，一年的收入远远不止6万元。
业主呼吁给他们表达一个心声的平台。接受采访的业主告诉记者，他们现在质疑现任业委会的做法，不是自己想去做业委会委员，目的只是想弄清楚小区存在这些问题，让小区变得更好。该业主告诉记者，目前业主想表达自己的心声都无法正常表达，虽然有小区网站，然而这小区网站上只要是质疑的话就会被删除；业主现在缺少一个可以表达心声的平台，现在有人开了一个博客，可博客内容也经常莫名其妙被删除，不仅上次博客1至4篇和第14篇的内容被删除，还有很多回帖也被删除过。该业主向记者表达了自己的心声，希望小区的业委会管理和监督制度能真正健全，让有时间有精力愿意奉献的人来做业委会的事。
对于史上最牛业委会选举的最终到底是何走向？据记者了解，小区业委会和业主将于近日召开一个沟通会，届时关于小区的业委会和业主之间的纠纷可能会水落石出。
(杨木喜)

钱江晚报：拳打邻里相煎太急

2009-04-20T21:57:00.000-07:00

钱江晚报的时评：http://zjdaily.zjol.com.cn/qjwb/html/2009-04/21/content_4733008.htm

　因为对发表在新浪上的几篇博客不满，杭州中大文锦苑的业委会和业主产生争执，最后甚至动起了拳头，一名劝架的业主脸被打成了馒头。
　　业委会是业主选出来的，本该与业主是一家人。业委会成员，同样也是小区业主，左邻右舍的，抬头不见低头见。你说这拳头一动，以后这邻居做的是啥滋味啊，小区里见了面，要说多别扭就有多别扭，生活质量都降了几档。

　　事情的起因是有人在博客上质疑业主委员会在停车费收取、门面房出租等事上有“猫腻”。里面牵涉的账目很多，是是非非也难以一笔说清，反正是公说公有理，婆说婆有理，大家都摆出了一副理直气壮的架势。

　　本来这只该是场“笔墨官司”，不过业委会的主任意犹未尽，天天去按某业主的门铃（他认为是该业主写的博客），于是冲突不可避免地升级了。最后发展成拳脚较量，不过打人和被打的却换了角色，一个是业委会的候补成员，一个是来劝架的退伍老军人。

　　新闻中看，天天按门铃的似乎是某单位的副总工程师，打人的是人民教师，头上有“教坛新秀”之类的称号，都算是有文化的人。他们能当上业委会成员，也因为被认为是有文化、在社会上有地位的人，业主们认为，这样的人可以信任，值得信任。

　　这也就可以理解为什么业主会如此窝火地去发表博客了，因为对于他们信任的人，希望越大、失望越大。另一方面，副总工程师和人民教师的失态，也可以以同样的理由解释。一直被信任包围着，突然被大声质问，兴师问罪了，人非圣贤，有点火也正常。

　　不过这火实在冒大了点。天天按门铃固然失了基本的修养和礼仪，打人，就更是无论如何都不应该的事。里面有没有“猫腻”，你可以心平气和的解释，可以公布详细账目，只要行得正，质疑两句有何可怕的？况且业主关心小区事务，也是应尽之责，总不能业委会一揽子全包，连一点公开透明度都不给人吧？这样反倒会让人疑窦丛生的。闹成这样，你说对人对己，有何好处？

　　能当上业委会成员的人，肯定是热心公益，把维护业主利益放在前面的人。能写博客质疑业委会的人，也肯定是热爱社区、秉直敢言之人。本质上，是同一类人。社区里有这样的人，才会变得更美好。但现在两者却成了水火不相容之势，给小区添了几分不和谐。根子在哪？我看还是缺少了公开透明的机制，没有让广大业主都能参与进来。

　　本是同根生，相煎何太急。心平气和地坐下来谈一谈，难道真这么难？

ZT:希望明天会是个开端

2009-04-20T09:20:00.000-07:00

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100ddc6.html
专题：史上最牛的业委会选举

明天业委会要召开一个业主沟通会,我的感觉和以前的沟通会会有一些区别,至少会议通知上还有回答质疑的字眼,说明不管是危机公关的方法,还是真的痛定思痛,会议的内容会有一些不一样.
建议有时间的业主,有疑问的业主都去参加下这次会议.
会议时间不会太长,建议参会的业主以提问题说事为主,只要业委会能够作出实在的解释,就是进步.
但是,
我个人认为,如果业委会对本次选举的合法性还是闪烁其词,对小区规章的缺失还是闪烁其词,对业主代表大会的性质还是闪烁其词,
问题就不会得到任何解决.
必须作出终止这次暗箱操作的业委会选举.必须制定合规的公平公开的小区选举制度.在这个基础上,制定小区各项规章,调动全体业主关心家园,为家园出力的积极性,所有的业主如果都能激发出公共意识,文锦苑才有和谐美好的明天.
我一直认为,退休的业主是业委会或业主代表的最佳人选,因为他们有公益心,有时间,除了成就感,比较少个人欲求.特别是业委会,其实不需要什么能人,需要能人的时候,小区里有的是能人,业主自己报名参加自己可以发挥作用的活动中,人人参与小区的和谐建设.

专题：史上最牛的业委会选举

2009-04-20T04:04:00.000-07:00

在本博客上保留一份新浪博客的本意是防止博文被删除，但昨天看了下，接着新闻媒体的介入，本博客的访问量也飙升，既然如此，就将相应的文章组织一下，便于访客更方便阅读。

也希望经此一役，文锦苑能涅槃重生，放到一个更大的层面来看，文锦苑的业主维权更具普遍意义，同类的业委会侵权情况也不在少数，希望文锦苑新的业委会在制度建设，民主建设等方面在全国建立一个典范，为胡总的构建和谐社会理念添加一个生动案例。

媒体报道：

浙江卫视1818黄金眼：
业主博客引发“史上最牛的业委会选举”的冲突(2009年4月20日)
钱江晚报：
拳打邻里相煎太急(2009.4.21时评版)
今日早报：
副总工程师深夜论理，资深老师打了劝架老人业主开博惹火文锦苑业委会
信息通信导报：
持续关注史上最牛业委会选举风波（三）从博客到拳头(2009年4月21日)
持续关注史上最牛业委会选举风波(二):新浪博客内容不翼而飞，QQ群成业主和业委会沟通平台(2009年4月14日)
网上惊现史上最牛业委会选举风波

博文列表：
ZT:希望明天会是个开端
史上最牛的业委会选举(二十七)呼吁
史上最牛的业委会选举(二十六)我们怎么办
史上最牛的业委会选举(二十五)提问(二)
史上最牛的业委会选举(二十四)提问(一)
史上最牛的业委会选举(二十三)小区预算制度（望指正）
史上最牛的业委会选举(二十二)做点实在的事(六)
史上最牛的业委会选举(二十一)号外
史上最牛的业委会选举(二十)做点实在的事(四)
史上最牛的业委会选举(十九)做点实在的事(三)
史上最牛的业委会选举(十八)做点实在的事(二)
史上最牛的业委会选举(十七)做些实在的事(一)
史上最牛的业委会选举(十六)卑鄙是卑鄙者的通行证(二)
史上最牛的业委会选举(十五)只有结束才有开端
史上最牛的业委会选举(十四)你是最好的居民吗(二)
史上最牛的业委会选举(十三)你是最好的居民吗(一)
史上最牛的业委会选举(十二)给业主代表的建言
史上最牛的业委会选举(十一)给街道社区的建言(二)
史上最牛的业委会选举(十)给社区街道的建言(一)
史上最牛的业委会选举(九)今夜你不用等我
史上最牛的业委会选举(八)公共物业和养老钱
史上最牛的业委会选举(七)谁的200票
史上最牛的业委会选举（六）党同伐异
史上最牛的业委会选举(五)我的梦想和目的
史上最牛的业委会选举(四)小区的厚黑学
史上最牛的业委会选举(三)惊爆西溪数码港最低营业房租
史上最牛的业委会选举(二)卑鄙是卑鄙者的通行证
史上最牛的业委会选举（一）迷雾笼罩的文锦苑
转贴《史上最牛的业委会选举》的理由

他山之石：
台湾的社区管理
台湾的地价税状况

法律法规：
物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)　
建设部关于印发《业主大会规程》的通知

跟帖选登：

新浪网友：
2009-04-19 11:08:39 新浪网友：
2009-04-19 10:23:27 希望大家能冷静思考，文锦苑这样闹下对大家都不好，打人事件一定要处理，但不能借题发挥，应该由公安部门依法处理。有什么事完全可以摆到桌面上来，大家心平气和地商量，有什么事不能解决呢，非要采用这种极端的方法，闹得文锦苑鸡犬不宁，人心惶惶，这里是大家修身养性，过安宁日子的小区，不是搞文化大革命的战场。现在是法治社会，我个人真心劝大家都要冷静，不要再挑起什么事端了。小区要以和谐、安宁为主，有问题依法解决。

——请问这位网友，可能你就是杜主任。因为业主们所有的提问，都是被杜主任用你这样的讲话方式回答的，摆到桌面上的财务公开问题，业委会评选的公平公正问题，绿化工程追加款透明问题……等等（请更多的业主可以补充提问），以杜主任为首的业委会正面回答过一次吗？
不要和我们提文锦苑官网上的那些文件，因为大家看得见，但疑问依然没有解开。那么博主在这里追问一下,不可以吗?
或者,这位网友,你告诉我们还有什么沟通渠道?在文锦苑里,对业委会的工作表达不满,难道就要挨打吗?
打人的黄文者当然要由公安机会严惩,但是这并不如你所说"文锦苑就乱了"。没错，什么都要“依法解决”，但是在这个网络年代在网上通过博客传达民意，也是合法途径。更何况，偌大一个文锦苑，只能通过新浪博客才能了解并质询自己合法权益的业主们，已经够无助的啦。
看来，混淆概念的人是你啊，这位网友。

今日早报：副总工程师深夜论理，资深老师打了劝架老人业主开博惹火文锦苑业委会

2009-04-19T21:55:00.000-07:00

原文链接：http://jrzb.zjol.com.cn/html/2009-04/20/content_4732309.htm

副总工程师深夜论理，资深老师打了劝架老人
　　业主开博惹火文锦苑业委会

　　□见习记者薛静丽

　　

　　雨，越下越大。中午时分，行人稀少。

　　杭州文三路文锦苑里，只有某幢单元门口，围着三五个业主，交头接耳窃窃私语。不大的空间里，激荡着愤怒的情绪。

　　他们的愤怒，是前天晚上发生在某幢4单元门口的一起业委会成员打人事件引起的。而打人事件的源头，竟是发表在新浪网上的有关文锦苑的几篇博客。

　　业委会主任深夜上门按门铃

　　前天晚上10点，文锦苑业委会主任杜先生，按响了某幢4单元301室小马家的门铃。“我已经确认过，博客是你老婆写的，里面对我指名道姓，还进行诽谤。你开下门，我要跟你老婆谈谈。”

　　“当时，我们正准备睡觉。而且博客不是我妻子写的。”小马拒绝了。

　　“你要是不开门，我就一直按，而且天天晚上都按。”杜先生怒气冲冲。小马也火了，拨通了110。

　　门铃依旧响个不停，小马只好穿上衣服通过走楼梯来到楼下，门口没人。这时，三楼楼道里的感应灯亮了，杜先生已经站在301室门口按门铃了。

　　双方一上一下，就这么僵持着。15分钟后，110赶到，将杜先生带下楼。

　　“警察告诉他，博客如果侵犯他的名誉权，他可以采取法律途径维权，但骚扰别人休息是不对的。可他根本不听，仍嚷着要每天晚上来按我家门铃。”小马气愤地说。

　　

　　资深老师打了劝架老人

　　周围邻居都被惊动了，纷纷围拢过来。某幢2单元1402室的老张也上前劝架了。

　　“杜主任，你是××××局的副总工程师，也是有身份的人，大半夜敲人家门，影响总是不好的。如果博客里真有什么不对的地方，你完全可以用法律解决。”老张边说边把杜先生拉开。

　　“你也不是个好人。”业委会成员小黄跳了出来，朝老张吼道。

　　老张懵了，“你怎么这么没分寸，我只是来劝架的。”话还没说完，左脸一阵剧痛，视线模糊，人不由自主地往后仰。

　　“老张！”人群里一阵骚动，责骂声不断。“小黄，亏你还是当了17年的老师呢，什么省教坛新秀，什么优秀教师，你连尊老都没学会。”

　　晚上10点半，120赶到，将老张送进附近医院，110则把小黄带进了西溪派出所。

　　经医生诊断，老张头面部软组织挫伤，左眼球钝挫伤。

　　昨天，记者试图弄清楚黄先生为什么要打人，但始终没能与他取得联系。

　　

　　业主质疑：

　　业委会存在猫腻

　　发布在新浪网上的博客，究竟有些什么内容呢？

　　据介绍，博客最早开通是在今年的3月25日，之后每天一篇，截至目前，共发表了26篇，内容大多是关于文锦苑新旧业委会选举、业委会财务公开、商铺出租等问题。

　　博客开通后，在业主中引起了很大的反响，业主们纷纷跟帖：

　　“业委会没有通过广大业主的意见，就以超低的价格出租商铺，这是为什么呢？”

　　“请看俺们业委会的工作报告：2005年地面停车位70个，收入为13.38万，2006年1月取消固定停车位后，增加至150个车位，当年收入却锐减为7.75万，2007年更减少至4.1万。而据物业提供的数据，小区内地面最多停车可达220多辆，小区三年在停车数量不断增长的同时，收入却逐年递减50%左右。这是为什么呢？”

　　“业主对上一届业委会的工作存在很多意见，为什么11名候选委员仍是上一届留任？11名候选人是如何选出的？内幕是3月4日小区的候选人推荐才落幕，而11名候选人早已选定。之后的选举就“牛”了，再由这些候选人及原先的举荐人当评委，在4个自荐人和11名他们举荐的人中选出11人，结果当然不用说了！好笑的是11人中有一人当场就表示生意忙想退出，可还是照样入选。”

　　“如果没有什么见不得人的事，业委会为什么要删博客？”

　　

　　业委会主任：

　　有信心经得起检查

　　面对业主越来越高的质疑声，昨天杜先生明确表示：“业委会的年度工作报告都挂在小区网站上，小区宣传栏上也有张贴，明细账目全部留在业委会办公室，欢迎业主随时查看。我们完全有信心经得起大家的检查。”

　　“其次，商铺出租方面，文锦苑在西溪数码港1楼东北角上拥有8个商铺，共占地613.79平方米，统租给西溪数码港，再由数码港转租，租金五五分成，租期从2005年7月到2008年7月。当初商订的三年平均日租金为2.87元/平方米，折后业委会只有1.435元/平方米，为了替业主们争取最大的利益，我们业委会成员做过多次努力，最终将价格抬到1.8元/平方米（税后）。由于工作中存在一定的复杂性，如果征求每一位业主的意见，操作起来不合实际。”

　　“2005年地面停车位70个，收入为13.38万，这是因为我们对固定车位进行了3年一次性收费。而2007年锐减至4.1万，这里面的确存在问题，主要是当时小区停车管理有了大变动，而物业管理出现了脱节，造成损失，我们已经责成物管作出说明了。”

　　当记者提问，如此大数额的损失，该由谁做出赔偿，杜先生没有正面回答。

　　“至于换届选举，是在求智社区党委领导下，在西湖区房管局的指导下，经小区范围内业主自荐、推荐，共产生委员参选人15位，再从15位中挑选11位，最后从11位中选出9位，完全符合法律程序，不存在暗箱操作。”

　　“前4篇博客以及第14篇博客，存在弄虚作假，完全与事实不符，我通过某些途径，与新浪方取得联系，他们经过审核，最终同意删除博客。至于我是通过什么途径，不方便透露。”

　　在杭州二手房网上，记者了解到文锦苑属于学军小学学区房，2000年4月1日开盘，入住时间为2001年12月30日，二手市场上挂价每平方米在两万以上。

ZT:史上最牛的业委会选举(二十七)呼吁

2009-04-19T09:11:00.000-07:00

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100dcwi.html

昨天晚上,文锦苑的这场风波,是所有矛盾的集中爆发.这个矛盾不是本人与某些人之间的矛盾,是某些想在小区一手遮天的人与小区业主之间的矛盾,他不想透明,业主要透明,这就是最大的矛盾.

可以负责任的告诉你,主任,你在半夜三更上门威胁的业主,你声称每晚都要半夜去敲门的业主,删不了我的博客,除非她有黑客的帮助.

如果你认为我的博客对你进行污蔑或诬陷,请你到法院提起诉讼.如果你认为我的博客对社会造成了严重的危害,请向公安机关报案.

我在法庭上等你!

我和业主们在法庭上等你!

鉴于文锦苑选举中存在的种种人为操纵的现象,鉴于文锦苑业委会在过去几年中的不透明不公开,鉴于文锦苑的"业主代表大会为小区最高权利机构"的规程与国家,浙江省,杭州市的相关规定严重违背,鉴于文锦苑昨晚发生的业委会主任骚扰业主,候选人殴打业主事件.

呼吁召开临时业主大会,终止本次选举,并确立文锦苑业主代表,业主委员会选举章程,并在新的章程的框架下启动新一届业委会选举.

文锦苑的和谐文明不应该以流血和半夜骚扰作为代价.

这就是我们的懒和无为造成的有恃无恐.

文锦苑的业主们,请唤醒我们心底的公共意识,请关心小区的明天.

丧钟为谁而鸣?丧钟为所有人鸣响.

今天,他可以半夜敲别人的家门,明天也可以敲我家门,也可以敲你家门.

当然,也可以打你.

这就是一个声称"对得起良心"的人的良心标准,他在警察和很多业主都在场的时候声称"我天天晚上要来敲你家门".

ZT:史上最牛的业委会选举(二十六)我们怎么办

2009-04-19T09:08:00.000-07:00

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100dckq.html

现在所谓的业委会选举已经到了上门送选票的阶段了,在这个时候,我们业主有哪些选择呢?
(一)如果你认为本次选举的流程没有任何问题,那么,请你在选票上把你认为好的人选勾上.
(二)如果你认为这次选举的流程有问题,那么,请不要收下选票,或者不投票.
(三)如果你认为这次选举有被操纵的嫌疑,你可以要求开临时业主大会,要求停止选举.同时不收选票,或者不投票.
(四)如果你认为在上一届业委会的运作中存在财务不透明,决策不公开,行事不规范,你可以要求开临时业主大会,要求停止选举,同时请不要收下选票,或者不要投票.
政府的规章规定,有关小区业委会选举的投票,最后的结果必须得到50%的票权同意,才能生效.因此,只要有效票不到50%,选举就是流产.
这也是为什么文锦苑业委会选举没有投票时间限制的原因.
只要有效票没到50%,有人就可以做工作,弄得你不好意思只能投.
只要你投票了,只能在11人中选,11人中只有1个是自荐,其他的都是部分业主代表开会联合推荐的.对某些人来说,选举就成功了;如果你只选1个候选人,估计会把你的选票当作废票处理了.
所以,要促进小区向财务透明,决策民主迈进,我们只能选择不投票.只有不投票,才能让这次被操纵的闹剧彻底流产.
如果你选择了联合推荐的那些候选人,就意味着你对过去几年业委会的工作很满意,认为自己不需要知道小区的财务情况(当然可以允许你查帐),认为自己不需要知道为什么文锦苑要有那么多的大小工程,不需要知道为什么614平方的公共物业那么不值钱,不需要知道为什么中大给自己的赔款只能让业委会使用.
这不是危言耸听,因为,候选人中除了自荐的王先生提出了小区制度建设的方案,其他的都对第一届业委会工作极其满意,都表示要继承第一届业委会的无私的奉献精神,并准备要把第一届的作风发扬广大.
我个人对本次选举的态度和看法:

对照国家的法律法规和政府部门的规章要求,文锦苑本次选举是一次被个别人操纵的闹剧.为了维护业主自身的权益,,促进小区的民主民生,建立和谐家园,建议广大业主抵制这场选举,不领取选票,不投票.

由于本次选举不光关系到小区的民主民生,也不可避免地牵涉到相关的一些个人,出于避免出现对立的局面,影响到相关个人的生活和工作,同时,比较体面地结束这场闹剧,建议各位候选人退出本次选举,这将促进文锦苑的走上和谐之路,这不是对你们的否定,这是你们对文锦苑的重大贡献.

补遗：史上最牛的业委会选举(十四)你是最好的居民吗(二)

2009-04-18T21:43:00.000-07:00

补遗：这篇文章在文锦苑博客上给黑了，现有网友再贴上来，特补上。

我曾经听过这样一句话"文锦苑的业主真好!春江花月的就难弄了".
听了这句话后,我就变得不那么好弄了,因为我被侮辱了.
如果业主的温顺沉默,逆来顺受被某些人认为"真好",那我们业主真的都太好了,我们可以对200多万的来龙去脉不闻不问,可以对600方公共物业在哪里不闻不问,可以对自我延期的业委会不闻不问,可以对戳了5年的非法垃圾房不闻不问.
这样的"好"其实一点也不好,它就是"懒"而已.
鲁迅说:中国人对既成事实总是委曲求全.很多业主其实都在努力适应文锦苑的现状,我们对被当作子民和下属已经不敏感了,甚至当有人要从我们的口袋,或别人的口袋拿走东西,我们都懒得去追问是谁,干什么和为什么.
业主们的七寸被某些人捏住了,他们认定我们不会深究,认定我们会事不关己,高高挂起,认定我们无暇和他们纠缠.所以他们可以在小区为所欲为,他们可以为保住某个人当选代表而散发传单,可以打电话到业主单位领导那里施加影响,可以把一个楼道的业主代表选举拖到二轮三轮,可以认为小区的非法垃圾房不归自己管,可以在新一届业委会产生之前就迫不及待地盘算当选后的大工程.
如果有业主想深究,他们也有的是办法,因为他们掌握了小区的话语权,如果你想看帐目,欢迎到业委会来"查帐",如果你对"其他开支多少万"提出质疑,他就可以在小区的网站上公然骂出"你的老婆有第三者",甚至于在我的博客上贴上"你用同样的IP地址又写博客又写评论"的帖子,好象他们跟踪了所有评论,结果发现都是我在自我吹捧,如果不是在虚张声势混淆视听,那就是在动用特别机构的资源了.
呵呵,业主们不是被管大的,不是被骂大的,我也不是被吓大的.
能住在文锦苑的业主,都是在各个行业有所建树的人,不是在单位有一定的职位,就是自己创业有成.扪心自问,我们在进入各自的工作状态的时候,是不是也是那么的温顺沉默,我们遇到蔑视和轻薄的时候,是不是也是那么的逆来顺受.如果这是我们的性格,那我们就不可能在激烈的竞争中取得成绩,也不可能住得进文锦苑.
我们都有性格,为什么搬进了文锦苑,我们中的大多数都选择了缄默?难道缄默就是某些人所说的文锦苑的社会主流?
我们都有脾气,为什么搬进文锦苑,我们的脾气却那么集中到守夜的保安,面对奇怪的大红球和刚装上就油漆斑驳的大门却只是心里骂一声?难道我们真的觉得只有保安冒犯了业主的权利?
我们都有权利,为什么搬进文锦苑,我们的权利都必须让渡到某些人手里成为他们的权力?难道我们就只剩下在某些人提供的名单上打钩的权利?
卑鄙之所以成为卑鄙者在文锦苑的通行证,就是因为我们这些"懒"业主发给他们了通行证,一开始我们是太忙,不想搭手小区的事,等到觉得不正常的时候,已经尾大不掉了,然后我们只能寄希望某些人别太过分.
但是,他们太过分了!而且他们认为自己完全有权利作得这么过分.
因为,在这些人眼里,我们大多数业主都不是小区的"利益相关者",都是被挑拨的不明真相的人.
所以,他们认为文锦苑的业主真是太好了,为了维护文锦苑的安定团结,他们希望我们继续发扬温顺沉默,逆来顺受的好传统.只要我们继续"懒',某些人就不怕我们中间有不乖的,他们搞得定!
只要把业委会成立至今的帐目明细张榜公布,把各种支出单据整理备检,把绿化工程的过程逐步说明,你看业主中还会有多少乖乖仔?!
不要把所谓的审计报告再搬出来,文锦苑的业主知道这样的审计报告成本是多少.

台湾的地价税状况

2009-04-18T05:18:00.000-07:00

去信Anne问物业税的状况，一如往常的风格，回复非常细致，行文也非常流畅，透过字里行间，可以看见那颗细腻而真挚的心，真诚感谢ing!

台灣房屋及土地的產權是分開成二份所有權狀，所以也是個別課稅，基本資料如下：====================================
案例一
房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。其計算公式如下：房屋標準單價 × 面積 × (1－折舊率×折舊經歷年數) × 街路等級調整率 × 適用稅率 = 應納房屋稅設某甲在彰化市成功路有1 棟5 層樓房屋，面積250 平方公尺，於民國 80 年3 月建造完成，供住家使用迄今，某甲94 年度應繳房屋稅計算如下：
2,800元×250m2×(1-1%×14年)×130%×1.2%＝9,391元

(一) 房屋標準單價：是由各縣市不動產評價委員會按照下列3 個因素分別評定：
１、房屋係依使用執照所載下列3 個項目要件換算單價
甲：構造別（區分為鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造、磚造…等，其中以鋼骨造評價最高）。
乙：用途別（區分為4 類，第1 類國際觀光旅館、第2 類旅館、第3 類店舖、住宅、第4 類工廠，其中以第3 類最多，但以第1 類國際觀光旅館房屋評定單價最高）。
丙：房屋總層數(樓層愈高單價愈高)。
２、房屋內部如設有電梯、中央系統冷氣或房屋高度超過標準高度等，依照各縣市簡化評定房屋標準價格及房屋現值評定作業要點規定之標準予以加價。

(二) 面積：以該房屋之使用執照(或建築改良物所有權狀)所載面積為準，但地下室供防空避難或住戶之停車場使用者，該面積仍應列入課稅面積計算，但可以免徵房屋稅。

(三) 折舊率：請參考各縣市房屋耐用年數及折舊等級表（如彰化縣鋼筋混凝土每年折舊率為1％) 。

(四) 折舊經歷年數 80年3月起課迄至94年6月止，歷經年數為14年。

(五) 街路等級調整率：依據房屋所處街道之商業交通發展情形，擬訂房屋位置所在街路之等級。如彰化市成功路等級調整率經評定為130%。

(六) 稅率：住家用為1.2%。房屋如同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

案例二某甲所有房屋一棟面積為 180 平方公尺，其中 15 平方公尺供作營業使用，其餘供作為自用住宅使用，假設每平方公尺評定標準價格為3,000元，則某甲當年應納房屋稅額計算如下：

(一) 非住家用面積雖僅為 15 平方公尺，但因不得少於 180 平方公尺之1/6 ，故以30平方公尺計，而營業用稅率為3% ，故其房屋稅稅額計算如下：
3,000元 × (180平方公尺 × 1/6) × 3% ＝ 2,700元

(二) 住家用面積之房屋稅稅額為： 3,000元 × 150平方公尺 × 1.2% ＝ 5,400元 (三) 2,700元＋ 5,400元＝ 8,100元(某甲當年應繳納之房屋稅) ====================================地價稅好多圖表，給您看連結囉！http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/ct?xItem=22072&ctNode=11179 http://fn.yam.com/taxall/s_land.html

地價稅的部分還是給您貼上來吧！怕網址您連結不上，如下：===================================
一、持有土地應繳納稅地價稅土地持有人 →地價稅：對已規定地價的土地，除課徵田賦外，應課徵地價稅。 →田　賦：對未規定地價區域的土地或已規定地價區域符合土地稅法第22條規定作農業使用之土地，應課徵田賦。

二、地價稅納稅義務人
納稅義務人備註土地所有權人
管理機關土地所有權屬公有管理人土地所有權屬公同共有者典權人設有典權土地承領人承領土地耕作權人承墾土地受託人　土地為信託財產者
附註：土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。

三、納稅義務基準日
根據稅法規定，納稅義務基準日( 8 月31日)當天土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。( 但經法院拍賣取得之土地，依領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收、或因繼承而移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，以法院形成判決確定日，公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為準 )
注意：在8 月31日列名於土地登記簿上的土地所有權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度全年度納稅義務人。因此，買賣房屋時要特別注意，最好在買賣契約中，即計算出雙方持有時間比率，並由當年度的納稅義務人負責預收另一方應繳的地價稅款。

四、課徵期間地價稅課徵期間表開徵日期課徵期間備註 11月1日至 11月30日 1月1日至 12月31日每年開徵一次，台北市、高雄市及台灣省各縣市均訂於11月1日開徵。

五、申報地價即以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的百分之八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價百分之八十至百分之一百二十範圍內申報地價，但超過公告地價百分之一百二十時，超過部分不計，仍以公告地價之百分之一百二十為申報地價。但申報價格不足公告地價的百分之八十時，以公告地價的百分之八十為申報地價。

六、累進起點地價以各該直轄市或縣(市)土地7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。（各縣市累進起點地價均不相同，實際資料數目請逕洽各縣市稅捐稽徵機關查詢）

七、地價稅稅率及計算公式
(一)一般用地稅率地價稅率一般用地稅率稅級別
計　算　公　式
第 1 級應徵稅額＝課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率( 10 0 / 00 )
第 2 級應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價未達5倍者)×稅率 ( 15 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價 × 0.005)
第 3 級應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價5倍至10倍者)×稅率 ( 25 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.065)
第 4 級應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價10倍至15倍者)×稅率 ( 35 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.175)
第 5 級應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價15倍至20倍者)×稅率 ( 45 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.335)
第 6 級應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價20倍者以上)×稅率 ( 55 0 / 00 )－累進差額(累進起點地價×0.545)

(二)特別稅率
地價稅率特別用地稅率適用土地稅率種類
　　　　(1)自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 2 0 / 00
　　　　(2)公共設施保留地 6 0 / 00
　　　　(3)公有土地、事業直接使用土地如工業用地等 10 0 / 00

(三)實例計算(假設累進起點地價為170萬元)
【例一】張三在某市有土地2筆，甲地70平方公尺，每平方公尺1萬元，乙地60平方公尺，每平方公尺8,800元，假設該市累進起點地價為170萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，請問張三每年應納地價稅若干？
(1)甲地申報地價 × 面積＝甲地地價總額累進起點地價(170萬元)
　　　　 1 萬元 × 70 ＝ 70 萬元　　　
地價總額 × 稅率＝稅額(甲地)
　　　　 70 萬元 × 10 0/00 ＝ 7,000元
(2)乙地申報地價 × 面積＝乙地地價總額
　　　　 8,800元 × 60 ＝ 52 萬元 8,000元
　　　地價總額 × 稅率＝稅額
　 52 萬元 8,000元 × 2 0/00 ＝ 1,056元
(3)甲地稅額＋乙地稅額＝張三每年應納稅額　　 7,000元＋ 1,056元＝ 8,056元
【註】自用住宅用地優惠稅率不累進，故單獨計算，不必與其他土地合併地價計算稅額。

【例二】 ( 按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵) 李四在某縣有土地 3 筆，甲地88平方公尺，申報地價每平方公尺 1萬8,000元；乙地80平方公尺，申報地價每平方公尺2萬2,000元；丙地 888 平方公尺，申報地價每平方公尺8,800 元。請問某甲每年應納地價稅若干？(假設該縣累進起點地價為170萬元)
A：基本算法：
申報地價 × 面積＝甲地地價總額　(甲地) 1萬8,000元 × 88 ＝ 158萬4,000元　
申報地價 × 面積＝乙地地價總額　　　　 (乙地) 2萬2,000元 × 80 ＝ 176萬元　　　　　　　申報地價 × 面積＝丙地地價總額　　　　 (丙地) 8,800元 × 888 ＝ 781萬4,400元

158萬4,000元＋ 176萬元＋ 781萬4,400元＝ 1,115萬8,400元
地價總額 - 累進起點地價 = 超過累進起點之地價1,115萬8,400元 - 170萬元 = 945萬8,400元
945萬8,400元 ÷ 170萬元＝ 5.56倍(超過累進起點地價5倍至10倍，適用25 0/00稅率)
未超過累進起點地價 × 稅率＝稅額……………………1
　　 170萬元 ×10 0/00 ＝ 1萬7,000元超過累進起點地價未達5倍 × 稅率＝稅額………2
　　 850萬元 ×15 0/00 ＝ 12萬7,500元超過累進起點地價5倍至10倍 × 稅率＝稅額…3
　　 95萬8,400元 ×25 0/00 ＝ 2萬3,960元

李四全年應納地價稅額： 1萬7,000元＋ 12萬7,500元＋ 2萬3,960元＝ 16萬8,460元
稅額 1 ＋稅額 2 ＋稅額 3 ＝全年應納地價稅稅額

B：速算法：(即套地價稅計算公式) 應納稅額＝地價總額 × 稅率－(累進起點地價×0.065)＝ 1,115萬8,400元 ×25 0/00 －(170萬元×0.065)＝ 27萬8,960元－11萬500元＝ 16萬8,460元

吴士宏的职业生涯坏在TCL的升职培训上

2009-04-18T05:05:00.000-07:00

李博士的案例：

吴士宏在微软，为了她的升职，经过了七级升职培训，一级一级PK，最后的一级是在美国微软总部由Gates与鲍尔默亲自培训，这个培训，可能也就是跟着一起出差，通过各种方面来考察你。所以在微软中国的位置上，其还是做的相当成功的。

但是去了TCL，李东生显然没有相应的制度安排，直接空降了，而两个企业的文化也是截然不同的，焉能不败呢？

李博士谈外语的学习

2009-04-18T03:54:00.000-07:00

清华的李博士讲课生动活泼，谈到语言类的学习，极力不主张，举了两个例子，日本一个银行准备派驻中国的主管，准备了三年，给他三条标准：
1、听说写过关
2、要彻底了解中国社会与文化
3、对了解中国金融业

看此人是如何安排的，先在北大学中文，同时请了个中文家教，清华的管理学博士，周五下午买机票，全国旅行，而且不是纯粹的旅行，尽量跟当地人多沟通，平常勤跑银行，办个银行手续跟小姐唠个半天。
住宿不住宾馆，住北京居民家里，而且隔一个月换一户，跟不同阶层的市民接触。

结果此人在竞选中胜出了。

反例：
联想收购IBM笔记本部门的例子：李博士在杜克大学所在城市碰到了一堆中国人，问他们，说是联想过来的，为什么派他们，说是他们英语好，有留美经历。

如果按照联想的操作方法，员工肯定融入不了美国，无法消化IBM的员工，过了两年后，杨元庆才意识到这个问题，他自己亲自飞到美国，住在美国，但是其他员工呢？是否有想过象日本人那样设法让他们充分了解美国的文化呢？

ZT:史上最牛的业委会选举(二十五)提问(二)

2009-04-18T02:52:00.000-07:00

原帖地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100dbps.html

业主委托了律师来向中大行使索赔的权利，律师（业委会）和中大没打官司，签定了《赔偿协议》，协议规定了赔款的使用途径，业委会用这笔钱把验收合格的绿化重新绿了一次。
这是我们从业委会那里得到的关于中大赔偿和绿化工程的说明，并且作为业委会的功绩在年度报告中重点强调。
今天的问题是：律师和业委会有没有权力处置业主获得的赔款？
业主和中大签定了购房合同，结果验收时发现少了不少合同约定的配套，这是中大对每个购房者的侵权。每个从中大购房的业主都有权向中大索赔（20幢的业主是向杭磁的开发公司购买的，我不知道他们的合同中有没有和中大一样的对配套设施的约定）。
由于业主大多很忙，不大有精力单独向中大讨说法，每个业主如果都自己出马，可能机会成本会很大。业委会主任是律师，又热心，因此委托律师主任为自己维权是很正常的事，事情到这里都合情合理，没有什么疑问。
接下去事情的发展就有问题了。
业主委托律师主任打官司，不是委托业委会，业委会也没法接受委托（有的人自己也清楚这点，业委会没地位的），那么，在这场维权的过程中，业委会除了可以发动业主进行维权外，不能充当最后协议中的任何一方，因为这场维权是缘于中大对每个购房者个体的侵权，是购房者的个人利益被侵害，不是小区集体利益被侵害。
我没有看到过和中大的最后协议，在小区网站和公告栏也没有张贴过，作为签过委托书的业主，我连最后的书面协议也看不到，不知这是律师主任的故意还是疏忽。
因为没看过协议，我不知道最后代表委托人签字的是律师主任个人还是业委会，抑或是律师主任和业委会。
不管是哪个签的字，在法律上都是存在重大问题的。
我们委托律师打维权官司，需要签委托书，但委托书的作用是对律师向侵权方索赔的行为进行授权，绝对不是授权律师处置自己的应有权益。我们委托律师主任向中大索赔，没有委托业委会处置中大的赔款。
业主都没看过最终的赔偿协议，我们不知道这笔赔款是赔给全体委托人的，还是赔给全体业主的。
如果是赔给全体委托人的，那么没有授权的还可以向中大索赔（现在时效已过了）。
如果是赔给全体业主的，那没有授权的可以向赔款的保管者索赔。
如果协议中出现业委会，其目的性就很明确了，一方面中大方面可以理解为对所有购房者的赔偿义务已经履行，另一方面为业委会处置赔款打好伏笔。
设想一下，几个邻居一起去4S店各自买了个车，发现配置和合同约定的有差距，于是共同委托其中的一位（恰好是居委会主任）去向4S店索赔，回头邻居告诉我，说是4S店可以赔，但赔款只能用于把车子重新做一遍油漆，而且还必须由居委会来负责做，而且赔偿协议只能由居委会保管。
这样的结果你能接受吗？即使抱着有总比没好的心态接受了，你有没有权力对油漆的价格和颜色提出自己的想法？
即使你面对既成事实无奈接受了，你有没有权力问下居委会（律师主任这时已经不干了）：“你凭什么用我得到的赔款改造我的车？”
居委会回答：“这笔钱是赔给全体车主的，不能赔给你个人，你的车是停在小区的，小区是居委会管的，所以我可以代表你来用你的钱重新油漆你的车,你同不同意不要紧,你家楼下的张三(小组长)同意了就可以”。

这个比方在文锦苑的现实版本是,业主委托律师主任打官司,结果业委会把赔款花了.荒唐!!

再问一遍：律师和业委会有没有权力处置业主获得的赔款？

我个人对本次选举的态度和看法:
对照国家的法律法规和政府部门的规章要求,文锦苑本次选举是一次被个别人操纵的闹剧.为了维护业主自身的权益,,促进小区的民主民生,建立和谐家园,建议广大业主抵制这场选举,不领取选票,不投票.
由于本次选举不光关系到小区的民主民生,也不可避免地牵涉到相关的一些个人,出于避免出现对立的局面,影响到相关个人的生活和工作,同时,比较体面地结束这场闹剧,建议各位候选人退出本次选举,这将促进文锦苑的走上和谐之路,这不是对你们的否定,这是你们对文锦苑的重大贡献.

史上最牛的业委会选举(二十四)提问(一)

2009-04-18T02:48:00.000-07:00

所谓的选举就要开始了，在这个十天当中，我会提出一些和我们业主生活息息相关，但在过去几年中业委会始终没有作过任何实在回应的问题，并从法律角度进行分析。在这些问题得到翔实的答复，并被业主接受前，我们绝对不能接受选票，因为这不是我们的选举，是他们的选举。
今天是第一个问题。
文锦苑业委会的所有决定，都拉上了业主代表，通过业主代表会议来为业委会作背书。但在这几年中，没有一个业主在业主代表开会之前了解过会议的议程，表决的内容，也没有一个业主在业主代表拿来的表决内容上写过自己的意见或表达自己是否同意。
第一个问题是，文锦苑业主代表大会的概念是什么？
业主代表是根据所在楼道业主意见投票表决的人？还是可以按照自己判断进行表决的人？
在文锦苑显然不是第一个定义，因为他们在什么时候开会？开会讨论什么？业主不知道。
如果是第二种定义，那么，我们的业主代表事实上就是普通业主的家长，因为只有家长才可以替全家做主。
我们来看下国家对业主代表开会的条例规定：

《业主大会规程》，由中国住房和城乡建设部在2003年7月1日颁布。

第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：　　（一）20％以上业主提议的；　　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

按照这个规程的解释，业主代表就是代替业主去开业主大会的人选，业主代表个人的判断和意见，只能参加本楼道的意见征集，在业主大会中，业主代表本人是没有表决权的，他只有如实提供楼道业主的表决数据的义务。
按照这个规程的解释，业主代表就是个有公益心，有空余时间的热心人。
文锦苑的业主代表难道是有与此不同的定义？即使有，也不能与政府的相关定义相违背。有法律约束，就按照法条来办，没法律约束，就按照政府规章来办，政府规章也没有，那才轮得到自定乡规民约。我们的业委会连法律顾问都有，这点法律常识难道不知道？！
按照这个规程的规定,业主代表大会只是业主大会的一种形式,必须受到<业主大会规程>的约束,如果业主代表没有履行规程明确的告知业主,征询业主意见的义务,就召开业主代表会议,这个会就不是业主代表大会,只能是业主代表的座谈会或者联欢会,会议的任何决议都只对参会的代表有意义,对全体业主,没有任何意义.
按照这个规程的解释，小区的一些重大的问题必须通过业主大会来决定，《规程》第九条规定如下：

第九条　业主大会履行以下职责：　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　（三）选聘、解聘物业管理企业；　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

文锦苑的业主代表从来都没有履行过业主大会规定的业主代表义务，从来没有到楼道征集过业主的意见，也就是说文锦苑从来没有开过业主大会，只开过业主代表座谈会，然后把业主代表座谈会的效力混淆为业主代表大会，以期达到用业主代表座谈会取代业主大会，从而规避业主大会的相关国家规定。
所有小区里必须要通过业主大会的事项，比如业主公约、业主大会议事规则的制定和修改，业委会的选举，小区绿化等等小区的重大事项，都被刻意地、别有用心的从业主大会规避到业主代表座谈上来决定。
换句话说，小区业主的权利，被这个偷换概念的游戏规则约束到了只有选业主代表的权利，而且，选业主代表的规则也是他们定的。
这不是一个外行的手笔，是一个熟悉法律,深谙权谋的高人的大手笔。
小区的业主被他们骗了，街道社区被他们骗了，政府部门被他们骗了。
无论是谁，被骗了，就要醒过来，这是最起码的。
如果你的代表在进行业委会15进11的投票前没有来征询过你的意见，那现在参加什么业委会选举，就是被卖了，还替他数钱。
业主代表开会，如果没有事先就相关事项征询楼道业主的意见，那么，会议的任何决议都只是这部分业主的统一意见。只有遵守中国住房和城乡建设部制定的《业主大会规程》召开的业主代表会议，才是业主大会的一种形式，其决议才可以成为业主大会的决议。
文锦苑的规章中规定了用业主代表大会的形式来完成业主大会的内容,但完全没有用政府规章中的相关业主代表,业主代表会议的明确定义,用偷梁换柱的手段刻意营造合法合规的舆论,从而使某些人得到了虚假的合法性,这是明目张胆的违规行为,利用了小区业主对法律规章的不熟悉,利用了相关部门对业务的不熟悉,也利用了大多数业主对业主代表权利义务的不熟悉.
基于这一点，文锦苑自入住开始，从没有召开过任何形式的业主大会，业委会作为业主大会的执行机构，所作的所有决定都没有经过业主大会的授权，因此，所有的决定都是非法的。
基于第一届业委会从来没有召开过业主大会，而召开业主大会是业委会必须履行的义务，现任文锦苑业委会从没有合法地履行过职责，因此,以业委会名义作出的决定,如果侵害了业主的利益,所有的民事责任都必须要由作出决定的个人承担。
最后再问一下，文锦苑的业主代表大会是什么概念？

史上最牛的业委会选举(二十三)小区预算制度（望指正）

2009-04-15T20:42:00.000-07:00

文锦苑预算管理制度
第一章总则
第一条为加强文锦苑的预算管理，提高小区的财务透明度，实现小区的公共资产增值和保值，建立并维护小区的和谐，特制定本办法。
第二条本办法所称预算是指以现金对小区财务活动所作的具体安排。预算管理是指对预算的编制、审批、执行、控制、调整、监督等管理方式的总称。
第三条小区预算年度与自然年度一致。
第四条小区预算管理的基本任务：
（一）确定小区的年度收入目标并组织实施；
（二）确定小区的年度支出项目并组织落实
（三）明确小区业主、业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）预算管理的职责和权限；（三）便于小区业主对小区财务活动进行控制、监督和分析。

第五条预算管理的基本原则：
（一）量入为出，综合平衡；
（二）积累优先，确保民生；
（三）全面预算，过程控制；
（四）权责明确，分级实施；

第二章预算管理的组织机构
第六条小区建立由业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）构成的三级预算管理体系。
第七条小区业主大会是预算管理的最高决策机构，负责确定小区年度收入目标，审批小区年度项目预算方案及其调整方案。
第八条小区业委会同时为小区预算管理组织。负责审查预算草案、预算调整草案及预算执行情况报告，向业主大会及全体业主提交预算草案和预算调整草案，组织对专项小组（秘书处）的预算考核与监督。
第九条小区业委会秘书处和各专项小组为预算责任部门，负责本部门的预算编制、执行、分析和控制等工作。
第十条小区业委会秘书处和各专项小组之间的预算管理权限，必须划分清楚，做到权责明确。各专项执行小组根据项目开展需要设相应的项目负责人，专职秘书（或秘书长）为业委会常设机构的负责人，负责秘书处的预算管理工作。
第十一条预算管理组织的组成、职责及专项执行小组目标：1、业主大会：小区预算主任委员（由业主报名，业主大会通过担任）
2、业委会：
业委会主任及全体委员
3、业主大会职责：
（1）决定小区的集体资产管理目标及方针；
（2）审查各专项执行小组（秘书处）初步预算并讨论建议修正事项；
（3）预算的核准；
（4）环境变更时，预算方案的修改；
（5）接受并分析预算执行报告。
4、业委会的职责：
（1）提供各项目编制预算所需的表单格式及进度表等；
（2）提供各项目所需成本与费用等资料以供编制预算的参考；
（3）比较与分析实际执行结果与预算的差异情况；
（4）督导各专项执行小组切实执行预算有关事宜；
（5）其他有关预算执行的策划与联络事项。
5、专项执行小组工作目标。
（1）公共物业增收小组充分分析和研究数码港的商铺租赁价格走势，实现租赁收入的最优化。
（2）小区广告增收小组①调查业主对小区广告的接受程度②建立小区广告收入开发的稳定渠道③在业主接受的前提下，实现广告收入的增长。
（3）小区停车专项小组：①调查小区业主停车中存在的问题②提出小区停车制度的改善版③与物管确定停车管理中的各自职责；④督促物管对停车设备、设施、工具、器材的保管、维修；⑤小区停车位置的最优化；⑥小区停车应有标识的设置；
（4）小区建设专项执行小组：①项目计划制定、组织、实施、完成；②项目质量保证；③项目开展时环境卫生和安全的维护。（5）业委会秘书处
①控制管理费用；②季节性物品的管理；③办公室设备的管理；④小区情况和小区财务情况，业委会工作情况的张榜备询；⑤业主投诉的及时落实处理

第三章预算管理的范围与内容
第十二条小区所有涉及现金形式的收支活动，都应纳入预算管理，明确预算目标，实现预算控制。第十三条小区预算管理应当以提高公共资产积累为目标、以财务管理为核心、以资金管理为重点，全面控制小区经济活动。第十四条小区预算管理的内容包括：（一）小区收入预算；（二）现金流量预算。第十五条小区收入预算是反映预算期内小区创收目标及其构成要素的财务安排，包括收入预算、成本支出预算、理财收益预算、财务费用预算。
第十六条现金流量预算反映预算期内现金流入、现金流出及其利用状况的财务安排，包括小区所有的公共事务产生的现金流量预算、理财活动产生的现金流量预算。

第四章预算的编制与审批
第十七条小区预算编制的主要依据：
（一）国家有关政策法规；
（二）小区长久建设发展的目标；
（三）业主大会确定的年度预算编制原则和要求；
（五）以前年度小区的财务情况。
第十八条小区预算的编制程序：
（一）业主大会确定预算年度的总体目标，同时成立或调整专项执行小组；
（二）业委会根据业主大会预算年度的总体目标，于每年11月初制定印发小区预算编制纲要，确定小区下一年度预算编制的原则和要求；
（三）各专项执行小组按照统一格式，编制本部门归口管理业务的下一年度预算建议，于每年11月20日前送业委会；
（四）业委会对各小组及秘书处提交的预算建议方案进行初审、汇总和平衡，并就平衡过程中发现的问题进行充分协调，提出初步调整的建议，在此基础上提出小区下一年度预算草案，于12月1日前报业主大会审核。
第十九条小区预算的审批程序：（一）小区业主大会应于12月20日前召开预算专项会议，审查小区下一年度预算草案。对未能通过业主大会审核的项目，应进行调整或取消；（三）小区预算草案经业主大会审批后，由业委会下达各小组执行；

第五章预算的执行与控制
第二十条小区预算一经批准下达，即具有指令性，各执行小组、秘书处必须认真组织实施。第二十一条小区预算作为预算期内组织小区各项公共活动的基本依据，各专项小组及秘书处应将年度预算分解为季度计划或月度计划，原则上在每季度初10日内或月度初5日内下达，以确保年度预算目标的实现。第二十二条预算内资金的拨付（一）预算内资金拨付的基本条件为：1、各专项执行小组及秘书处下达的计划或签署的审查意见；2、合同正本或其他具有法律效力的文件；3、准确填写的《付款凭单》；4、按照财务制度需要提供的其他有关凭证。（二）预算内资金拨付的程序：由资金使用的小组负责人填写《付款凭单》，并附相关文件、合同或资料，送业委会托管的物业财务部审核，按小区授权审批权限审批后，办理拨付手续。（三）预算内资金支出，由业委会托管的物管财务部根据资金的周转情况和项目进度情况拨付。合同或法律文件规定支付时间的，按规定的时间支付。（四）小区杜绝出借资金。第二十三条业委会托管的物管财务部建立预算资金拨付台账制度，各执行小组和秘书处建立预算执行台账，每季度末与业委会托管的物管财务部核对。第二十四条小区建立预算执行情况季度分析报告制度。各小组及秘书处应于每季度终了10日内将预算执行分析报告送业委会托管的物管财务部。业委会托管的物管财务部全面分析每季度预算执行情况，提交业委会，业委会向全体业主公布并备询。第二十五条年度终了，各小组及秘书处应清理当年预算执行情况，并提出需结转下年度安排的本年未执行完的项目及金额，送业委会托管的物管财务部初审、汇总后，由业委会托管的物管财务部编制当年的小区预算执行报告，报业主大会审批。预算执行报告一经审批，对未提出在下年度继续安排的未执行完预算项目予以注销。第六章预算的调整第二十六条小区正式批准执行的预算，在预算期内一般不予调整。在预算执行中由于市场环境，政策原因等客观因素发生重大变化，致使预算编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。第二十七条预算调整的基本原则：（一）目标一致原则，即预算调整事项不能偏离小区建设发展和年度目标的要求；（二）讲求效益原则，即预算调整方案在经济上应当能够实现最优化；（三）责任落实原则，即对常规事项产生的预算执行差异，应当责成专项小组（秘书处）采取措施加以解决；（四）例外管理原则，即将预算调整的重点放在预算执行中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键差异方面。（五）先有预算、后有支出。（六）积累原则。（七）节约就是创收。第二十八条预算调整的程序：（一）预算执行过程中，各执行小组（秘书处）不得在总预算控制的前提下，在项目之间进行调整；（二）预算调整实行逐项审查、逐级审批制度；（三）预算调整的申请小组（秘书处）向业委会托管的物管财务部提出预算调整建议；（四）业委会托管的物管财务部对申请调整项目进行初审、协调和平衡，提出预算调整方案，上报业委会审查后报业主大会审批；（五）预算调整方案经业主大会批准后，由业委会托管的物管财务部下达给各专项小组（秘书处）。
第七章损益预算管理第二十九条收入预算由各专项执行小组负责。
第三十条成本费用支出预算分为行政经费预算、项目成本预算。（一）行政经费预算由秘书处统一管理。（二）项目成本预算由专项执行小组负责，业委会托管的物管财务部配合。
第三十一条理财收益预算由专项执行小组和业委会托管的物管财务部共同负责。
第三十二条财务费用预算和所得税预算由业委会托管的物管财务部负责。
第三十三条项目经费预算由业委会托管的物管财务部负责。项目预算经业委会审查、业主大会审批后，由专项执行小组负责签订合同，财务部门按合同支付。第三十四条业委会托管的物管财务部负责根据上述具体预算项目编制损益预算表。

第八章业委会预备费预算管理
（一）业委会预备费预算是用于预算执行过程中突发的、不可预见的支出或业委会认为需要安排的支出的预算安排。1、业委会预备费的年度预算由业委会提出建议，业主大会审批；2、业委会预备费的使用由业委会表决批准；3、业委会预备费的日常管理由业委会托管的物管财务部具体负责。

第九章现金流量预算管理
第三十五条现金流量预算由业委会托管的物管财务部根据损溢预算的分析编制。
第三十六条现金流量预算经审批后，由业委会托管的物管财务部按照审批的预算对小区现金流量实施统一调度；各专项执行小组（秘书处）配合业委会托管的物管财务部加强对现金流量的控制。
第三十七条小区应当强化现金流量的预算管理，严格按照现金流量预算组织和监控预算资金的收付，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支出。

第十章预算的考核与监督
第三十八条小区建立预算考核制度，小区预算考核的具体政策由业委会制定。
第三十九条小区预算考核采取年度考核方式，由秘书处和业委会托管的物管财务部负责落实。
第四十条小区建立预算责任人制度，各预算责任人为各专项小组负责人，秘书处的责任人为业委会主任。
第四十一条预算监督检查的主要内容为：（一）预算是否符合国家财经法规和小区各项预算管理规定；（二）各项财务收支是否全部纳入小区预算管理；（三）预算资金是否按规定程序拨付和存放；（四）预算资金是否切实按照预算规定使用；
第四十二条小区的监督检查形式为在小区的告示栏进行公布，并且对业主的质询进行说明。。第四十三条本办法由业主大会授权人负责解释。

史上最牛的业委会选举(二十二)做点实在的事(六)

2009-04-15T20:40:00.000-07:00

中华人民共和国的宪法规定中国的执政党是中国共产党,不存在在野党.维护这一政治体制的不是某个人,而是一系列的法律法规和人民代表大会制度,政治协商会议制度.执政党的执政方略通过政府来落实,政府的行为都要符合法律法规及人大政协的授权或同意,同时人大政协的意见也是通过政府来实现,这个制度在近三十年中体现了高效率,也取得了成功.
同样,小区也不存在在野党执政党,如果把反对自己的人列为反对党,那就太把自己当回事了.而且,即使把文锦苑搬到美国去,至少那里的反对党还能在议会发言,对政府进行质询,要求政府解释,而文锦苑业主们提了那么多的问题,却得不到任何实在的回答,说明其实在某些人心目中,业主的提问或不满以及我的博客其实不是反对党在发难,而是有人敢反叛,在大逆不道,在他们的意识中,文锦苑是个封建的王国,在王国里,没有人的权利,只有王的权力,主张权利,就是挑战权力,在这样的意识中,他们除了不断表明他们的正统地位和权威,就只剩下漫骂了,如同古代的王发布讨贼书,不管博客里讲什么,都是心怀鬼胎,是篡权夺印.
他们搬出房价下跌,小区人心惶惶等理由,来指责我和跟贴赞同的网友想把文锦苑搞乱,因为只有一滩死水,才能为所欲为.业主们议论关心的是自己的家园,有些人怕的就是这个,业主的关注度高了,某些人的禁忌就多,他的王国就乱.业主有问题业委会不作为可以,业主问业委会为什么不作为就不可以,你问了,小区的房价就跌了,因为更多人知道文锦苑有个违建垃圾房了.用这样的逻辑来引导不住在垃圾房上面的业主,你就不怕没搞乱却把我们的家园搞烂了.
党和政府一直在致力于政务公开,温总理对网络也有中肯的评价.文锦苑也是共产党的天下,你的一只手再大,也只能遮住你自己的眼睛.
文锦苑需要的是业主为美化家园出主意,出力.试想下,如果文锦苑里经常有很多活动,小孩的,家庭妇女的,老人的,那有多温馨.让小孩去感触自然,彼此信任;家庭主妇们交流心得,学个插花画画;老人们练习太极,下棋打擂.还有上班的男女可以聚在一起熬夜看世界杯,聊聊彼此的辛苦.这样的小区不值得羡慕,不值得追求吗?
有人指责博文小资情调,如果憧憬稳馨的家园就是小资,那大多数的人都愿意小资.
有人指责我的博文对小事不依不饶,如果违章的垃圾房是小事,那小区里什么是大事;对他人求全责备,我仅仅要求告诉我为什么招标了的价格还可以追加?凭什么追加?我们的公共物业到底有多少?在哪里?为什么那么便宜?这也叫做求全责备.如果这是求全责备,请告诉我,合格的业主应该是怎样的?
不想再去指责了,那对他们不起作用,因为有人认为文锦苑就应该是现在这个样子,这个样子已经很好了,再有什么想法和愿景就是求全责备了,就是对他们的怀疑.
文锦苑需要的是改变,改变需要每个业主都为家园付出些心血,或者,付出些关心.

第八章业委会预备费预算管理
（一）业委会预备费预算是用于预算执行过程中突发的、不可预见的支出或业委会认为需要安排的支出的预算安排。
1、业委会预备费的年度预算由业委会提出建议，业主大会审批；
2、业委会预备费的使用由业委会表决批准；
3、业委会预备费的日常管理由业委会托管的物管财务部具体负责。

第九章现金流量预算管理
第三十四条现金流量预算由业委会托管的物管财务部根据损溢预算的分析编制。
第三十五条现金流量预算经审批后，由业委会托管的物管财务部按照审批的预算对小区现金流量实施统一调度；各专项执行小组（秘书处）配合业委会托管的物管财务部加强对现金流量的控制。
第三十六条小区应当强化现金流量的预算管理，严格按照现金流量预算组织和监控预算资金的收付，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的支出。
第十章预算的考核与监督
第三十七条小区建立预算考核制度，小区预算考核的具体政策由业委会制定。
第三十八条公司预算考核采取年度考核方式，由秘书处和业委会托管的物管财务部负责落实。第三十九条小区建立预算责任人制度，各预算责任人为各专项小组负责人，秘书处的责任人为业委会主任。
第四十条预算监督检查的主要内容为：（一）预算是否符合国家财经法规和小区各项预算管理规定；（二）各项财务收支是否全部纳入小区预算管理；（三）预算资金是否按规定程序拨付和存放；（四）预算资金是否切实按照预算规定使用；
第四十一条小区的监督检查形式为在小区的告示栏进行公布，并且对业主的质询进行说明。。第四十二条本办法由业主大会授权人负责解释。

最答案

2009-04-14T19:55:00.000-07:00

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红楼：（疯狂的石头！）
水浒：（杀杀人，喝喝酒！）
三国：（大哥，我们动手吧！）

最雷人的答案：
西游：（驴友西域拓展训练博客）
红楼：（败家子是怎样炼成的）
水浒：（兄弟连）
三国：（纪实文学：是金子总会发光——记农村青年孔明）

最江湖的答案：西游：（俺们天上有人！）
红楼：（俺们朝廷里有人！）
水浒：（俺们江湖上有人！）
三国：（俺们有的是人！）

最心寒的答案：
红楼：（亲戚靠不住）
西游：（神仙靠不住）
三国：（战友靠不住）
水浒：（老大靠不住）

最“批判”的答案：
西游：（公款旅游）
红楼：（公款P C）
水浒：（公款吃喝）
三国：（为了公款旅游、公款P C、公款吃喝而奋斗！）

最让人想歪的答案：
西游：（一个人类和三个动物的故事）
红楼：（一个男人和一群女人的故事）
水浒：（一群男人和三个女人的故事）
三国：（三个男人和战争的故事）

最导演的答案：
西游：（魔幻片）红楼：（情色片）
水浒：（动作片）三国：（战争片）

最？？的答案：
西游：（猴子被人驯服）
红楼：（男人被女人驯服）
水浒：（好汉被官府驯服）
三国：（和平被战争驯服）

领导受伤了情况严重了

2009-04-13T22:21:00.000-07:00

转贴：原文：钱江晚报人民网
■刘雪松
　　上海工作的河南青年王帅发帖举报家乡灵宝市政府违规征地，被灵宝警方跨省追捕囚禁8天。此事经媒体报道后，灵宝党政公众网上出现一篇落款灵宝市信息中心的回复称，王帅被刑事拘留完全是因为在网上发帖歪曲灵宝抗旱事实，与举报家乡非法征地毫无关系；王帅诽谤案正在办理中；报道给灵宝造成了不良影响，对灵宝市党政部门和市委宣传部王副部长的形象和身心造成了很大的伤害。
　　当初“领导很生气”，王帅就被跨省追捕了，领导说了，要让他受到一点惩罚和教训。现在“领导很受伤”，家人委曲求全、答应政府砍了自家的果树而得以“取保候审”的王帅，成了“诽谤案正在办理中”了。下一步摆在王帅面前的“惩罚和教训”是什么，得看受伤的领导下手重不重了。
　　征地问题，政府可以违法不讲形象，老百姓可以受伤；事情捅出去了，政府讲形象了，领导不能受伤了。老百姓的伤不叫伤，领导的伤才是真伤。领导伤了还得了，这兵怎么带，仗怎么打？还怎么能有好情绪带领群众科学发展？灵宝领导的形象和心灵，何其脆弱。
　　三番五次信访，领导没声没息。王帅网上发泄不满，领导龙颜大怒了，闹得跟封建社会太岁头上动了土似的。一介网民，有冤没处伸，说了几句过激的话，领导当成诽谤罪大动干戈了。一个置百姓信访反映情况而不理不睬的领导，是不会有耐心来解释百姓提出的不同意见的。他们维护的所谓形象，其实就是权力的尊严，神圣而不可侵犯。
　　让百姓说话，天不会塌下来。百姓有意见想对领导说，说明百姓还对你寄予希望，心怀期待。倘若百姓心里憋着的气连说都不想说了，说明百姓对你彻底失望了，我看这官差不多也当到头了。开明的政府和领导，面对舆论的监督和批评，最高明也是最简单的办法就是，恭恭谦谦地还原事实真相，让百姓真正知道你想了些什么，做了些什么，以此换取百姓的信任。倘若把人民赋予的权力当成个人的形象和尊严，靠强制行为来压制百姓的监督和批评，在社会主义民主法制社会的今天，就会时时觉得很生气，很受伤。除非你真正做到身正不怕影子歪，为民执政的权力，用得完美无缺。
　　人民的公仆，太把江山当成自个儿的，不是件好事。不把江山当成自个儿的，也不是件好事。很生气很受伤的灵宝市领导，真有勇气还原征地事件真相，就不应该觉得生气，不应该觉得受伤。百姓期待着灵宝市领导给一个明明白白的交代，而不是要看领导与王帅的这场力量角逐，究竟谁会笑到最后。大家眼睁睁看着，很受伤的领导，会不会让王帅体无完肤。

史上最牛的业委会选举(二十一)号外

2009-04-13T19:48:00.000-07:00

接到新浪客服的电话,说是因为接到很多投诉博客失实的电话,以及接到了律师函,在律师函中,用文锦苑的各项规章作为证据,说明文锦苑的选举是完全符合规范的.新浪出于避免法律纠纷的原因,删除了部分相关选举的博文,同时表示,如果可以举证博文所述属实的依据,新浪可以重新判断,并对没有及时告知博主表示歉意.
依据正在整理中,但相关证据整理完毕后,除了给新浪看下,我也会象业委会一样,抄送到相关部门.
律师函是业委会发的,这是新浪确认的.业委会是业主自治的组织,我们的律师在业主强烈要求下,也没有向建垃圾房的发出律师函,但现在,法律顾问开始起作用了.
在法律上,业委会如果没有业主授权是不能采取法律行为的,那么这个律师函是谁授权的呢?业主还是业主代表?为谁维权呢?为全体业主还是业委会成员?
如果这封律师函是为全体业主维权的,是否经过了业主的授权?
如果是为业委会成员维权的,为什么有劳业委会的法律顾问?
答案只有一个,我们的法律顾问是为业委会成员维权的.
既然我们的律师能够用小区规章把这次选举说得那么通,只能说明我们的这些规章都是为了维护业委会的,同时在规则上确保业委会能够千秋万代,一脉相承.
因为,只要了解了这次选举的过程,每个业主都会有差不多相同的感觉.
我不想让新浪太为难,至少新浪没象文锦苑网站一样删掉所有的内容.
新浪只是我们借来的平台,因为文锦苑里没有这样的平台.在新浪发博以来,短短20天,已有8000多的阅读量了,也有近千条回帖.文锦苑关心家园的业主越来越多了,这是大好事,也是我开博的目的.
这几天中,我将继续在这里暂住,同时建筑另一处空间,到时通知各位业主.
心底无私天地宽,越写博客对这句话越有同感.
多少年来,为了个人奋斗,疲惫过,痛苦过,辛酸过.
这些天来,心情很好,虽然付出许多时间和感情,但可以不考虑自己的得失,痛快!
如果每个业主都能为文锦苑付出更多些感情,文锦苑会更美丽.
如果每个业主都不把自己当作文锦苑的过客,文锦苑会更多彩.
没有一个业主只生活在房产证的面积里,窗外也是我们的家,象关注小家一样关注小区,每个人都会发现自己能为别人做很多事,别人也能为自己做很多事.
关心我们的家园吧,我的邻居们.让我们的家园充满关爱,没有算计,充满温馨,没有冷漠.
这一切不取决于某个高尚的人来创建,靠我们每一个业主自己来努力.
文锦苑需要的是制度,一个大大制约一部分人的制度,只有一部分人的权力被制约了,每个业主的责任才会体现,每个业主的权利才会得到维护,每个业主的热情才会被激发.
制度不能是为适应谁或限制谁而制定的.制度是为杜绝一些想得到的偏门而制定的防火墙,是为促进一些有利于大多数人的事物成长的保护伞.
象第一届选业委会规定只能是业主代表中产生,现在又取消了这条限制,这不是制度的所允许的,如果这是制度,就是极不严肃的制度.
同样,选择了业主代表制度,又不按照建设部关于业主代表议事表决的相关制度行事,就是不遵守制度.

ZT:史上最牛的业委会选举(二十)做点实在的事(四)

2009-04-13T08:40:00.000-07:00

先说2-3幢之间的垃圾房，这个问题已经存在很久，以至于我们闻不到臭气的业主都习以为常了。讲起来很惭愧，以前居然不知道小区里还有违章搭建的垃圾房，因为没有业主之间互相沟通的管道，也没见业委会的工作报告中有关于这个垃圾房的描述。
要解决垃圾房问题，首先要确认它是不是违章建筑，如果城管已经确认了是违章建筑，事实上就是定性了。如果没有正式的确认，建议相关业主，当然最好是业委会牵头，拿着资料到城管举报，然后拿到城管的定性资料，这里可能会牵涉到规划部门，这个工作城管会去查询的。
同时，要确认它是商务楼的垃圾房，还是数码港的专用垃圾房，往这个垃圾房里倒垃圾的是商务楼的大业主或数码港的工作人员，还是物管的清洁人员。
不管是谁的垃圾，如果负责倒垃圾的是耀江物管的清洁人员，处理起来就简单了，麻烦物管把垃圾房移到数码港的东口，那里靠墙的有大约6米空间，放这个垃圾房绰绰有余，只是清洁人员处理垃圾时没以前方便了，但增加几个人的工作量，可以免去几十户人家的心头之患，还是值得的。
如果是商务楼的垃圾房，而且还是他们自己在往外拉，建议业委会招集商务楼的业主代表开会讨论，既然商务楼的业主可以对住宅的物业费来投票表决，那就不能把自己当外人。如果还是固执己见，建议业委会拿着城管的鉴定资料，要求城管强制拆围。如果城管执法有难度，业委会起草，相关业主签名，到西湖区政府信访办投诉，要求执法。如果还不行，请我们业委会的律师研究一下，能不能凭着相关的鉴定要求西湖区法院强制执行（这个问题以前没注意过是否有相同案例，可行性没把握）。
如果这些都没效果，建议召开业主大会，对是否和商务楼合并为一个小区进行表决，把商务楼踢出去。同时，向杭州市信访部门投诉。
如果是数码港的专用垃圾房，建议把垃圾房的处理和我们的公共物业放在一起谈判，如果垃圾房不搬走，公共物业我们收回，反正现在的价格和楼上的办公室差不多，这点价格肯定租得出去。到时候，一楼隔出半块专卖山寨货，我们倒要看看数码港吃不吃得消。
说一千道一万，方法总比困难多。对君子我们讲君子话，对小人我们用他们的招。
任何办法都可能不会一劳永逸地解决问题，但问题出来了，总要去面对，想了各种办法还是功亏一篑，业主不会强求，只想着推委，业主没意见才怪。
最后一个解决办法。
昨天在小区的qq群里，业主向主任反映垃圾房的事，旁边冒出几个希望2-3幢“舍小家，为大家”，“数码港也是业主要同意才行”，“业委会没有法律地位的”，“业委会不是政府”的马甲，建议如果一切沟通暂无效果，就把垃圾房搬他家窗口下去。呵呵！
言归正传，小区的财务制度，今天是第六第七章。

第六章预算的调整第二十五条小区正式批准执行的预算，在预算期内一般不予调整。在预算执行中由于市场环境，政策原因等客观因素发生重大变化，致使预算编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。
第二十六条预算调整的基本原则：（一）目标一致原则，即预算调整事项不能偏离小区建设发展和年度目标的要求；（二）讲求效益原则，即预算调整方案在经济上应当能够实现最优化；（三）责任落实原则，即对常规事项产生的预算执行差异，应当责成专项小组（秘书处）采取措施加以解决；（四）例外管理原则，即将预算调整的重点放在预算执行中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键差异方面。（五）先有预算、后有支出。（六）积累原则。（七）节约就是创收。
第二十七条预算调整的程序：（一）预算执行过程中，各执行小组（秘书处）不得在总预算控制的前提下，在项目之间进行调整；（二）预算调整实行逐项审查、逐级审批制度；（三）预算调整的申请小组（秘书处）向业委会托管的物管财务部提出预算调整建议；（四）业委会托管的物管财务部对申请调整项目进行初审、协调和平衡，提出预算调整方案，上报业委会审查后报业主大会审批；（五）预算调整方案经业主大会批准后，由业委会托管的物管财务部下达给各专项小组（秘书处）。
第七章损益预算管理第二十八条收入预算由各专项执行小组负责。
第二十九条成本费用支出预算分为行政经费预算、项目成本预算。（一）行政经费预算由秘书处统一管理。（二）项目成本预算由专项执行小组负责，业委会托管的物管财务部配合。
第三十条理财收益预算由专项执行小组和业委会托管的物管财务部共同负责。
第三十一条财务费用预算和所得税预算由业委会托管的物管财务部负责。
第三十二条项目经费预算由业委会托管的物管财务部负责。项目预算经业委会审查、业主大会审批后，由专项执行小组负责签订合同，财务部门按合同支付。
第三十三条业委会托管的物管财务部负责根据上述具体预算项目编制损益预算表。

台湾的社区管理

2009-04-13T08:35:00.000-07:00

苑内纷争四起，名为《史上最牛的业委会选举》的博客，博主虽然用词有点过火，但丝丝入扣，基本在理，反观跟帖中的一些马甲，则属于谩骂性质了，既没有文采，也没有理据，丢人啊。

致信Anne, 问问台湾的情况，给我回了一封长信，现一字不改，刊发于后：

台灣社區管理費通常依社區各戶所有權狀的面積計算及分攤。小區管理，拿我社區當例子，有居民選出的各棟棟長（我住家屬大廈社區）、管理委員會、管理主委。我社區地下建築共九層，一~三層歸建商經營家飾精品中心，其餘為停車場，所以建商也是住戶，也有投票權，票數依其所佔面積與社區總面積按比例計算，住戶一戶一票，無分面積大小。舉凡社區的保全（年年重新招標簽約）、社區健身育樂中心的經營與管理、還有社區環境美化及維護…等，都是管理委員會的管轄範圍。各戶繳交的管理費好像會撥出部份給各棟當基金，所以各棟會不定期辦聯誼活動，整個社區在特別節慶時，也有園遊會、烤肉活動、或特別舉辦如小朋友歌唱比賽…等。

台灣的土地使用權是永久的（土地建築面積固定，居住此面積的建屋住戶依購屋所有權狀平均取的擁有的土地面積，因此建物越高，住戶取得的土地所有權越少），土地所有權跟著建物一起轉移；住戶每年得交地價稅及房屋稅，自住屋及營業用屋的稅收基準不同，營業用屋稅收高些（售價也高些）。

我社區在住戶漸多的初期也有過一位相面堂堂的「蟑螂」社區管理主委，說是為住戶爭取更多，其實暗中拿建商未盡完美的漏洞敲詐建商，中飽私囊，還好社區住戶關心度高，結果他的西洋鏡被揭露，人就成了過街老鼠，沒人興趣理他。台灣許多社區因社區管理的紛爭，除社區健身育樂中心外，甚至連電梯或停車場都可能導致運作停擺，然而這些對住戶很重要，所以該爭取的還是得力爭，住戶共同的關懷很重要，真沒法ㄦ出力，發發聲是應該。

ZT:Trac中的Ticket系统

2009-04-12T07:55:00.000-07:00

原帖：http://www.cnblogs.com/HanN1984/archive/2007/08/09/840575.html
一、Ticket系统简介
Ticket系统是Trac中关于项目管理的一个重要单元，它是一个简单有效的版本差异和Bug跟踪系统。
在项目开发过程中出现的任何问题，都可以用一个Ticket来标识，例如Bug，项目计划，功能改进，项目建议，Todo等等，都可以写成一个Ticket，开发人员通过访问查看Ticket系统，可以及时的了解到项目进度，有待解决的地方等等
每个Ticket都可以被修改和说明（Description属性），并说明这个Ticket是Bug还是项目建议还是其他什么（Type属性），指派由哪个人对这个Ticket负责（Assigned to/Owner属性），设定Ticket的优先级（Priority属性），设定Ticket的最终完成时间（Milestone属性），设定这个Ticket属于哪个模块（Component属性）。
二、Ticket创建，及其各个属性详解
点击“New Ticket”，进入“New Ticket”页面，在这里我们可以生成一个新的Ticket，生成新的Ticket时，我们需要填写Ticket必须的一些属性：
1.short summary:这个属性是Ticket的标识，可以理解为Ticket的名称，可以根据情况随意填写；
2.Type：这个属性表明你所要创建的Ticket是什么类型，Trac系统中默认包含三种Type，分别是defect，enhancement和task，我们也可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减，或修改Type，以符合我们的需求；
3.Full Description:这是对所要创建的Ticket的描述，用户以后可以根据一个Ticket的Type和Description属性，来判断这个Ticket的目的；
4.Priority：设定所要创建的Ticket的优先级，Trac系统中默认五种优先级类别，分别为blocker，critical，major，minor和trivial，我们也可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减，或修改优先级类别，以符合我们的需求；
5.Milestone：直译过来的意思是里程碑，我们可以理解为一个项目的不同阶段，一个Milestone包含一个名称和时间，其中时间即为项目中这个阶段的预计完结时间，我们通过设定这个属性，来表明所要创建的Ticket属于哪个Milestone，属于项目的哪个阶段，该在哪个时间之前完成，Trac系统中默认有四个Milestone，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
6.Component：这个属性可以理解为一个项目的层或者模块，通过这个属性，可以设定我们所要创建的Ticket属于项目的哪个模块，或者说属于哪个层级，这样便于分类，便于划分任务，Trac系统默认有两个Component，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
7.Version：用来说明当前所要创建的Ticket该归结于项目的哪个版本，这个主要在项目的多个版本同时开发时，例如项目1.0版本正在维护，同时也在进行项目2.0版本的研发。Trac系统默认两个Version，我们可以通过WebAdmin或者TracAdmin来增减修改它，以符合我们的要求；
8.Keywords：用来标记所要创建的Ticket，在Ticket搜索，或者生成Ticket报告时会有用；
9.Assign to：说明这个Ticket归谁负责；
10.Cc：这是一个使用逗号隔开的字符串列表，表明当这个Ticket被修改时所要Email通知的地址，格式如shengf@star-net.cn,yaoq@star-net.cn,cjl@star-net.cn,hann@star-net.cn
三、查看Ticket
1.点击“View Tickets”，进入Ticket查看页面，在这个页面中，会罗列出8个Report，如下所示：
以下!!!!中的内容为注释
（1） Active Tickets !!列出所有Active的Ticket!!
（2） Active Tickets by Version !!根据Version列出所有Active的Ticket!!
（3） Active Tickets by Milestone !!根据Milestone列出所有Active的Ticket!!
（4） Assigned, Active Tickets by Owner !!根据Owner列出所有已被assign的Ticket!!
（5） Assigned, Active Tickets by Owner (Full Description) !!同上，只是多出Description!!
（6） All Tickets By Milestone (Including closed) !!根据Milestone列出所有的Ticket，包括已经Close的Ticket!!
（7） My Tickets !!我的Ticket!!
（8） Active Tickets, Mine first !!列出所有Active的Ticket，我的放在最前面!!
2.可以点击页面下部的“Create new Report”按钮，利用Sql语句，生成一个新的Report
Trac底层使用PostgreSQL数据库来实现的数据保存，所以Report的生成应该是利用SQL语句去查询数据库来实现的，由于本次调研主要针对Ticket系统的流程和功能，所以暂时没有去了解Report的生成方式，以后有待完善。
3.点击“Active Tickets”，可以看到一个Ticket列表，点击任意一个，可以查看详细信息
（1）在点开后的页面，我们可以看到这个Ticket的详细信息，例如这个Ticket由谁提出，由谁负责，优先级，最后期限，所属模块，所属版本，关键字，Email通知列表等等；
（2）在页面下面，我们可以对这个Ticket进行修改，可以修改Summary，Tpye，Description，Reporter，Priority，Milestone，Component，Version，Keywords，Cc字段，修改时，需要添加一个Comment，用于描述本次修改的内容；
（3）我们也可以在页面的最底部，选择我们所要进行操作的类型，具体可以进行那些操作，则跟Ticket当前状态有关，如果一个Ticket为New状态时，可以进行如下四种操作：
（i） leave as new，离开当前页面，让这个Ticket保持New的状态
（ii） accept ticket，接受这个Ticket，一旦接受，这个Ticket的状态则由New变为Assigned
（iii） resolve as ...，关闭当前Ticket，也就是表示这个Ticket所代表的问题已被解决，被解决的级别分为五种：fixed，invalid，wontfix，duplicate，worksforme，一旦关闭这个Ticket，则这个Ticket的状态会变为Closed
（iiii） reassign to ...，重新给这个Ticket分配负责人，一旦重新分配，则Ticket状态变为New
注：
I、从Ticket生成开始，对Ticket进行的任何操作，都会以Email形式通知Ticket中Cc属性所指定Email列表中的所有Email，其Email格式虽然简洁，但可以通过Email实时的了解的Ticket的动向，这点值得注意；
II、后面我附了一个Ticket的流程图，用状态机描述的，可以看一看。

基于internet的开发的一些链接

2009-04-12T06:47:00.000-07:00

让VS 2008支持Subversion
支持Subversion的虚拟主机
Cvsdude:提供Subvision的主机，开发版价廉 7美元，但不提供Trac
Devguard: 200M 不限制用户，7美元起步,提供Trac
居然还有可以免费的http://www.codespaces.com/shop 对2个用户500M提供免费的，http://xp-dev.com/也是免费的，邪门了，但看看这页，好像真是活雷锋：
http://roopindersingh.com/2008/11/01/free-subversion-hosting/。

10个免费SVN:http://www.straw-dogs.co.uk/09/20/6-free-svn-project-hosting-services/

Hosted-projects.com 看起来更实惠，但问题是，好像只是两个人在干活，服务器也只有两台：
All plans include the following features:
Encrypted, secure access to your project
Unlimited E-Mail support in English and German
Regular backups
No setup fees, no minimum contract period
Unlimited number of repositories and Trac projects
Unlimited configurable Subversion and Trac notifications

Plan Developer
100MB SVN/Trac disk space
50MB WebDAV disk space
Unlimited number of repositories and Trac projects
Unlimited developer accounts 1 Month: 7 USD 3 Months: 20 USD 12 Months: 70 USD

Plan Team
1000MB SVN/Trac disk space
100MB WebDAV disk space
Unlimited number of repositories and Trac projects
Unlimited developer accounts
Your own, private Bugzilla installation 1 Month: 15 USD 3 Months: 40 USD 12 Months: 150 USD

CollabNet 产品比较:提供中文服务，但是价格昂贵

开发更好的软件，我相信 ITS(Issue Tracking System) 和 VCS(Version Control System) 是必不可少的。
所以，有必要学习和使用 Trac。通过搜索引擎，知道有以下 ITS : Bugzilla : 基于 Perl。
Gemini : 非开源，基于 .Net，免费版可供5人使用， SharpDevelop 就是用的他。
JIRA : 基于 Java，重量级。
Mantis : 基于 PHP，轻量级。
Trac : 基于 Python。

FreeMind，开源的思维导图软件值得一用

史上最牛的业委会选举(十九)做点实在的事(三)

2009-04-12T05:56:00.000-07:00

今天是4月12日，一年前的5月12日，是四川汶川大地震发生的日子。那一天，无论是美丽的还是破败的，无数个家园在一瞬间失去了；无论是幸福的还是不幸的，无数个人生在一瞬间停止了。
哀悼日快要到了，哀悼的汽笛将为每个人而鸣。
人生短暂而无常，我们需要珍惜。
珍惜我们的生命，让人生无悔。
珍惜我们的时间，让光阴成金。
珍惜我们的家园，让文锦苑成为大家的港湾。
在继续做小区预算制度的讨论前，先节选几段网友的跟帖

跟帖节选（一）
我从大量追随博主的跟帖中，听到对博主的欢呼，但也看到对敢于顶风讲述实情、对博主所列事实予甄别者被斥之为“死党”、“狗急跳墙”，，，，这似乎并不符合自称的“民主精神”，倒象是地道的“党同伐异”。我并非认为现业委班子完美无缺、苑区工作无懈可击，恰恰是认为一切都还在发展完善中，需要改正、提升的空间很大，尤其在我赴国情和文化相似的国家考察其小区管理后（当然非专业调研难能深入），对比之下差距显然。但我们必须承认文锦苑在维权、制度建设和环境改善方面的进步.就以维权而论,初创之际的业委所面临的是一个有着深厚政府背景及强大律师团队的大开发商，经数十次艰难较量,才最终获胜，为全体业主赢得了巨额赔偿，这在省市社区中是绝无仅有的成功.坚持不懈、不折不挠为大众利益与外界作维权斗争，这才是真正的最牛业委精神。领回了钱，搞了建设却不意引起一场最牛的“窝里”斗,这着实让中大、让外人耻笑了！文锦苑被评选为全省唯一的先进小区,完全是名归实至，这是全体业主及业委委员们共同努力经营的结果，是全体的荣誉，尤其是一屆业委作出了开拓性、奠基性的贡献，而今何要蓄意抹黑、必欲倾覆而后快？我是老者，一辈子从事自然科学，我所最忌恨的是造假、以不实之词挑动是非、制造事端，有许多近乎造谣中伤，这是有违基本道德的行为，乃为人所不齿。我不惧被划入死党之列，我将直陈我所亲历和知晓的事实。我观今日之情势，群情激愤，风暴还会越演越烈，我以为当前先不要奢谈制度、变革之类，以及争辩一些技叶末节的错误、不足，也不宜匆忙推进选举，当务之急乃是稳定人心、构建和谐人间关係，欲达此目的，则必先要“明是非”、“正视听”，故提议由多方组织专案组,立刻一一查证博主所列举的贪脏旺法之种种、调查已经有人公开列举的诸委员每人数十万的贪污事实（有陈述记录和旁证）。当前各种人物粉墨登场、巳都人鬼难辩，还谈什么选举？偟论改革发展？但对此次可称世上最牛的博客风暴，也应于客观的评价，在博主论坛中不乏好的主见和设想，湧现众多有识之士，从长远而枧，应该是好事，引起对制度、规章、业委团队职责、建立交流互信平台等多方的反思，有利于今后罗织人才、推动深层变革。我期待着风暴过后再现清明，在家园上空看到丽日春光。

跟帖节选（二）看了楼上所言，急切想知道到底是博主危言耸听、煽动闹事，还是某些业主代表/委员的确贪赃枉法，为了搞清事实真相，给全体业主以交代，尤其是现在适逢选举时刻，这些事情不搞清楚，不但坏人会逃过应有的惩罚，今后小区仍旧是吵吵闹闹一锅粥，没法建设和谐家园，强烈要求彻查博主所言种种业委会“劣迹”（待查实）！！！！建议实施办法：由社区牵头，博主、业委会代表，及业委会成员外的代表共同组成专案组，聘请专业律师、审计，彻查楼主列举的种种业委会“劣迹”（待查实）。如子虚乌有，将博主以诽谤罪诉诸法庭；如确有其事，将涉案人员打入监牢。所需费用，因袭广大业主利益所在，由小区统一支付。

跟帖节选（三）

说真的，大学毕业在杭州创业多年，为孩子念书买了文锦苑的房子。虽然物业管理水平和业委会工作还是需要提高，但是比较我同学们住的山水人家、绿园、桂花城真是人性化许多，我以住在文锦苑小区为荣！小区里人才济济，有几个愿意出头露面为大家谋福利的？业委会们动用各种关系为小区争取权益，大家有目共睹，值得尊敬。博主如果真是愿意为小区出力，我想只要你能出面解决2-3幢垃圾箱问题和你所谓的西溪数码港房租收益(300万)问题，全小区的人民都会拥护你做业委会主任的！至少我第一个举双手赞成！科技如此发达，要查一个人的IP地址其实是很容易的。博主所言有许多是值得业委会思考的地方，但也有许多臆想之词，采用匿名的方式设立博客其实是一个很不明智的举动。望博主三思。

这三篇，有异曲同工之处，成立专案组，查IP（可能已经查了），然后是让我来处理2幢垃圾箱和数码港租金。
看了这样的文字，恍如隔世。我没有经历文革的全部，但专案组这个词还是记得住的，那个时候，即使是个小单位，也可以成立专案组，然后隔离审查。那位考察过国外小区的老者，那位熟练追查IP的创业多年的邻居，想必还沉浸在对往事的美好回忆中。
时代变了，那位老人。那个时候，你可以通过专案组，通过私设公堂来建立自己的专政，现在不能了。
顺便提一下，那位创业多年的邻居，你能够把新浪博客的IP查出来，技术算是很牛的了，至少新浪的防火墙对你没起作用，呵呵，层层防护之中，取IP地址，如探囊取物一般，比关老爷都帅。
现在是地球村了，若要人不知，除非己末为。
不理他了，继续财务制度，今天是第四、第五章。

第四章预算的编制与审批
第十六条小区预算编制的主要依据：
（一）国家有关政策法规；
（二）小区长久建设发展的目标；
（三）业主大会确定的年度预算编制原则和要求；
（五）以前年度小区的财务情况。
第十七条小区预算的编制程序：
（一）业主大会确定预算年度的总体目标，同时成立或调整专项执行小组；
（二）业委会根据业主大会预算年度的总体目标，于每年11月初制定印发小区预算编制纲要，确定小区下一年度预算编制的原则和要求；
（三）各专项执行小组按照统一格式，编制本部门归口管理业务的下一年度预算建议，于每年11月20日前送业委会；
（四）业委会对各小组(秘书处)提交的预算建议方案进行初审、汇总和平衡，并就平衡过程中发现的问题进行充分协调，提出初步调整的建议，在此基础上提出小区下一年度预算草案，于12月1日前报业主大会审核。

第十八条公司预算的审批程序：（一）小区业主大会应于12月20日前召开预算专项会议，审查小区下一年度预算草案。对未能通过业主大会审核的项目，应进行调整或取消；（三）小区预算草案经业主大会审批后，由业委会下达各小组执行；

第五章预算的执行与控制
第十九条小区预算一经批准下达，即具有指令性，各执行小组(秘书处)必须认真组织实施。
第二十条小区预算作为预算期内组织小区各项公共活动的基本依据，各专项小组(秘书处)应将年度预算分解为季度计划或月度计划，原则上在每季度初10日内或月度初5日内下达，以确保年度预算目标的实现。
第二十一条预算内资金的拨付
（一）预算内资金拨付的基本条件为：1、各专项执行小组(秘书处)下达的计划或签署的审查意见；2、合同正本或其他具有法律效力的文件；3、准确填写的《付款凭单》；4、按照财务制度需要提供的其他有关凭证。
（二）预算内资金拨付的程序：由资金使用的小组负责人填写《付款凭单》，并附相关文件、合同或资料，送业委会托管的物业财务部审核，按小区授权审批权限审批后，办理拨付手续。
（三）预算内资金支出，由业委会托管的物管财务部根据资金的周转情况和项目进度情况拨付。合同或法律文件规定支付时间的，按规定的时间支付。
（四）小区杜绝出借资金。
第二十二条业委会托管的物管财务部建立预算资金拨付台账制度，各执行小组(秘书处)建立预算执行台账，每季度末与业委会托管的物管财务部核对。
第二十三条小区建立预算执行情况季度分析报告制度。各小组(秘书处)应于每季度终了10日内将预算执行分析报告送业委会托管的物管财务部。业委会托管的物管财务部全面分析每季度预算执行情况，提交业委会，业委会向全体业主公布并备询。
第二十四条年度终了，各小组(秘书处)应清理当年预算执行情况，并提出需结转下年度安排的本年未执行完的项目及金额，送业委会托管的物管财务部初审、汇总后，由业委会托管的物管财务部编制当年的公司预算执行报告，报业主大会审批。预算执行报告一经审批，对未提出在下年度继续安排的未执行完预算项目予以注销。

未完待续

史上最牛的业委会选举(十八)做点实在的事(二)

2009-04-11T06:19:00.000-07:00

原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100d9e5.html

我本人不认为只有参加到业委会或者当选了业主代表,才可以为小区出力.文锦苑里藏龙卧虎,人才多多,要想让自己的家园更加美丽,只有大家多想多看多做,就如同我前面的博文中提到过的,我们不能太懒了.
回过头来看业委会,好象也不能认为业主对小区事务比较淡漠就可以把他们忽略不计.以前业主只要不涉及到自己的切实利益就不关心,是认识不够的问题;现在除了自己的切身利益也开始关心其他了,是认识加强的结果.有几个人在我的博客上不断说"你跳出来呀""你现现身呀",我觉得除了无聊外,就是无知了.关心小区不在乎你是不是要当代表或委员,不在乎你是不是实名或匿名,也不在乎你有没有能力,在乎的是你愿不愿意在力所能及的范围内做些对小区有益的事.
遵守小区规章停车是力所能及的,不乱丢垃圾是力所能及的,为小区建设提建议是力所能及的,在没有正常管道可走的时候,开个博客或跟贴提出意见和建议也是力所能及的.
至于小区物业的价值会不会因为小区里有争议而贬值,我想尽管不用担心.如果文锦苑变成了我们都满意,都热爱的小区,搬家都舍不得了,我们的物业还会贬值吗?
为了掩饰脸上的脓包而涂抹胭脂,除了自己,别人不会认为是"艳若桃李".有了问题,马上有解决的机制,才是宜居的好地方.我们一起为建设宜居的家园而努力.
我不是财务专业,但工作时,受全预算的严格限制.效率的确有一定的影响,可有个好处是,无论怎么变化,局面都不会失控,而且,我使用资金有非常多的制约,想犯错误都没有机会.
约了几个财务专业人士到我家,探讨小区的财务规范,取得了些共识,劳他们大家写了个初稿,供大家参考,小区里有不少企业主和职业人士,大家一起来讨论下.
这个方案有个最大的好处,不是在财务上的,而是在业主参与上.这个方案的基础是小区的所有活动都是由不同的专项执行小组来完成的,专项小组是由全体业主报名和选拔组成的.业主大会作了决策,由业主委员会负责专项小组的组成,业主在各自的领域通过参加专项小组为小区做工作.从而形成群策群力,大家参与的小区建设氛围.
今天开始分段把方案介绍给大家,希望大家一起来完善.

文锦苑预算管理制度第一章总则第一条为加强文锦苑的预算管理，提高小区的财务透明度，实现小区的公共资产增值和保值，建立并维护小区的和谐，特制定本办法。第二条本办法所称预算是指以现金对小区财务活动所作的具体安排。预算管理是指对预算的编制、审批、执行、控制、调整、监督等管理方式的总称。第三条小区预算年度与自然年度一致。第四条小区预算管理的基本任务：（一）确定小区的年度收入目标并组织实施；（二）确定小区的年度支出项目并组织落实
（三）明确小区业主、业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）预算管理的职责和权限；（三）便于小区业主对小区财务活动进行控制、监督和分析。第五条预算管理的基本原则：（一）量入为出，综合平衡；（二）积累优先，确保民生；（三）全面预算，过程控制；（四）权责明确，分级实施；
第二章预算管理的组织机构第六条小区建立由业主大会、业委会、专项执行小组（秘书处）构成的三级预算管理体系。第七条小区业主大会是预算管理的最高决策机构，负责确定小区年度收入目标，审批小区年度项目预算方案及其调整方案。第八条小区业委会同时为小区预算管理组织。负责审查预算草案、预算调整草案及预算执行情况报告，向业主大会及全体业主提交预算草案和预算调整草案，组织对专项小组（秘书处）的预算考核与监督。第九条小区业委会秘书处和各专项小组为预算责任部门，负责本部门的预算编制、执行、分析和控制等工作。第十条小区业委会秘书处和各专项小组之间的预算管理权限，必须划分清楚，做到权责明确。各专项执行小组根据项目开展需要设相应的项目负责人，专职秘书（或秘书长）为业委会常设机构的负责人，负责秘书处的预算管理工作。第十一条预算管理组织的组成、职责及专项执行小组目标：1、业主大会：小区预算主任委员（由业主报名，业主大会通过担任）
2、业委会：
业委会主任及全体委员3、业主大会职责：（1）决定小区的集体资产管理目标及方针；（2）审查各专项执行小组（秘书处）初步预算并讨论建议修正事项；（3）预算的核准；（4）环境变更时，预算方案的修改；（5）接受并分析预算执行报告。4、业委会的职责：（1）提供各项目编制预算所需的表单格式及进度表等；（2）提供各项目所需成本与费用等资料以供编制预算的参考；（3）比较与分析实际执行结果与预算的差异情况；（4）督导各专项执行小组切实执行预算有关事宜；（5）其他有关预算执行的策划与联络事项。5、专项执行小组工作目标。（1）公共物业增收小组充分分析和研究数码港的商铺租赁价格走势，实现租赁收入的最优化。
（2）小区广告增收小组①调查业主对小区广告的接受程度②建立小区广告收入开发的稳定渠道③在业主接受的前提下，实现广告收入的增长。
（3）小区停车专项小组：①调查小区业主停车中存在的问题②提出小区停车制度的改善版③与物管确定停车管理中的各自职责；④督促物管对停车设备、设施、工具、器材的保管、维修；⑤小区停车位置的最优化；⑥小区停车应有标识的设置；
（4）小区建设专项执行小组：①项目计划制定、组织、实施、完成；②项目质量保证；③项目开展时环境卫生和安全的维护。（5）业委会秘书处
①控制管理费用；②季节性物品的管理；③办公室设备的管理；④小区情况和小区财务情况，业委会工作情况的张榜备询；⑤业主投诉的及时落实处理

ZT:史上最牛的业委会选举(十七)做些实在的事(一)

2009-04-09T22:07:00.000-07:00

系列文章第十七篇新鲜出炉，原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100d8b8.html

通过非常手段删掉我的文章和大家的评论,牛是牛了点,不过效果却恰得其反,既证明了我们在讨论的问题是他们回答不了的,也证明了他们的卑鄙程度.不想再声讨了,他们删得了新浪的,删不光转帖的,删得掉我们写的,删不掉我们想的.
除了不能参加这次的业委会选举投票,我们也要为将来作些准备.这就是我们的行动.今天开始,我们来研究小区的乡规民约.
仔细地研究文锦苑现行的各项规章,在格式和内容上,都没有太大的问题,基本都是政府部门制定的基本格式内容.应该说,政府部门制定的东西,都是经过调查总结,高人研究的,不会有问题.但为什么在文锦苑的实施中却引发了那么多的矛盾呢?在研读过程中,我有一个心得,就是政府部门制定的规章都是原则性的,但由于中国地域广大,每个地方都有独特的个性,作为政府部委,只能出台纲领性的条文,对操作实务没有针对性,需要各地在实施时再制定具体操作细节,只把政府部委制定的框架式条文作为行事规章,用句法律的术语讲,就是自由量裁度太高.
自由量裁度高,就意味着对操作的人的个人操守要求很高.而个人操守是没有统一的客观衡量标准的,因为每个人对操守的理解不一样,众口难调.所以,国家为了在法律执行中尽可能避免因为执法人的操守而影响结果,一方面用司法考试的方法提高法律工作者的入行门槛,还有就是出了很多的细则条例或司法解释,用以规范法律的执行.
文锦苑的大多数矛盾就源于各项规章的自由量裁度实在太高了,缺乏落实规章执行的细则.中国字那么多的内涵,如果不根据文锦苑的特点作出某些环节的细则,文锦苑的各项规章事实上都无从真正落实,从而导致相应的连锁反应,特别是对业主行使权利的规章不落实,那么对业主应尽业务的规章就不可能得到落实.
小区不是国家,规章不用太复杂,但治大国如烹小鲜,该有的还必须有.
<业主代表和业委会选举办法>,<小区议事规程>,<财务制度>,<业主公约>,<业委会章程>,这些现在已经有的需要完善或修改,没有的要马上制定.在此基础上,其他的业主行为规范可以不断地细化.
财务问题是引发矛盾的中心问题,对财务公开的理解不同,导致对小区存在的问题的不同解读,在文锦苑的各项规章中,惟独缺失的就是财务公开的制度.一般业主解读财务公开是你要张榜每项收支的名目,数额,现任业委会的解读是你可以来查帐.一方面业主不满意,一方面操作的人还有情绪,这是何必呢?小区工作本来就应该是公益性质的,这样的结果谁都不想看到.
所以,我倡议小区制定<文锦苑财务规程>,用来规范公共资产的合理利用和使用,在制度上保障业主在集体资产的利用和使用上的决策权,知情权和监督权.大家都参与,大家有责任.这样虽不能杜绝个别业主的不满,但不会有群体的不满,而且,操作的人不用带情绪了,因为决策权和操作权分开了,没人会指责你暗箱操作了.
我建议小区的财务制度实行全预算制度,就是说,在下一年度开始之前,就制定好财务的收入计划和费用支出计划,使全体业主做到心中有数,有什么意见和建议,大家可以在做预算的时候提出,而业委会也可以明确的制定下一年的工作计划,并按照计划开展工作.
财务收入的预算,可能需要业委会(或专职秘书长)来起草,并且要按照中国住房和城乡建设部制定的<业主大会规程>,取得50%以上的业主同意.这里的收入预算包括了小区可能的各项收入,如公共物业收入,小区广告收入,停车费收入,理财收入等等,这个预算一旦通过了,也是考核业委会或专职秘书长工作的标准之一.能够为业主增加集体资产的当然就是有大功劳的,只通过花了多少钱,是评不出是否称职的.
费用支出也要做预算,一年早知道.准备做哪些项目,人工需多少,应对突发需留多少等等,分为固定支出和变动支出.这个预算的通过,建议要有60%以上的业主同意.
在实行时,每个季度要公布预算执行情况,每个月要公布收支流水,并随时接受业主的查询.
我不是财务专业出身的,但我觉得财务制度就是要把经手的每个人都当小人来防,这样的制度最起码不会拉人下水,尽可能地不给人犯错误的机会,这也是对经办人的负责任.
如果业主或网友中,有制定全预算财务规程的行家,或者对财务规程有心得的高手,希望能够得到你们的帮助,共同来编制一个不太复杂,又尽可能有针对性的东西.来供全体业主参考.

还真给删了

2009-04-09T07:10:00.000-07:00

备份了新浪文锦苑博客的前十二篇博文，看看只有跟贴被删的，原帖是没有删的，就不打算继续备份，嘿嘿，今天居然有人发现第14篇被删除了(可惜我没有给他备下来)，再隔了半小时，前四篇连同评论都被删除了，^_^，看来备份还是很有必要的。

博主的留言：
新浪回复本人投诉时称:文锦苑的博客不是新浪主动删除的,现在还在做数据的检查,如果确定是黑客所为,不排除采取法律措施.

史上最牛的业委会选举(十六)卑鄙是卑鄙者的通行证(二)

2009-04-09T07:00:00.000-07:00

原帖地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f430efb0100d8gx.html

看来,我们真的低估了某些人的牛.
能够在小区象骂奴才一样对业主,
你不算牛!
能够拉三四个死党围攻我的博客,
你也不算牛!
能够自说自话地为小区选择下一届领导班子,
你也还是不算牛!
到新浪删掉我的博客,
这才算牛!
真的好牛!!
我知道你当不了黑客,
你没那本事,
你可以叫个想进步的小鬼来玩这个技术活.
很快,很顺利.

我衷心地谢谢你,
很多不明真相的业主谢谢你,
很多被你羞辱的业主谢谢你
很多被我鼓惑的无良网友谢谢你,
因为你的行为已经证明了所有的是是非非,
因为你的行动已经说明了你已经崩溃..

习惯于扪心自问的老大啊,
终于决定突破法律的低线了.
如果你不愿接受我们的感谢,
至少那个骇客小鬼要谢谢你,
因为,有个不想被黑的报案了.

知道你无耻,
不知道无耻到这个地步;
知道你无知,
不知道你无知到这个地步.
通知下你的骇客小鬼,
技术不错,动作很快.
在被抓住之前,
一定要把腾讯再拿下.
那个无事生非的业主群,
号码是70056189,
把这个群给废了,
查出每个不安分的鸟人的IP,
给他们安上口罩,
砸破他们的电脑,
通知他们的单位,
跟踪他们的举动.

我终于知道了,
业主们也知道了,
文锦苑里有牛人,
可牛人自己不知道,
网络里还有句话,
哈哈!
你真的"史上最雷".

本来,今天开始要对文锦苑的规章提出一点修改建议.第一篇准备写的是<文锦苑财务规程>,这个需要写,因为原来没有,我准备分为"计划预算"和"费用预算",前篇规范公共收入的创收和理财,后篇规范费用开支,我草拟的规程是按照全预算来写的,把项目决策和项目执行彻底分开,使业主年底就知道第二年准备创收多少,计划哪些项目,费用支出有多少(业主大会制定).同时,准备把财务公开明确为财务资料的公布.
没想到有人居然这样跳出来,压力大,没想到大到狗急跳墙.
呵呵!原形毕露.
有人以为删掉了博客就可以堵住业主的嘴巴,大家可以从部分帖子看到他们的嘴脸,"楼主，你既然不去上班，闲来无事，那就多写邪。 "大不了再删掉. 如果某些人现在正在得意,哈哈!我比你更开心. 你有办法拿业主的钱来雇律师,我不用出钱,我自己就是. 请大家参阅<信息通信导报>4月7日的报道,虽然是家相对专业的报纸,但关注民生.报道的题目是"网上惊现最牛业委会选举>,记者到文锦苑来采访过业委会和部分业主物管人员. 有些人对网络只是厌恶,但对传统报纸却是极端的害怕,今天的博文被删与报纸的报道有直接的联系. 某些人真的害怕了.

转载：网上惊现史上最牛业委会选举风波

2009-04-09T06:55:00.000-07:00

《信息通信导报》注意到了这个博客，92期第8版。

近日，记者从新浪博客网上看到一个名为《史上最牛业委会选取》的博客。从3月25日至记者发稿止，该博客主人共发表了九篇文章，详细描述了杭州某小区业委会换届选举存在种种问题。该博客一经推出，便引起了网友的广泛关注。该博客在短时间内评论者云集，有支援博主声讨业委会的，有理解业委会辛苦工作的，甚至出现了以该小区物业保安和工作人员身份的回复评论。看到如此景象，记者通过留言和网络纸消息试图联系该博客的主人，但是截至目前，博客的主人依然保持神秘。此外，记者还实地走访了杭州这一小区，分别对业委会、物业公司和部分小区业主进行了采访。事件源于业委会任期延长事件的起因源于一张小区业主委员会通知单。博主提到在家中邮箱中收到了该小区业主委员会将业主代表和业委会任期从三年调至五年的通知，并声称是经过业主代表讨论后决定的，现在征求业主意见，而博主对此做法却提出了质疑。对此，该小区业委会的韩律师在接受记者采访时表示，小区业委会将业主代表和业委会的任期延长的原因在于日前小区的绿化工程都是现任业委会统一负责的，该项工作正处于进行当中且工程复杂繁缛，出于对绿化工程负责的精神和态度，在经过了全体业主代表的同意后，才将任期延长，如果绿化工程中途更换负责人，担心会给小区绿化工作带来混乱和影响。焦点问题各执一词在该博客上，记者发现还有几个争论的焦点问题。比如该小区开发商赔偿金使用和业主共有财产租金收入等问题。博主称，该小区在开发商交房时少了很多配套设施，比如游泳池等，经过交涉开发商赔了260万元，全体业主同意将这些钱全部用于绿化。绿化中，业委会通过招标预算是100多万元，但决算时却有200多万元。关于业主共有财产租金收入问题，博主写道，该小区有公共物业600平米，租金应在12元到15元一平米每天，一年的租金是300多万，而业委会称租金一年只有30多万。对于这两个问题，业委会相关人员告诉记者，绿化决算比预算多的主要原因是在绿化执行中，绿化成本不断开高导致，而且当时的绿化工程不是简单的栽树种草皮，还包括更换监控设备，修整小区通道等。至于共有财产的租金收入，由于位置和地段的原因，该租金根本没有15元一平米每天，只有1.5元到1.8元每平米每天，每年的收入30多万元，业委会通过多次谈判签订租赁合同是逐年上涨的趋势，2008年该租金收入是48万多元。该小区的业委会韩律师告诉记者，该博客上的信息基本都是不真实的，是小区的某些业主胡乱猜测，业委会的工作是十分辛苦的，收支是经得起审查的。小区的一名保安告诉记者，该小区选取业委会和农村选村长一样，本来是吃力不讨巧的差事，可是在该小区，这个职务有很多人都想争。业委会可能会采取法律手段因为一直没有联系上博客主人，所以记者对于博主的采访无法进行。对于博主的身份，业委会相关人员向记者透露，他们已经将目标锁定在小区的某几位业主身上。在采访中，业委会始终坚持自己为这个小区的物业工作做出了很大贡献，并未从中获得所谓的“油水”，大部分时间都是任劳任怨，千方百计做好小区物业工作。目前，业委会的7名委员有6名硕士，1名高级技术员，业委会的最大愿望是为广大业主服务好，尽最大力量为业主争取利益。同时，业委会表示会随时关注事情影响，如果后果情形严重给业委会带来严重的名誉损坏时，他们不排除采取相关法律手段来应对对他们的诽谤，给业委会一个公正的结论。互联网力量再次得到体现截至记者发稿时，《史上最牛业委会选取》的博客内容还在争论当中，其中的是是非非暂不先说，这个事件本身让我们再次看到了互联网传播力量的强大。目前，我国网民总人数达到2.98亿，BBS论坛130万个，都是全球第一。互联网的兴盛，大大拓展了网民表达心声的空间，深刻影响着社会舆论的形成机制和传播方式。QQ、电邮、MSN早已熟知，博客、空间、网游、搜索又深入网民心中，互联网已经变成了一个不可或缺的沟通平台。此次史上最牛的业委会选取事件，生动体现了这一点。该小区一位业主仅仅在网上开通了一个博客，就引起了各地网友的广泛关注，在评论中，许多网友建议将这个博客链接到天涯、浙江在线、19楼等知名网站上，让更多网民看到这个事件，扩大影响力，借助网络的力量揭开事情的真相。（杨木喜）

史上最牛的业委会选举(十五)只有结束才有开端

2009-04-09T01:16:00.000-07:00

写了快半个月了,天天在列举发生在身边的种种不正常的事,很气很憋闷.其实,这其中的不少,相信大多数业主以前也有所耳闻,只是和我一样,没当作自己家的事来对待,没有去关注,更别提去讲话了.
说心里话,我很佩服院子里的几位老人,他们在做我们大多数业主没有勇气做的事情.一开始我觉得他们做得对,但不会有什么效果,因为只有他们几个人,试图撼动的却是文锦苑积重难返的"体制".大多数业主即使心里有数,但都太忙了,不大可能有时间有精力来参与到改变文锦苑现状的繁复事务中.
我是被一张关于一位老人的传单给震撼了,然后被一张只有几分钟寿命就被物管揭下取证的所谓大字报给激怒了.
仅仅是为了有人对物业费涨价提出质疑,认为耀江作不了可以招标,就花上大量时间,调动好几个人,用恶毒的语言攻击一位老人,用毁坏名声的手段来否定老人作为业主的话语权.
仅仅为了一张呼吁业主珍惜权利的招贴,就如临大敌,找来法律顾问碰头密谋,大会小会地声称要动用法律手段.
业主没有时间,没有精力,可能也没有意识来维护自己的权益,但有些人却可以花上大量的时间,精力和资源来对付仅仅想说话的业主.
开什么玩笑!
难道我的工作就真的忙得挤不出一点时间?难道我的生活压力真的榨干了我所有的精力?难道你是个什么官和我有什么关系?
我可以不午睡,这样我就有时间;我可以不去麻将,这样我就有精力;我可以不求你办事,这样我就可以不把你当官.
在文锦苑,无论是谁都只是业主而已,不用彼此仰视,也没有受蔑视的义务,当有人到你家里来拆房子卖地的时候,谁都不能忍气吞声.
某些人可以这样对待邻居老人,已经说明了他们没有底线,随时可以这样来对付你,只要他们觉得你想成为小区的"利益相关者".
这不是危言耸听,这是现实,只是还没有轮到你,因为你现在还没有讲话.
我不想发动大家搞清算,我们的文锦苑经不起太多的折腾.过去的事情虽然不能就这么过去,但造成现在的样子我们每个业主都有责任.我只想向那几个特定的利益相关者呼吁,立刻停止选举!!向社区街道呼吁,立刻中止选举!!我更想呼吁所有的文锦苑业主,不要参与到这场被操纵的滑稽戏中!!
中止选举是避免事态激化的最佳选择,无论对社区,对业委会,对业主都是最佳的选择.
中止选举是文锦苑走向真正的居民自治,建立和谐氛围的最佳开端,成本最低,副作用最少.
中止选举之后,要进一步的发动业主,对文锦苑的各项规章制度进行调整,特别是对业主代表选举制度,业委会选举制度,小区财务制度和业主大会制度进行重新规范,通过制度的制定和监督执行来规范未来业委会工作,确保每个业主对小区各项事务的知情权和话语权,确保小区业主的权益不受侵害.
我个人的看法是未来的小区管理应该是通过制度管理,不能期待某个能人,制度的加强虽然会影响效率,但小区真的是没有什么火烧眉毛的事,只能是小事不作为积累下来酿成的大患;业主代表的作用不能是用他的智慧替楼道做主,而只能是跑腿收集业主态度;业委会不能是工程队,只能是个议事平台;财务实行完全预算制度,预算全体表决,明细必须张榜.
另外,我不主张小区管理都无偿,可以有待遇,绝不能有特权.
我将在以后的博客中逐步对文锦苑的规章提出修改意见,期待更多的业主参与讨论.
在文锦苑,不存在救世主,文锦苑的和谐美丽也不用靠谁的社会资源来维护,业主担当不起,中国的繁荣靠制度的完善,文锦苑也一样.
用下面这段话激励所有的业主一起共勉：起初他们追杀共产主义者，我不是共产主义者，我不说话；　接着他们追杀犹太人，我不是犹太人，我不说话；　此后他们追杀工会成员，我不是工会成员，我继续不说话；　再后来他们追杀天主教徒，我不是天主教徒，我还是不说话；　最后，他们奔我而来，再也没有人站起来为我说话了。

----------这是刻于美国波士顿犹太人被屠杀纪念碑上德国新教神父马丁留下的一段忏悔。如果你觉得文锦苑需要改变,现在就要有所行动.
第一步很简单,不参加这次最牛的业委会选举!

史上最牛的业委会选举(十三)你是最好的居民吗(一)

2009-04-09T01:14:00.000-07:00

前几天看博客的评论，有一个恼怒的网友对我写博的动机非常怀疑，问我是不是“这次选举的相关利益者”。在某些人眼里，选上了就有利益，选举就是为了自己的利益，别人参选就是和自己争权夺利，当时回了个帖子给他，我说：你的选举有利益吗？
今天又看了一遍网友的评论，忽然想到几个问题，为什么那位恼怒的先生会问出这样的问题？难道我不是这次选举的利益相关者吗？难道我们所有的文锦苑业主不是这次选举的利益相关者吗？我们难道在经历的不是我们家园的选举吗？
在这个小区发生的任何事情中，每一个业主都理所当然地是“利益相关者”，所有的好事每一个业主都能够分享快乐，所有暗箱操作，最后都要文锦苑的每一个业主来买单。
但在那位恼怒的先生看来，小区中的所有事情，包括小区选举这样的大事，只是调整特定圈子的利益罢了，只有这个圈子里的人才有资格成为“相关利益者”。他很讶异为什么有外人也想来竞选，或者对竞选指手画脚，因为在他看来，小区选举这些事与你们这些圈外人有什么关系，难道也想来分一杯羹。
我们被置之度外太久了，久到了某些人想不起来小区里还有我们那么多的业主存在。我们可以说那些人狂妄，但问题的根源在我们每一个业主自己身上，我们都把自己排除在“相关利益”之外了。
我们有多少人知道2幢那里的垃圾房是违章建筑，即使在走过那里，被刺鼻的臭气熏得加快脚步，我们有谁关心过这个巨大的垃圾房为什么会建在那里？关心过那里楼上的业主夏天能不能开窗透气？我们知不知道那里的业主曾经多次投诉？我们知不知道文锦商务楼的大业主是怎样的强词夺理？我们知不知道业委会说那里不归他们管？
我一直不知道，直到前几天。相信大多数业主到现在都不知道，可是2幢的业主已经在臭气中过了好几年了。
我们有多少人知道在文锦商务楼与住宅之间，一天之内冒出来的大铁家伙是什么？是电信的基站？商场的排风扇？和绝大多数业主一样，我到现在还不知道，物业也不知道，业委会当然更不知道。
业委会不知道，情有可原，在选举的关键时刻，他们的主要工作是组织安排对我博客的漫骂，是向社区街道举报小区里的法轮功活动和反社会主流的不和谐杂音，至于小区里多了个“天外来客”，那个无妨于他们的“相关利益”，根本就不需要去面对
为什么我们对小区里发生的那么多事情都不知情？甚至不知道曾经有过这些事情。因为我们中的大多数业主不住在2幢，也不住在3幢，我们没有意识到那里发生的事情与我们“利益相关”。我们没有闻过那里的臭味，或者我们加快脚步就能摆脱臭味；那个大铁架子没有装在自己家前面，如果有辐射，我们躲得开，如果有巨响，我们听不到。
我曾经不是个合格的业主，因为我不关心小区。
我不曾关心过楼上楼下，不曾关心过小区别幢的邻居，不曾一早起来清点小区的车辆，不曾阻止园林公司为省钱而在石头坑里种树。
互不关心，就不能感同身受，只要事情没有直接发生在自己身上，最多心里骂几声，该上班上班，该买菜买菜。
互不关心，就不能有效阻止对自己的侵权，因为永远要独立去面对。
相信文锦苑的大多数业主和我一样，躲进小屋成一体，管他刮风和下雨。
正因为这样，有些人把我们排除在“相关利益"之外，他们称赞文锦苑的居民是最好的居民。
被他们称赞了，还真要小心点了。
被他们称赞了，我们就必须要醒了。

物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)

2009-04-05T21:01:00.000-07:00

物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)
　　现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。总　理　温家宝二○○七年八月二十六日国务院关于修改《物业管理条例》的决定
　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：
　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”　　删除第十条第二款。
　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：　　“（一）制定和修改业主大会议事规则；　　“（二）制定和修改管理规约；　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　“（四）选聘和解聘物业服务企业；　　“（五）筹集和使用专项维修资金；　　“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。　　本决定自2007年10月1日起施行。

　　《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。

物业管理条例
（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）
第一章　总　　则　　
第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章　业主及业主大会　　第六条　房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第十一条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　（四）物业管理所必需的其他资料。　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则　　第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。

建设部关于印发《业主大会规程》的通知

2009-04-05T20:51:00.000-07:00

从建设部网站上倒过来的，原文链接：http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jswj/fdcy/200611/t20061101_157692.htm

各省、自治区建设厅，直辖市房地局，新疆生产建设兵团建设局：
　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，我部制定了《业主大会规程》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部二○○三年六月二十六日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　业主大会规程
　　第一条　为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
　　第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　
第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
　　第四条　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第五条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第六条　筹备组应当做好下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
　　第八条　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　第九条　业主大会履行以下职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
　　第十一条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）20％以上业主提议的；
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　　第十三条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　第十四条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
　　第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　第十六条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
　　第十七条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第十八条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
　　第十九条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。
　　第二十一条　业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。
　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
　　第二十三条　业主委员会履行以下职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十四条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
　　第二十五条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　　第二十六条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
　　第二十七条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十八条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十九条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第三十一条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
　　第三十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　第三十三条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第三十四条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　第三十五条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
　　第三十六条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

ZT:史上最牛的业委会选举(十二)给业主代表的建言

2009-04-05T19:15:00.001-07:00

业主代表在小区里有两个身份.一个是作为普通业主,履行普通业主的权利和义务;另一个就是作为一个楼道的代表,履行业主代表的权利和义务.作为法律意义的权利,和行政权力有本质的区别.
在文锦苑,一直没有召开全体业主大会.在某些人的操作中,业主代表开个会就是召开国家条例规定的业主大会了,业主代表开会的决定就是业主大会的决定,也就是全体业主的决定了,这是某些人为了维护和强调他们的合法性而耍的伎俩.
在国家的相关条例上,业主代表是没有任何权力的,业主大会也不是权力机构,而是小区议事的方式.在业主大会上,业主代表没有按照自己意愿投票的权力,他有的是按照本楼道全体业主意愿投票的权利.
"推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。"
这是国家住房和城乡建设部制定的<业主大会规程>第十六条的明确规定,相信某些人除了不断在你们面前强调他们合法性的时候,这一条是断然不会和你们讲的.
这些人的目的,就是让你们把权利和权力的概念混淆,让你们慢慢树立起你可以为你代表的业主做主的概念,从而使业主大会成为权力机构,为他们的行为背书.
这些偷梁换柱的手法是某些人惯用的,他们从不会为自己的所作所为做一丝的反思,也不会承担一丝的责任.在遇到质疑时,他们就会搬出业主代表,把所有的质疑都演绎为对业主代表权力的挑战.这些手法不光用在你们身上,同样也用在社区街道身上,如我上篇博文所讲,条例规定的业委会选举指导部门"区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）"在那些人笔下成了"社区党委的领导下",然后就可以指责我的博文是在向党和政府猖狂进攻了,是法轮功在鼓惑闹事.
对这些人来说,他们需要的是一手遮天的权力,为了形成权力,巩固权力,他们不惜扯起党和政府来当大旗,不惜把你们当作面对业主的挡箭牌.
以这次业主代表的选举为例.
业委会要换届,必须制定换届的规则,新一届设有多少委员?候选人如何产生?如何进行候选人资格甄别?如何投票?如何计票,开票?如何进行前后届业委会交接等等,都需要业主大会讨论通过,需要每个代表把议题或表决内容逐户征询所在楼道的业主意见,然后再根据业主意见在业主大会上表达或表决.
我不知道这次选举的规则是什么,因为所有的公告都是阶段性的,从来没有告诉业主全部的规则到底是怎样的,时间表是怎样的?我相信大多数业主代表现在也不知道.我也没有在任何一份业主意见征询表上写过意见,因为从来没有意见征询表.我认识的百多户业主也不知道,因为他们和我一样,雾里看花,水中望月.
作为小区业主,业主代表有权利联名推荐业委会候选人,这是别人不能指责的.
但作为小区业主代表,在业主大会上对候选人进行初选,就必须在初选3天前,把初选内容告诉你代表的楼道业主,必须要根据楼道业主的意见来作为你投票的依据.
我不是说业主代表不能按照自己的意愿来推选候选人,你有这个权利;我决不认可你可以按照自己的意愿在业主大会上进行投票,因为业主代表没有这个权力.
如果业主代表可以按照自己的意愿在业主大会上进行投票表决,文锦苑就变成了一部分人(人数还是少数)可以替大家做主的小区了,这是不合理的,也是绝对不合法的.
公司老板有权力,因为公司是他开的;政府部门有权力,那是人大赋予的;家里老婆有权力,那是老公愿意上交的.大家都住在中大文锦苑,谁都是花钱才能当业主,文锦苑不是单位宿舍,没有上级下级,人人都有权利,人人都没权力.
业主们推举业主代表,是为了行使自己作为业主的权利,不是权益转让.业主代表不是替业主当家做主的,当家做主的只能是业主自己.业主代表,包括业委会都是公益性的岗位,需要付出大量时间和精力,得到的只是成就感和一定的社会工作经验,我赞成给代表和业委会成员一定的补贴,这是应该的,法律也没规定不能给.我甚至赞成文锦苑可以聘任专职的业委会秘书长,来从事小区事务中需要耗费大量时间的工作,小区的资产应该可以支付得起过得去的报酬.
我同意给一定的待遇,但我绝对不同意让渡哪怕一丁点的权利.
作用在业主身上的权力也作用在业主代表身上,而每个人都不可能永远掌握权力.
因此,为了我们的美好生活,为了我们的权利不受侵害,在文锦苑,不能给任何权力提供孳生的温床.

ZT:史上最牛的业委会选举(十一)给街道社区的建言(二)

2009-04-05T19:12:00.000-07:00

根据中国住房和城乡建设部制定的<业主大会规程>,小区要进行业委会的选举或换届选举,"应当在物业所在地的区,县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下进行".不知道社区和街道的相关部门和领导有没有仔细看过文锦苑中前天张贴的选举告示,在这张告示中,某些试图操纵这次选举的人,在向一贯信任他们的社区栽赃.
在这张告示中,堂而皇之地写着"在社区党委的领导下,在西湖区房管局的指导下".
轻描淡写中,他们把选举的领导权和指挥权全部让给了社区和政府部门,尤其恶劣的是,他们居然把党委搬了出来,这次选举是按照党委的指示办的,他们是在执行党的领导.
他们这些人中,对公文的格式,公文的严格要求不可谓不知道,他们在引经据典地断章政府规章方面不可谓不娴熟.为什么偏偏在这里会把"指导"变为"领导",把"人民政府"变为"党委".
司马昭之心,路人皆知.
按照告示所言,对这次选举的公平性提出质疑,就是对社区党委提出质疑,就是对党提出质疑,就是对他们所说的社会主流进行叛逆,就是破坏安定团结,就是不和谐的杂音.
尊敬的社区和街道领导,难道这是你们的对文锦苑选举的定性吗?难道正在进行中的选举真的是你们领导和部署的吗?
我相信绝对不是!
与无声处听惊雷,只言片语现原形.
在这张告示中,根据社区党委的领导,决定"本届业委会委员的选举采取差额选举的方式，从11位候选人中选出9位。获得整个物业管理区域内占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主赞成票的前9位候选人当选委员（即业权和户数双过半)."也就是说,文锦商务楼的5万平方米和200票(且不说是否真有5万方,真有200票)成了这次选举的决定因素.
高!
在这张告示中,根据社区党委的领导,决定"至投票截止日止,如投票率不足,经筹委会同意,可适当延长投票时间".也就是说,如果业主用不投票来表达意愿,这次被操纵的选举不是终止,而是在程序上可以无限期地延长.
实在高!
在这张告示中,根据社区党委的领导,决定"本次选举投票结束后,将进行公开计票".什么时候计票,什么时候开票,什么时候审核投票资格,什么时候公布投票结果?在貌似民主的描述下,藏着多少暗箱的空间.
真是太有才了!
相信这些龌龊的伎俩是某些人的智慧,他们利用了大多数业主的善良和不愿搀和的特点,也利用了社区和政府部门的信任,他们对业主的质疑用的是威胁和歇斯底里,他们对社区和政府部门用的是蒙蔽和欺骗,他们在小区的肆意妄为甚至省去了"掩耳盗铃"的麻烦,尤其可恶的是,他们居然把党委当成了他们的马甲.
这就是他们的公信力.
现在,借用社区党委和西湖区政府职能部门的公信力,他们又在强推这次无耻的选举.
这是对文锦苑业主的蔑视,对社区和政府部门的嘲弄,是对党的挑战.
不要怕压力大,维护党和政府的公信力比个人承担的压力重要得多.
不要怕阻力大,党和政府建设和谐社会的决心比遇到的阻力大得多.
不要怕面子大,社区居民的面子比谁都大.

下一篇要讲的是给业主代表的建言

ZT:史上最牛的业委会选举(十)给社区街道的建言(一)

2009-04-05T19:03:00.000-07:00

先介绍南塘十三条,这是安徽阜阳南塘村的乡规民约之一,专门解决村里开会的议事程序.政府现在正在致力于基层组织的民主建设,特别是在村民委员会的选举上进行直选的试点和推广.曾经有位网友在我的博客中评论我是个农民,要我回到农村去,在这方面,农民走到了文锦苑业主的前面,镇政府走到了我们社区的前面.
第一条:会议主持人,专门负责宣布开会制度,分配发言权,提请表决,维持秩序,执行程序.但主持人在主持期不能发表意见,也不能总结别人的发言.
第二条:会议讨论的内容应当是一个明确的动议:"动议,动议,就是行动的建议!"动议必须是具体的,明确的,可操作的行动建议.
第三条:发言前要举手,谁先举手谁优先,但要得到主持人允许后才可以发言,发言要起立,别人发言时不能打断.
第四条:尽可能对着主持人说话,不同意见者之间避免直接面对的发言.
第五条:每人每次发言时间不超过二分钟,对同一动议发言每人不超过二次,或者大家可以现场规定.
第六条:讨论问题不能跑题,主持人应该打断跑题发言.
第七条:主持人打断违规发言的人,被打断者应该中止发言.
第八条:主持人应尽可能让意见相反的双方轮流得到发言机会,以保持平衡.
第九条:发言人应该首先表明赞成或反对,然后说理由.
第十条:不得进行人身攻击,只能就事论事.
第十一条:只有主持人可以提请表决,而且必须等到发言次数都已用尽.或者没有人再想发言,才能提请表决.如果主持人有表决权,应该最后表决.防止抱粗腿.
第十二条:主持人应该先请赞成方举手,再请反对方举手.但不要请弃权方举手.
第十三条:当赞成方多于反对方,动议通过.平局没有过.
对有幸参加过文锦苑业委会主持的会议的业主来说,要在会议中想看到这个十三条一丁点的精神体现,除非是做梦,因为对于某些人来说,类似十三条这样的东西,简直就是冒充"天外来客"的"地道农民"的痴人说梦.
农村南塘还有一条关于动议的说明,一个人提出动议后,必须还要有一个人同意才能启动讨论.
这里有着非凡的智慧,是洞悉了一言堂式所谓讨论的种种微妙利害关系后设计出来的.比如,某人要在小区绿化中,把原有的果树移到自家窗下.如果没有这条规定,他就可以一个人提出动议,没人同意不要紧,可以个别去谈心,大家碍于情面,多一事不如少一事,他家就有了看得见风景的窗口了.但如果要另一个人明确表示同意才能表决,这个人的工作就难做了.业委会一致同意在张三窗下建花园,每个人的压力均等.张三提议,李四附议,业委会一致同意就不一样了,这里的关键人物李四的压力就大了.
在不同社会制度的很多地方,卑鄙是卑鄙者的通行证.对任何政府来说,要想通过制度来让卑鄙者不再无耻,都是无能为力的.但我们的政府必须要在这块人民的土地上让卑鄙者丧失他们的通行空间,至少要努力向这方面发展.卑鄙者没有了空间,社会就少了很多的愤懑.我们不被人算计了,也不会去算计别人,社会的和谐就有了基础.
中央政府把领导和指导基层民主发展的重任交给了街道,交给了社区,是有深远意义的.
和谐不是只有一个声音,和谐是不同声音的有序,从没有一首优美的曲子只有一个调调的.这个道理,中央非常清楚.社区,包括乡村,是每个人生活空间的最重要部分,如果人们在自己生活的空间,都不能比较自由地表达自己的看法,保障自己的权益,受到压制没处说理,说理没人理会,心里就会积累郁气,一旦在旁的地方看到听到类似的事情,就会和当事人感同身受,有火星就可能爆发,社会就会不和谐.尤其严重的是,有些一手遮天的人往往还打着党和政府的旗子,扯虎皮拉大旗,躲在大旗下面捞好处,目的就是把大家的愤怒引导到党和政府身上,在城市,最直接的就是街道和社区组织身上.
一手遮天的人往往有一定的资源,表现得很有能力.对社区来说,支持有资源有能力的人在小区发挥积极作用似乎是很正确的选择,在面上看,肯定可以比退休工人给社区带来更多福祉.有了这样的想法,很容易被这些人带到沟里去,因为要实现您的美好愿望,必须建立在一个无从简单判断的是非上-------他必须是在个人品行上无可挑剔的人.我不是对街道社区对人品的判断力有太多的疑问,我只知道林彪是毛主席亲自圈定的接班人.
主观判断没有客观的标准可言.对街道社区来说,要赶快从文锦苑业委会选举的具体人选上跳出来,要认真审核选举制度和流程,审核文锦苑现在的选举是否是和谐社会的正常现象,社区街道要维护的是文锦苑的选举正常举行,不是维护现在的所谓选举进程如期完成.不能再捂着耳朵赶进度,因为现在业主需要的是社区街道代表政府表个态,现在的选举正常吗?
不表态也不行了,因为你已经被绑架了.
这个,明天再建言.

ZT:史上最牛的业委会选举(九)今夜你不用等我

2009-04-05T19:02:00.000-07:00

我本不是个善写的人,码字工夫虽不超差,但都很难产,每个字的书写都称得上呕心沥血,每每写个千把字要用上半天时间.但这次开博码字,每天只需花上中午休息的一个小时,就能变成千字左右的小文章,期间基本不用大修改,第一篇就是这样写成的.为了对得起各位看官,也怕了有的看官抓住我的错别字来对我的人品做申讨,所以,第二篇开始就形成了中午写,回家检查再发的流程.昨天深夜到旅馆住下,疲惫中又一篇篇的看了一遍,觉得虽都是匆匆中完成的,在文字上还不算太丢人现眼.
春风不渡玉门关,塞外很冷,却别有风情无限,心旷神怡中,一时间也暂时忘却了文锦苑的是是非非,今天出差的工作顺利完成,也不想让有的看官每天睡不好,半夜一点多还要挤出点不擅长的文字来给我当老师.今晚你可以补个觉了,今晚不光谈文锦苑,人不能一直很沉重,今晚来个闲情偶记,聊下写文章，与各位分享我写博的心得.
要写东西,就要有东西.看在眼里要记在心里,看得多了,素材就多了.不光要看身边的故事,还要看得远一点,比如金融危机,金融危机中的美国大选,台海局势,台湾选举,陈水扁的狱中秀.不能只把眼光放在自己钱包上,只盯着钱包,就会对不准焦距,看久了,再看其他事物,就会熙熙皆为利来,攘攘皆为利去,连骂人都会蹦出"选举的利益相关者"这样的心里话了.
素材要尽量接近事实,这样使用素材时才会有底气,如果素材本身就是自己编的,连自己都不信,用的时候就会胆怯,怯了就不敢用,没有素材就说明不了问题,只能堕落到色厉内荏的叫嚣.
远近都要看,都要关心,可是光看还是不够的,只写看到的,就是流水帐,要对比,在对比中找出差异的个性,找出彼此的共性,这时候,你就能发现很多现象之下接近本质的东西.比如看阿扁的言谈,我们会发现不少我们身边熟悉的套路来,阿扁自称"台湾之子",只是借此绑架台湾人,拉人做炮灰;现在阿扁又不断爆料,谁谁谁送过钱,谁谁谁收过钱,不是他良心发现检举揭发,而是拉人来垫背.这些言行举止都似曾相识,同样,我们身边发生的事情,在远处也有类似情节 ,比如文锦苑业委会3年将满之时,规划并开始实施了绿化工程,200多万,对小区是大事;美国在换届之际,发生了席卷全球的金融风暴,当然更是天大的事.但相似的情节有不同的发展,平时很让人看不上的小布什没有借机学习罗斯福干脆延长任期,领导美国人民抵御风暴,可文锦苑的业委会却认为这么大的工程千头万绪,新人上来哪里能胜任?基于对全体业主的负责,雷厉风行地延长了两年.
对比的好处是能够让你进入思考,业委会比小布什牛,这是对比的结论;为什么牛,是思考的命题.
到这里才回到写文章这个今天的主题,举现在的作文考试为例,差不多就是给个材料让你琢磨.你如果仅就材料来下笔,立意不会高, 先看材料,再在自己的素材积累中找出相似或相对的内容,相似的就用来举例子同比分析,相对的就是正反对比了,加强说服力。平时不注意学习积累,素材不多或干脆没有,写东西就只能"你这个农民"或"难道你是叉叉"这样的句子了.都说理屈词穷,其实他是没有养成学习积累素材的好习惯,书到用时方恨少.平时不努力,老大徒伤悲.
写文章不能只是罗列现象,还要分析,为什么文锦苑那么多的业主(包括不少业主代表)都是不明真相的人?分析的结果只能是大多数决定都是很少很少一些人作出的,而且还没有对大家讲.为什么不对大家讲?分析的结果只能是不敢讲(不会没时间讲的).为什么不敢讲?只能是有秘密.有什么秘密?马上就联系到了"选举的利益相关者".于是,文章的主题就找到了.
主题找对了,素材有信心,文字工夫差点也无伤大雅,这是我对自己博客的自我评价,是对写文章的一点心得,也是对半夜一点多睡不着要给我当老师的看官的回帖.
明天就回家了,写一篇轻松点的权作休息,感谢各位的评论,也期待更多人的参与.
下一篇准备写的是给街道社区的建言。

ZT:史上最牛的业委会选举(八)公共物业和养老钱

2009-04-05T18:59:00.000-07:00

因为明天要乘坐6个多小时飞机,恐没有时间和精力写字,今天加个班,明天就休息了,特此致歉.

我们每个人都在努力工作,为得是能过上好的日子,还有就是为年纪大了以后的养老做准备.现在年纪轻,有体力,身体也结实,看病什么的花不了多少钱,即使花了不少,至少留得青山在,不怕没柴烧,还能赚回来.但人老了就不一样了,没进项,只有出项,要不留个厚点的底把,过个平常日子还行,有个天灾人祸,就得卖房子卖地了.所以,老人一直教育我们不要做"月光族",要为明天作好准备.
房子和人一样,也是会老的,设备更容易老化,住宅电梯的保修期是8年,8年以后有问题,就只有业主自己出钱了,物业维修基金就是政府为了防止住宅设备老化及其他耗资巨大的维修强制设立的,但只靠物业维修基金是远远不够的,特别是象文锦苑这样同时开发建设的楼盘,如果电梯等设备出现老化,是可能同时爆发的,现在1000万的基金(加上产生的利息),可能在一段时间内全部耗光,那耗光之后就堪忧了.更何况在大规模维修前,基金已经开始动用了(有时也不可避免),可能一次大规模维修都支撑不了.
我们的住宅有70年的使用权,我们的公共物业如果是商铺性质的,只有40年的使用权.那么,在2040年前后,商铺的土地年限就要到了,要不再交土地出让金,要不就失去土地上的商铺,法律现在对住宅土地使用权的续期都作了不确定的修改(授权当时的政府),商铺就更没有无偿续期的保证了.
我们如果把公共物业的收入每次都吃光用光,40年后,谁来交土地续期的出让金,那个时候,正是住宅开始进入老年的时候,毛病已经显现,我们难道用那时可能还有余的物业维护基金来交吗?如果不交,放弃,难道我们就把这只下蛋的鸡给扔了吗?
文锦苑小区入住至今,仅仅6年时间,我们已经花了几百万了!!这几百万如果进入了物业维修基金,可能就是几十年后小区的救命钱啊!我不相信中大当时会不同意把这笔钱当作物业维护基金来支付,很可能是我们的代表当时就压根没想到.现在又在做换保安门的计划了,有没想到我们有一天必然要换掉所有的电梯,我们的外墙要做全部的防水,我们的管道要全部的更换,我们楼顶的水泵要全部更新,那时我们拿什么来做真正的实事!
小区象我们的家庭一样,是需要经营的.我们在持家时,除了必要的生活开支,总要做规划的,储蓄多少,基金或股票多少,规划得好的,家底越来越厚,生活越来越滋润,别人会称赞"会当家".如果每年收入全部用光,家庭装修每年一次变化,换手机跟换笔一样,换汽车象换衣服一样,除非是世家子,别人肯定会说"真是败家子".
为什么我们在做家庭规划时会精打细算,做小区规划时会大手大脚,关键是没把我们的文锦苑当作自己的家园,没有象对自己家一样对待文锦苑,说到底,你就没准备在文锦苑呆长了.
的确,我们每户人家不可能都准备在文锦苑住千秋万代,但我们不可能永远都住新房子,即使搬到其他地方,也可能遇到房屋和设备老化的问题,我们难道希望自己,或者自己的子女,将来住在这样的房子里吗?而且,这样的房子还没有多少物业维修基金了.
已所不欲,勿施于人.我们只有从现在做起,从文锦苑做起.
在公共物业的使用上,必须要作到利益最大化,要尽可能多地为将来作好储蓄.
我们必须把现在所有的收入都纳入物业维修基金里,当然,可以拿一部分的利息来贴补共摊费用,或者做一些必须的日常维护,给管理的人支付一些报酬,绝对不能再大手大脚地做些称不上锦上添花,或者说画蛇添足的工程了.
家庭要长久和美,不能只顾消费;公司要发展,除了固定资产还要有积累;小区要长治久安,必须未雨绸缪.如果几十年后,文锦苑还有充足的维修基金,就象揣着元宝过晚年一样,人们不用担心徒步爬高楼,不用担心墙壁漏,哪怕到过世了也没有动用太多的钱,没有享受到基金太多的利益,我们至少是安心地走的,不是提心吊胆地到上帝那里报到的.
小区家底厚,二手房的价格也会高,就象卖股票,净资产越高,在成熟资本市场的股价就高;也可以用品牌来打比方,附加值越高,东西就越贵.文锦苑具备的先天条件,完全具备超越市场提升价值的可能.每个业主都可以得利,为什么我们不从现在开始就为将来打算呢?
等到文锦苑的收入只能进不能出的时候,还要争着做业主委员或主任的人才是真正高尚的人,纯粹的人,脱离了低级趣味的人.
那时侯的文锦苑才是社会和谐的典范,是人人向往的桃源.
谁不想住在这样的高尚的地方呢?

ZT:史上最牛的业委会选举(七)谁的200票

2009-04-05T18:43:00.000-07:00

这次业委会选举,文锦商务楼有200票.我不想指责它凭什么有200票,它有那么大的面积,有个两百票也是应该的,人家也是买下来的,当然有投票的权利,有维护自己权益的权利.
我先说下文锦商务楼和文锦苑住宅区有什么关系.
商务楼的物业特点和住宅区完全不一样,是完全不同性质的建筑,连年限都不一样,一个50年,一个70年.这两种建筑的业主性质也完全不一样,他们的诉求也有很大区别,对物业服务的要求也有比较大的区别.除了都是中大开发的,都冠有文锦这两个字,可算是鸡犬之声相闻,可以老死不相往来,简单说,就是隔壁小区,恰巧是一个开发商开发的,恰巧都聘了耀江物业服务公司.文锦商务楼的业主不会关心小区里是否换了液压保安门,我们的保安门改造估计也没有把商务楼算进工程计划中去.
说了关系,再说两个地方业委会合二为一有什么重大隐患.
首先,小区的859票加上商务楼200票,共有好1059票,商务楼占近有20%票重,如果这200票可以联合(事实上也很容易联合,因为商务楼实际业主估计没有那么多),就可以对小区业委会的所有决议都要求重新投票,在最坏的情况下,可以使业委会瘫痪.
其次,小区拥有近80%的票权,很容易通过对商务楼不利的决议.比如提议商务楼物业费5块1平米,住宅楼8毛,你商务楼的业主再反对,即使重新投票,照样可以高票通过.
商务楼业主对住宅房的情况一不关心,二没法关心,我们对商务楼业主生意好不好,如何应对金融危机也不关心.让一个人对与自己基本无关的事来投票,你说这个票该如何去投,不是瞎投就是乱投,不是扔飞镖还能怎么投?
表了两者的关系和联合的隐患,接下去就要说说这200票是怎么统计的.
这次选举,对住宅里的投票或侯选资格审核是超级严格的,至少父母子女投亲靠友的都不能参加.可业主们始终不知道为什么文锦商务楼会有200票,而且是整数200.是按照房产本来算的吗?还是按照面积?或者是根据承租户来统计的?是一个大业主可以投很多票呢?还是真的有200的人来投票?不管数据口径是不是合理,好歹你告诉我啊!尤抱琵琶半遮面,也不怕急死人.
合理的办法是商务楼和住宅楼的业委会分开选举,商务楼业主少,业委会可以和住宅楼业委会合署,或者委托住宅楼业委会代理处理日常事务.商务楼的对住宅没有发言权,住宅楼的也不用去为商户业主做主,相安无事,和谐升平.
如果两个地方的业委会一定联合选举,那么,是不是要把商务楼也完全纳入小区所有改造的范围内呢?不光是保安门,也包括绿化,上次绿化改造好象没有把树种到文锦大厦楼顶上,那也要马上整改,重做,好象监控也没有装到颐高门口,也要马上装.要不怎么都说不过去的,他们履行了投票的义务,却只能在窗口享受观风景的权利.

明天讲公共物业收入与我们的养老钱.

ZT: 史上最牛的业委会选举（六）党同伐异

2009-04-05T18:41:00.000-07:00

昨天因为想阐述一下自己的目的，所以先解释了为什么自己会“铤而走险”，今天言归正传，继续前天的话题，开讲党同伐异篇。
党同伐异，首先要结党。毛主席说过“党外无党，无法无天；党内无派，千奇百怪”，结了党，就不是一个人在战斗了，一个人最多只能做到赤膊上阵，而圈起一群人，就可以严正警告别人不要“铤而走险”了。
既然要结党，当然人数越多越好，但这其中的大多数，只能是外围，核心人员不能多，核心人员多了，排排队分果果的也多了，外围人员太少了，气势就不强了。这个分寸一定要掌握，说实在的，人心隔肚皮，知人知面不知心，这个分寸还是比较难把握的，一不小心，把白眼狼当核心了，或者在外围漏进了异己分子，那就麻烦了，直接威胁就是发生政变，还有就是人心散了，队伍不好带了。
核心人员不是说说的，参考陈水扁的队伍建设，黄芳彦，马永成都是核心，那都是要下本钱的，都是靠着阿扁捞好处的，所以铁了心跟阿扁，阿扁坐牢了都不动摇，大不了跑到美国当寓公。反观苏贞昌，谢长庭就并不一样了，天生反骨，一心想登大位，所以绝对不能当核心。
小区结党建立核心团队，不用看信仰，不用看能力，要看人品。标准是不能比自己还不要脸，拉进比自己还不要脸的东东，就是引狼入室，到时候摊牌了，自己在他们面前就象关公面前耍大刀，会死得很残。但也不能找太顾及面子的人，这样的人要干些什么，老是思前想后，老是摇摆，真的需要他们出马时，会失控的，小区管理首要就是控得住，连自己的铁杆核心都不能百分百控得住，那就自毁长城了。
给核心好处，不能明着给，毕竟大家都有头有脸的人，讲明了大家都挂不住，要审时度势，挑些不大不小的工程交给他们处理，还要讲“这次辛苦你了，干这种吃力不讨好的事，谢谢支持业委会工作”。处理这些工程时，绝对不能自己推荐相好的包工头，要作出自己不懂这一行的姿态，对经办人提出的任何方案都无条件支持，而且要主动在开会讨论时为他讲话，把责任都揽到自己身上（注意，只能是口头的，要交代秘书在会议记录时漏掉这一段，当然，如果权威够大，也可以不用记录）。
给工程是个观察人品的好机会：主动争取的人就是核心团队的考察对象；不伸手的就是外围的优秀人选；主动争取但拿不到工程就要有怨言的，是潜在威胁，找机会得把他们灭了；拿到工程晚上不上家来商量的是白眼狼，对他的方案要全盘否定，不断否定；拿到工程晚上就来家商量的，才是最佳人选。
经过几次工程考验，核心团队就成型了。这时候要做的，是稳定外围团队，外围团队的工作重点不是利益，而是荣誉。有些代表委员本来就没什么想法，也无所谓当不当，对他们要强调的是“你现在当了，你就是小区领导班子的一员，你的荣誉和整个班子的荣誉是一致的，你落选了，就是对你有意见，对你有意见，就是对班子有意见，不光是你没面子，而是班子没面子，相同的，有人对小区管理有意见，对班子中的人有意见，就是对你有意见，我们是一荣俱荣，一损俱损的，是一条船上的”。
在这方面，又要建议参考阿扁的套路了，阿扁说：我是台独的，批我就是批台独；我是台湾人，批我就是迫害台湾人。就凭这一招，阿扁就把台独分子绑在自己身上了，还把台湾原住民拉上了族群对立。他还说：我收的钱是给民进党用的，我是民进党推出的总统。就这样，民进党也被他绑架了。
那些还在维护陈水扁的人，很少从他那里拿到好处，但不能不维护，因为被阿扁用“一荣俱荣，一损俱损”给绑架了。他们从内心不一定认同陈水扁的所作所为，但在大是大非面前，个人品行的重要性就可以忽略了。
有个技术问题不能忽略，很关键。就是如何培养起“一荣俱荣，一损俱损”的氛围，在这个问题上，又要学习阿扁好榜样了，那就是“悲情”。要挑起忍辱负重的悲情，煽动悲情的诀窍是敌人，只有有了敌人，才会同仇敌忾。所以，你要想办法让敌人跳出来，简单而言，就是有了敌人最好，没有敌人，创造敌人也要上。
敌人的产生不是无缘无故的，要想树立敌人，必须引蛇出洞，用什么引蛇，用财务制度，用决策制度。
财务绝对不能公开，尤其是不能公开细帐，大帐可以公开，而且要漂亮，要做到只要不是司法审计，什么审计也拿我没办法，当然，出点钱找个审计师事务所出个报告是必须的，呵呵！那种审计还能搞不定？
决策一定要独断，决定了就马上上马，有业主反对没关系，照样上马。
做到这两点，敌人就会跳出来了。只要有业主对帐目有疑问，那就是想查帐，那就是不信任，那就是想捣乱，要在各种场合大讲特讲，尤其要强调“我们这么累，这么辛苦，不拿一分钱，作了那么多好事实事，他们还要无理取闹，简直是对我们的侮辱，是对我们每个人的侮辱”。放心，每个人都会有同感的，你的核心团队自然会拥护你，你的外围团队也会很悲愤，因为对他们来说，你说得很对，因为大多数人的确没拿一分钱。没拿钱，却要承担骂名，换了谁都义愤填膺。
哈哈，只要做到财务不公开，决策不公开，你就能建立起坚强的团队，巩固你的团队。一举两得的是，你建立合法的暗箱，这是最重要的。否则干嘛呢？
顺便说下，绝对不能恋巢，在任期内要抓紧把好活办了就撤了，一般来说任期内基本也可以赚下第二套房了，换个地方再干，如果还不能做到，那也要撤，不过要撤得漂亮。坚决参加下一届的选举，而且不惜一切代价也要掌控选举，一定要选上，选上之后再最后演一次悲情，当众宣布辞职，至少不能再当主任了。
党同伐异告一段落，明天分析商务楼的200票。

ZT:史上最牛的业委会选举(五)我的梦想和目的

2009-04-05T18:39:00.000-07:00

原计划今天写党同伐异,但看了昨天各位看官的留言,决定先要把自己的目的向大家说下,党同伐异这一节,放在明天来说.
每天花很多时间,拿起久违的笔,的确不是件轻松的事,没有目的是说不过去的,我当然有目的,这个目的不是向各位看官来作控诉,也不是耸人听闻来搏名气,也不是和谁有个人恩怨,我的目的来自我的一个梦想.
我梦想自己能居住在一个平静和谐的小区,里面的人象我小时侯生活的农村一样,虽然互相不一定叫得出名字,见面总要笑着打个招呼.年轻的都在为事业打拼,长辈们领着小朋友,买菜,散步,锻炼身体.有什么事了,村民组长跑到各家问问,然后到村委开会,每年集体资产分红时,是最热闹的,连我这个在外地读书的学生,也有一份,觉得今年少了,去年多了,就到村委查看下帐目,现在我老家也不种地了,新农村后老规矩还是一直延续着,只是现在不叫村委了,叫社区,和求智社区一样了.
住进文锦苑后,有些失望.
当村民时,我至少知道集体有哪些资产,比如有哪些地租给老板盖厂房了,每年租金有多少,哪些地村里招商引资盖了小商品市场,管理费一共收了多少,等等.但文锦苑有多少属于全体业主的资产,一直不清楚,我不知道我的共摊中有没含有公共物业的面积,如果包含的话,我也算是出了钱的,出了钱却不知道有多少东西,总是说不过去的.
当村民时,选村民代表(组长),至少我知道那人是哪个,村里有什么议题要决定时,村民代表要挨家挨户地跑几便,问问大家的意见,村委张榜公布事宜的时候,也要写出几组同意,几组不同意.可我楼道的业主代表只在换届选举时拿着推荐表到我家要我填写,然后拿走(当然,他说可以放到他家邮箱里),在他上门前,我甚至不知道他是谁,现在上门了,不填他又不好意思,虽然填了,但不情愿.
新农村后,集中居住了,所以有了公共费用,比如路灯电费,楼道清洁费,每月都有公布,但这笔费用全部由集体收入补贴了,居民不用出钱.文锦苑有那么多的公共物业,却没有一分钱用在公摊费用上,而且还把物管费也作了大幅度上调,虽然我交了,但非常不情愿.
当村民时,选举村民代表(组长)和村委时,都是公开唱票,当场开票,当场公布的,但文锦苑里的不管是选举还是物业费调价表决,都不是公开唱票,都是谁主张,谁开票,谁主持,谁验票,公示结果最起码要在一周以后.这样的投票有意义吗?特别是这次业主委员的选举方式,简直让人目瞪口呆.我以前只是不满意,不情愿,这次选举,我已经出离愤怒了.
很多晚上驾车回家的业主都可能遇到因为没车位进不了小区的状况,有时心情不好,或者保安态度不是很好,就会发脾气,吵架,也有打架的.打架固然不妥,扪心自问,有时看到业主和保安吵架,我也看不过去,觉得素质有问题,太不讲理.
但我们有没有想过为什么我们在入家门而不能进时会象完全换了一个人一样,对保安大喊大叫,我们平时不是这样的呀,我们在家敬老爱幼,在单位和同事和睦相处,我们也会为四川捐款,会主动去捐血.我们不象是为了小事就会失去理智的人,为什么我们进了文锦苑后会因为小事而暴跳如雷.
因为在文锦苑,我们大多数业主和我一样,我们只有义务,我们没有权利.作为一个业主,我们的确有遵守文锦苑各项规范的义务,我们必须交物业费,必须交停车费,如果没车位,我们的确不应该开车进小区,万一堵住了消防通道,后果很严重.但我们有什么权利呢?我们有要求公开公共资产的权利,我们有要求公开公正公平选举的权利,我们有建立公开议事制度的权利,我们有监督物管和业委会的权利,我们有不当不明真相的大多数人的权利.当我们没有这些权利的时候,我们就只能在和保安争吵,甚至无理争吵的时候体现业主的权利了.
耗费半生积蓄,住进文锦苑,至少我还没有用脚来投票的能力.开博的目的很明确,就是希望我的邻居们意识到我们作为业主的权利.如果你推选的代表只在选举时敲你家的门,你就没有正确行使自己的权利;,如果你推选的代表在选举时居然委托业委会秘书写选票,你就没有正确行使自己的权利;如果你推选的业委会认为提意见是捣乱,你就没有正确行使自己的权利.
同样,作为代表和委员,如果你在投票或表决时,只是自己做判断,而没有去征询楼道业主的意见,你也没有正确行使自己的权利;如果你委托别人为你作出决定,你也没有正确行使自己的权利.作为代表和委员,你们没有替业主做主的权力,更重要的是,没有用自己的信誉为别人的信用背书的义务.
以下是我从一个博客中摘下的,供大家参考.
业主委员会得不到业主的信任怎么办？
　　根据《物业管理条例》15条，业主委员会仅仅是业主大会的执行机构。只能执行业主大会赋予的职责。
　　根据《物业管理条例》第6条，业主有监督业主委员会的工作的权利。
　　根据《物业管理条例》第20条，业主委员会做出的决定，还应该告知相关的居民委员会，并认真听取建议。
　　因此，我们不难看出。《物业管理条例》这部法律规定下的业主委员会没有什么权利。相反，却应该受到业主和居民委员会的监督。
　　根据我对很多小区（包括我们小区）业主对业委会不信任的原因的调查，主要有以下几点：1.业主委员会工作行为不公开，业主无法实现对其进行有效的监督；2.业主委员会滥用权利或者不作为，导致业主失去对业委会的信任；3.委员本身不专业。其实，她们也只是和我们一样的普通人，只是比我们多一些公益心而已，并不比我们聪明多少。
　　因此，首先业主们应该把业主大会开好，选举你认为最合适的人。并且要使得业委会建立一个公开机制。在业主可以行使监督权利的情况下，业主们更应该积极配合和协助业委会的工作，更理性的监督和善意的提出建议，而不是随意的猜忌、指责和传播、轻信谣言。业委会委员切忌滥用权利。其实，小区中，没有什么事情是十万火急的，要依法获得授权。否则，即便出发点是好的，也不会有好结果。当然，不作为也是非常不可取的。既然自愿为业主们做事，那就要做，不要看到没有“油水”，就不做了。选举之前就应该想清楚。
　　最后，如果业主们真的发现业委会不能执行业主大会的授权，或者随意滥用权利。我们可以依据《物业管理条例》中的规定，改选新的业委会。简单说就是有20%的业主提议，一半的业主参加会议，到会业主的一半就可以形成这样的决议。1/4的业主其实就能决定业委会委员的前途。所以，不要用过激的办法来对付业委会，要用理性和法治的办法来解决对业委会的不信任业委会的失职。
　　由于目前还没有关于业委会的相关法律和制度，但是我仍然建议所有的业委会成员在成立业委会的时候，首先要干的除了执行业主大会赋予的职责外，还要努力建立和实现让广大业主的监督机制。只有敢于被业主公开监督的业委会和业委会委员，才能保证真正的为业主工作

ZT:史上最牛的业委会选举(四)小区的厚黑学

2009-04-05T18:34:00.000-07:00

在一个没有公共资产的小区,没必要去争什么业主委员,因为只有义务,没有权利,只有被监督,没有被称赞.对于日理万机的人,尤其是在各自单位有一定地位的人来说,那样的位子没有任何吸引力,这种小区,就让那些吃饱了撑的退休工人去干吧,要是一不小心当上了,连晚上回家没车位都不能跟保安吵一架(到底不是一般业主,这种小事不能由着性子乱来),多憋气.多没劲啊!
所以,有志于在业委会大干一场的人,在买房时就要多个心眼,房价不是最重要的,有没有公共物业,有什么公共物业才是最重要的,如果公共物业分量很重,哪怕房价高点也没关系,弄得回来的.
在买房时,还要注意一个细节,找个售楼小姐,打听下外地人的购房比例,越高越好,因为这些人在本地资源不多,又在外地打拼,关心小区的时间和精力不会多,容易搞定.这些人的长辈很少同住,即使同住,也就是帮忙看看孩子,基本形成不了势力.
还有,就是一定要问清楚有没有原拆原建的拆迁户,这些人一般没钱有时间,又容易形成合力,毕竟都是老街坊.这些人多了,手脚就会被捆住,要搞定他们比较难,而且代价太高,一个不如意,就可能成为反对派.
有了这些心眼,房子就好找了,切记,一定要一手房,绝对不能二手的,否则要从反对派开始,时间跨度太长了,机会成本就高了.
房子找好了,一定要和进场物管搞好关系,对物管的不管什么方面都要全面肯定,这时候是以热心业主的身份出现的,物管是最好的同盟军,要让物管认为自己是有能量的(如果有些个人资源,这时候一定要全部用到物管上,不要怕浪费时间和精力,相信投桃报李),而且是站在物管一边的.
物管搞好关系,还要和社区,有能力的还有街道,也要搞好关系.这个很重要,而且方法要得体,一是要不露痕迹地流露出自己有能量,二是要说物管好话.社区是小区管理的指导单位,社区的指导,宗旨是和谐,有个人,又有能力,又有热情,又有精力,和物管又相处甚欢,那当然是小区业委会的不二人选.
火候把握的好的话,这时候可以把小区选举的章程什么的拟好,当作热心业主的无私奉献,提交到社区,一般的社区不会有母本的,有可能你的提案就成为社区的母本了.
起草选举的母本,一定不能出现海选,直选之类的东东,必须设立层级,一定要设立业主代表,搞定几百几千户人家实在不易,搞定几十个代表,还不小菜一叠.这个绝对不能没有,要不就给别人做嫁衣了,付出的精力就付水流了.
代表的人数有条例规定,一般不宜自说自话,但业委会的人数,就要根据自己的掌控能力来精心设计了.不过不要担心,有理论可以做指导,国际惯例一个人最多管七人,所以七人为宜,但如果觉得自己至少有厅级水平,就可以设九人,一个厅长管九个处室还是可以的.
小区的第一次选举,时机很关键,一定要在入住50%以下时启动,人少,可控,至少和自己一样有想法的人也少,竞争不会激烈,而且,很多业主还在装修,没时间关心.
有了天时地利,有了各方支持,基本可以确保自己当选业主代表,再由业主代表把自己选为主任了.这时候,可以不去过多挑选代表人选,一般这时候彼此不了解,或者还互不关心,只要自己表现得热情些,主动些,业主代表不会对你提出挑战的,特别是很多人这时候可能还不知道公共物业有多少呢,千万不要提醒,即使是就职感言也不要提及,嘿嘿!这是秘籍,一般人我不告诉他.
当上主任后,有两方面工作一定要马上落实,一是和物管摊牌,一是在委员和业主代表中选好铁杆.
绝对不能让物管觉得还能向以前一样和自己相处,必须要让他们相信自己不光知道物管和业委会的潜规则,而且会不折不扣地执行潜规则.哪怕你还不知道什么是潜规则,也不要怕,谁都不能把潜规则说清道明,说清道明就不是潜规则了,潜规则就是这样诞生的.
潜规则核心就是物管必须出钱,作为回报,对物管的要求,要努力造好小区舆论.
当然,不能让物管大出血,物管出钱,是为业主代表和业主委员争取资源,说白了,是为自己搞定他们提供资源,这时候,千万不能从业委会管理的钱款中为业主代表和委员提供福利,他们中不乏正气之人,而且有可能正气之人还不少,如果一开始就动了自己管理的钱,很多业主代表和委员会反感,这在不少小区有教训,切记.
不能直接问物管要钱,要的是物管买单的承诺,比如要些健身卡,还有吃饭报销,活动报销之类的东西.
一定要多和业主代表和委员多吃饭,多搞活动,全体活动不宜多,一年最多几次,要分别搞,这样一个不惹眼,还可以通过小范围活动,对这些人进行甄别,选择几个(不宜多,20%最佳),培养成自己的铁杆.
业委会绝对不能设立会计,这个有法律依据,业委会在法律上就不是个东西,不能有会计,这个法律武器一定要紧紧抓住.既然不能有会计,那就连出纳也不能有,没有出纳,我们就没有必要向小区业主提供流水帐,安排个秘书是必须的,一方面有事可以由秘书执行,一方面出事可以由秘书顶包.基于这两方面,秘书人选不能是智商高的,智商高会想事,想事就会害怕,害怕就会不敢,不敢就办不成事.
平时要有事没事和委员代表多联系,电话,上门,邀请到家,吃饭,活动,以联络感情为主,不要涉及太多话题,要对他们多赞美,要体现自己很重视他们,如果他们有啥个人的事,尽可能多帮助他们,这也是联络感情的方法,而且可以让他们感到自己有能量,建立威信.一定要让他们感到我们是一体的,一荣俱荣,一损俱损,不管他们愿不愿意,绑上一条船先,至少要让别人认为我们是一条船上的.很多人没经历过文革,造反派有个法宝,就是拉人上船,哈哈,上来了就由不得你啦.
现在,可以开始做工程了.
任何小区都可以不断的做工程,差的可以改造,好的可以更好,没人可以对美化家园提出异议,即使提出了,也很容易反驳,你不要漂亮,广大业主要漂亮,你不要安全,广大业主要安全.
这里提几个工程建议,供有志之士借鉴.
工程首选绿化,为什么首选,需要从生物学和税法两方面来分析.从生物学上来说,花草树木都是生物,都会死翘翘,死了就需要补,补就需要再做工程,选择了绿化,就可以一直绿化,呵呵.从税法来说,园林什么的公司交的是农税,农税不是一般增值税,增值税要17%,农税只要1%还是2%,园林公司提现风险小,因为理由很充分,草死了需要补种,而且含金量大,因为国家支持农业发展.
次选监控,小气的开发商不会给小区装多少探头的,装了也是清晰度不高,即使清晰度高也可以找出毛病,比如不是彩色的.而且监控设备品种繁多,很难同比价格,业主们又不清楚性价比,所以这个好搞.
三选保安门改装,小偷手段越来越多,保安门当然要与时俱进,这个业主没话说.
这些工程不能自己独吞,要安排几个代表或委员来干,一定要让他们觉得工程是自己力排众议给他的.这几个人一定要是自己的铁杆,经过工程,铁的友谊就炼成钢的同盟了.同时,要在其他代表或委员中渲染干工程吃力不讨好的氛围.
大项目一定不能给别人,要表现出我不入地狱谁入地狱的气魄,绝对不能让其他人来承担这么大的风险.
在代表和委员中,一定要树立悲情气氛,建议大家时刻关注台海局势,从中吸取养分,要树立族群氛围,树立族群对立的氛围,这个很重要.重要性以后再表.
要努力抬高代表和委员的使命感,抬高他们的决策能力,要树立父母官的使命感.在操作中,尽量缩短他们作出决策的时间,比如开个会,要当场做决定,绝对不能给他们回去和楼道业主商量的余地,既然是代表,就有权利代表楼道表态,不能养成回去商量的坏习惯,不要紧,再是有民主意识的人,表了几次态后就会形成习惯了.要让他们充分认识到自己有这个权利,每次都和业主商量,就是资本主义的伪民主,就是没有效率.时间就是金钱.
如果以上工作都开展了,落实了,恭喜你,你已经成为一个一言九鼎的主任了,对社区,你是维护社区和谐的带头人,社区会保护你,对物管,你是讲规矩的合作伙伴,一定会配合你,对代表和委员,你是为他们遮风挡雨的船长,即使你的小恩小惠不多,也没问题,你的铁杆会维护你的,一个人忙活不是领导,大家都忙活才是最佳,尤其是调动大多数不得利的人为你瞎忙活,拼命维护你,那个爽啊,别提了.
特别提醒,对于全市全国优秀小区之类的活动,一定要不惜血本参加,而且一定要拿下,每级组织都很珍惜自己推出来的典型,一旦当上了典型,再有人要搞你,就是和党和政府作对了.而且,对物管参加类似评比,也要鼎力相助,相信我,付出总有回报的.
今天表的是如何成为一个爽的业委会主任,明天讲党同伐异.
雷锋说:对同志象春天般温暖,这个真没有.
雷锋又说:对敌人象秋风扫落叶一样残酷无情,这个可以有.

ZT:史上最牛的业委会选举(三)惊爆西溪数码港最低营业房租

2009-04-05T18:22:00.000-07:00

中大文锦苑的无数故事,无数卑鄙和激愤,无数谎言和无耻,围绕的就是两个赤裸裸的字眼--利益.
文锦苑有600多平米的公共物业,这些物业不是背街小巷里的杂货铺,而是西溪数码港一楼600多平米的营业房(绝对不是延街卖苹果那间),经过业主委员会的不懈努力,每年的租金已经可以收到 30多万了!!每平米的租金已经涨到了1块8(税后)每天了!!如果有人有意承租,建议拨打电话87671787,这是文锦苑业主委员会秘书处的电话,只要你出价高于38万,并且愿意预付3年(这个条件以前没有,算是你的优势),你就应该可以得到600多方西溪数码港一楼铺面.透露个小秘密,这两天小秘书意气风发,因为选举赢定了,她每天唱着歌工作,跳着舞走路,估计会笑着和你讲话,不会说"你疯的啊".
为什么我没有明确说出600多少平米公共物业,是因为业委会从来没有公示过,我只是最近才得知这一爆炸性信息,我原本也是业主中沉默的大多数中的一员,一直抱着出来混总要还的信念,冷眼看着,等着一些人得到报应的一天,但这次,终于被激怒了.
西溪数码港一楼的铺面,租金基本在12块到15块一平米每天,就算只有600方,一年就是300万,和业委会收的30万竟然有十倍之差!!骇人听闻,骇人听闻.如果不是业委会太无能,就是太可耻.也是,仅就从300万到30万的差价,就值得一些人豁出一切来维护自己的利益了.仅就从300万到30万的差价,就可以理解为什么有人极力阻止新人进入业主代表和业委会行列了.
小区里还有不少楼道装了分众的挂屏广告,但业主支付的共摊费用没有一分减免,这笔钱到哪里去了?
小区的绿化改造,用的是中大赔给全体业主的钱,前回书讲过业委会原主任(是个律师)个人接受部分业主委托,和中大交涉赔偿事宜,最后是业委会代表业主签了赔偿协议,且不说律师没有处分委托人个人权益的权利,就是业委会也是绝对没有支配业主个人权益的权利.仅仅在改造过程中发生的怪事,如果是在国企,肯定纪委要参与,如果在香港,肯定廉署要请喝咖啡,如果在美国,FBI就要干活了.
首先,设计图和完工状态截然不同,如果这样的话,要什么牢什子设计图.完工后成了什么样子就不说了,因为我有审美,有人可能没审美,纠缠这个,反而被人转移视线,反正原先最有品位的大铜雕被换成了不知所云的水泥蛋蛋,据说是有个改造决策人员认为铜雕不利他家风水.现在的文锦苑象个小学,墙上挂满了爱因斯坦和牛顿,还有比尔盖茨.
其次,招标时的100多万变成了决算时的两百多万,这其中,没有按照规范做二次招标,原因不言而喻,负责招标的是某个业主单位所在公司,据业委会主任说,这个单位完全是义务劳动,连标书都没收钱.呵呵!从100多万到200万,我不光愿意无偿提供烫金标书,我还愿意给些不成敬意.
接下来,是小区的停车费收入,文锦苑有800多辆车(保守),每天过夜的至少200辆(有好事之人在早晨6点清点过),每车过夜4块,2008年全年停车费收入,按照业委会的告示是4万多块,扣除人工,节余1万多,真是拍案惊奇.
最大的一块蛋糕,无疑是文锦苑的1000多万物业维修基金,1000多万呐!那不是奔小康了,简直可以只通乔司农场了.
希望分享蛋糕的当然不止是那一些掌握了行政资源的人,他们当然不愿外人进来,因为他们吃了蛋糕,外人进来后即使不是来抢蛋糕的,至少他们吃蛋糕时就会不自在.希望分享的还有物业公司,物业在文锦苑可算是掉进了蜜罐罐了,广大业主人傻钱多,想咋干就咋干,想提物业费有业主委员会帮忙搞定,物业当然不想重新和新的业主委员会再来次痛苦的磨合,如果新的业委会再要求来"潜规则",那不是送走狼迎来虎,如果新的业委会真的与前任完全不同,开始强调服务提升,强调物业责任,对物业来说,不亚于是做噩梦.
奇怪的是文锦苑第一任业主委员会主任,他在文锦苑作了一年还是两年主任,参与了260万赔款的事宜,后来搬家到春江花月,又做了一年主任,然后辞职.在本次业主代表选举,业委会选举中,他时常出没,参与业主座谈,各种会议,不知他还有什么未尽事宜,或者,呵呵!
至于社区和街道,有自己的一笔帐,现任业主委员会主任原来在西湖区挂职过副区长,虽然可能不是分管领导,毕竟是老领导,加上还有个业主委员是西湖区科技局局长兼文三路管委会的主任(负责小区监控改造),平时多有来往.所以,只要有业主到社区或街道投诉,业主委员会主任就能马上得到消息,并且马上来做投诉人的工作.另外一个原因,估计是社区办公室搬到了文锦苑里,本来,封闭小区中进驻开放式办公室对小区的治安有严重隐患,是对小区业主的侵权,但通过业主委员会的暗渡陈仓,社区得以迅累不及掩耳盗铃之势闪电入驻.这次选举,社区王书记是筹备组主任,面对业主委员会的无耻妄为,吃过肚脐,看过忘记,对投诉充耳不闻,把自己当作了确保某些人当选的组织保障.
至于现在气愤不已的业主和沉默的大多数业主,只是这场利益保护战的炮灰,他们没有行政资源,没有组织依靠,没有物业帮衬,甚至没有保护自己权益的意识,注定只能充当搅局者和战利品,甚至就是文锦苑大蛋糕的一部分.但是,一旦沉默的大多数中有一部分,或者很大一部分也变得气愤起来,那就不一定了.
这些就是文锦苑的蛋糕和分享蛋糕的饕餮一族,可怜的搅局者还有炮灰一族.人间百态,最感人的是真诚,最伤人的无耻,用真诚对无耻,只能赢得道义,注定输掉权益,但天上有神灵,有业就有报,对某些人来说,有句话是他们最不爱听的____出来混,总要还的!
用几句歌词结束今天的陈述,明天开讲厚黑学,作个名词解释---手段.
"吃了我的给我吐出来,拿了我的给我还回来".

ZT:史上最牛的业委会选举(二)卑鄙是卑鄙者的通行证

2009-04-05T18:15:00.000-07:00

前回书交代了迷雾笼罩的杭州中大文锦苑这几年中的一些怪事,这些故事发展到今年2月,高潮出现了,涌动的暗流变成了波涛,契机就是新一届业委会委员的选举.
一张告示在2月下旬张贴到了每幢楼道的门口,内容是业委会选举的事项,主要由以下几个内容:
(一)选票一共有1000多张,其中住宅800票,商业办公楼200票.
(二)候选人有三种来源,分别是业主自荐,联名推荐,组织推荐,其中业主自荐必须有30位业主签字赞同.
(三)候选人一共11名,超过11名时,由业主代表投票选择11名.
这张告示中,对确定候选人后,何时,何地,如何选举业主委员,没有任何说明.
告示出来后,业主们主要对商业办公楼有200票感到惊讶,因为住宅和商业办公楼连门都不通,也从来没有参与过任何小区内部事务,为什么要和我们一起来选举.
意见提了不少,也向社区和街道进行了投诉,泥牛入海,渺无音讯.
没人理会小区业主的投诉,有的业主开始想通过选举来自己给自己做主,一共有四名业主投了自荐表.这个时候,好戏才算是开场了.
不少在自荐表上签字赞同的业主开始接到电话了.
电话是业委会秘书打的,有些是一个业主代表打的.
"你认识张三吗?"
"你们怎么认识的?"
"你们怎么能认识呢?"
"你确定是自己签的字吗?"
"你确定自己没被人利用吗"
"签字的人是住在你家吗?是干什么的?"
据说有个签字是女儿写的,电话是老妈接的,被弄烦了的老娘一时气不打一处来,在被问到女儿是干什么的时,脱口而出"讨饭的".结果被秘书小姐还了句"你疯的啊".
前次要提高物业费时,业主投票没过半数,最后,业委会中的高人出了个抽样调查的高招,通过对20%业主进行电话确认,据说得到了绝对多数业主的同意,最终使得涨价得以实现.
那次是20%抽查,这次是四份自荐表上上百个电话逐一落实,工作内容不一样,工作效率也是天上天下.
这期间,老的业委会招集了部分业主代表开了重要会议,所谓部分代表,就是把部分新代表除外的全体代表.会议作出了一项前无古人,后恐无来者的重大决策.
由参会代表联名推荐11名业委会候选人,这些候选人将与自荐的4名候选人一起进行15进11的PK,而PK的评委就是当天参加部分业主会议的业主代表.
民进党是选战高手,诸如大选绑公投,两颗子弹等手法堪称杀人于无形,但与文锦苑的业委会相比,高下立显,说到底,民进党还是有底线的,文锦苑的业委会是没有底线的.
奇怪的是,在业委会选举中,应该起指导作用的社区和街道完全认同了这个超越荒谬的选举方式,按照他们的理解,业主代表也是业主,业主就有权利推荐候选人,程序完全合法.
于是,15进11PK如期进行,4名自荐候选人被KO.
又有奇怪的事情发生了,11名候选人迟迟没有公布.
终于公布了,由于11名候选人中有1人工作繁忙请辞,4名自荐者中得票最高的自动晋级.
估计是街道有了压力.
现在,11名候选人的照片还贴在小区公示栏中,业委会一共要选9名代表,如何投票,公告中没写,估计还在商量对策.
今天象写流水帐一样,实在是因为气愤不已,本来我已经习惯了见怪不怪,见惯了无耻,但知道你无耻,不知这么无耻.我担心文锦苑的1000多万物业维修基金象260万修园子一样被花个精光,到我60多岁时,不得不拖着老腿爬十几层的楼梯,我也担心内心仅存的一些正义感和勇气会因为我眼看群魔乱舞却无所作为而从此消失.
在下回书中,我将分析中大文锦苑里的巨大的利益和利益中饕餮的几方.

ZT:史上最牛的业委会选举（一）迷雾笼罩的文锦苑

2009-04-05T18:11:00.000-07:00

搬到杭州中大文锦苑没多久，家里邮箱里塞进了一张业主委员会的通知，说是根据新的国家法律条例，业主委员会和业主代表可以延长任期至5年，经过业主代表讨论，决定本届业主代表和业委会任期从3年延长到5年，现征求业主意见。
我本来就不知道谁是业委会的，也不知道谁是我的代表，因为不管是业委会的还是业主代表，没人来向我说过什么，所以，我在那张纸上写了弃权。
又过了几天，小区公示栏上贴了告示，意思是百分之八十（好象，记不清了，反正超高）的业主同意业主代表和业主委员会延长任期。我当时还是没怎么关注这事，只是觉得有些怪，因为告示上没有说是什么人或组织负责验票，心想，如果是业主委员或业主代表自己来验是否延长自己任期的票，而自己又很想干，哪有通不过的。
就这样过了两年，这两年中，和邻居慢慢有了接触，也听到了一些奇怪的事。
文锦苑是中大开发的，交房时少了很多配套，比如游泳池什么的，业主意见很大,后来很多业主委托业委会主任和中大交涉，交涉的结果是中大赔了260万给全体业主，业委会代表全体业主同意这些钱全部用于绿化.这之后,园林公司的汽车开始出没在小区里,挖了所有的草皮,又种上了草皮;挖了很多树,又种了不少树.
有一个问题我始终想不通，业委会应该只能对小区的公共事物进行处理，对于部分业主个人委托业委会主任的法律事务，业委会有没权利代表全体业主来签相关的法律文书。没有作过委托的业主，有没权利要求业委会返还自己名下的赔偿。
还有个问题我也始终想不通，为了重新绿化，业委会有过招标，预算100多万，但决算时却有200多万，按照规则，超过招标价20%就要重新招标，否则，我可以报个30万的预算，然后再不断追加，招标还有什么意义呢？据说负责招标的是个专业招标公司，真是好奇怪。
最后，有个终极问题估计不光我想不通，就是已经验收合格的绿化为什么要在两三年后重做？重做时那些挖掉的花木去哪里了？有没算价格？
两个月前，我又得到了个惊人的消息，文锦苑有公共物业600平米，这600平米还是位于颐高数码港一楼的营业房，而业主委员会谈下来的年租金居然只有——30万！！！
文锦苑有个业主园地性质的网站，上去看过几次，基本没有在线的人，主要是发些业主委员会的告示，我注意了一下委员会的年度报告，全是成绩，包括完成了绿化，重修了什么门，关于收支的只有收入多少，支出多少，没有细帐，我到农村出差的时候，看到过村委的帐务公开栏，至少包括了村干部补贴多少，集体资产多少，集体资产收益多少。我那时还说村务公开不公开，名细太少。但我看到的小区帐目居然连我们有多少公共物业都没写上。要知道，光写公共物业收入30万和颐高数码港600平米营业物业收入30万完全是不同的概念,颐高一楼的租金都在每平米15块一天的水平左右,全年应该在300万元以上!从30万到300万,中间的差价算得上骇人听闻.
现在，第二届的业主代表的选举已经结束了，老代表基本留任.这其中的种种插曲让人恍然回到40年前，本来也随他去了，但随后的业主委员会选举，“奥步”狂出，有点象是海峡对岸的选战，掌握行政资源的执政党，怒气冲天的在野党，还有社区街道，几股力量交错，风起云涌，明争暗战,颇为壮观，一幕幕活报剧引人入胜。实在忍不住了，趁着选举正酣，我决定每天向广大群众汇报进程，有道是：看你来我往，辩孰是孰非。
用社区负责人的一句话为今天结尾：别的小区让人干都不肯干,这个小区是为什么捏?
小沈阳语录：真的不明白，嚎~
古人经典:不识庐山真面目,只缘身在此山中.
干不干,看资产.且听下回分解.

转贴《史上最牛的业委会选举》的理由

2009-04-05T17:00:00.000-07:00

文锦苑本来该是个非常高尚的社区，也应该是个非常省心的社区，这也是杭州第一个创造学区房概念的楼盘，这样一个社区本有充足的理由建设成为民主社区、和谐社区的典范。因为入住的业主中，估计一片叶子掉下来，估计能砸中三个硕士、一个律师、一个政府官员、两个企业中层。我等草根就躲在大树底下乘凉就是了。但是近几年来却很不平静，因为业委会的专权，一些行为激起了诸多退休老干部的愤怒，岳父跟我转述，愤愤然，然我辈天天忙于生计，也无暇他顾。还有是工科出身，涉及法律之类的还是得藏拙。

但终于有人出来说话了，在新浪博客上连续发了12篇博客，文风犀利，拍案称奇，但居然有人神通广大，能搞定新浪网管，删除网友发的大家的评论，不由担心进一步的，是否有人能继续搞掂，删除原帖？

保险起见，转载原文，立此存照，以备后患。

文锦苑的博客
新浪：http://blog.sina.com.cn/zuiniuyeweihui
天涯：http://my.tianya.cn/default/23208861

史上最牛的业委会选举(十二)给业主代表的建言(2009-04-05 18:16)
史上最牛的业委会选举(十一)给街道社区的建言(二)(2009-04-04 20:27)
史上最牛的业委会选举(十)给社区街道的建言(一)(2009-04-03 17:56)
史上最牛的业委会选举(九)今夜你不用等我(2009-04-02 17:49)
史上最牛的业委会选举(八)公共物业和养老钱(2009-03-31 21:59)
史上最牛的业委会选举(七)谁的200票(2009-03-31 17:16)
史上最牛的业委会选举（六）党同伐异(2009-03-30 11:42)
史上最牛的业委会选举(五)我的梦想和目的(2009-03-29 19:11)
史上最牛的业委会选举(四)小区的厚黑学(2009-03-28 20:25)
史上最牛的业委会选举(三)惊爆西溪数码港最低营业房租(2009-03-27 19:18)
史上最牛的业委会选举(二)卑鄙是卑鄙者的通行证(2009-03-26 18:34)
史上最牛的业委会选举（一）迷雾笼罩的文锦苑(2009-03-25 11:23)

汉字的幽默

2009-03-31T20:19:00.001-07:00

以前给小鬼讲过一个数字的幽默,非常开怀,今天找到一个汉字的,也很有意思,晚上操练操练......

熊对能说：穷成这样啦，四个熊掌全卖了？
兵对丘说：兄弟，踩上地雷了吧，两腿咋都没了？
王对皇说：当皇上有什么好处，你看，头发都白了……
口对回说：亲爱的，都怀孕这么久了，也不说一声……
果对裸说：哥们儿，你穿上衣服还不如不穿！
比对北说：夫妻何必闹离婚呢？
巾对币说：戴上博士帽就身价百倍了啊！
臣对巨说：一样的面积，但我是三室两厅！
想对你们说：愚人节到了,祝愚人节快乐！

中国有些开放过头了

2009-03-24T18:42:00.000-07:00

读了《FT社评：阻止可口可乐收购汇源不符合中国利益》一文后，我也想骂娘,什么狗屁金融时报的专家,现在angelking帮我写了:

我在想一个问题，即：这真的是一个客观的想法吗？同样的，他们的分析客观吗？从表面的意思来看，有些道理，是这样的，商务部的做法很难不让人产生一些怀疑。但50%的市场份额真的不构成对市场竞争的威胁吗？对于可口可乐来讲，我不认同这样的看法。
其实中国现在的问题不是设置了贸易障碍，而是更晚的执行了贸易壁垒。很多人都在拿这件事和中铝入股力拓相对比，但我认同对这两件事情不同看法的一种解释，即：中铝入股力拓，只占力拓的19%点多，他并不控股，并且距离控股还有一段距离。澳大利亚人民没有失去他们自己的资源，毕竟力拓还在澳大利亚人手中；但汇源与可口可乐的股权交易不同，它是一场所有权的转让。如果交易成功，中国50%的果汁饮料市场将为可口可乐所掌控。更为可怕的是，那另外的50%并不属于一个另外的竞争对手。
我们无法想象如果可口可乐没有了百事可乐，会发展成什么样子；我们同样无法想象，一只熊面对一群羊会是一种什么样的状况。
FT的社评中提到：“中国监管机构对可口可乐可能捆绑销售其饮料产品表示关切，但该机构完全可以更有针对性地对付此类滥用行为。”但很遗憾，我不认为这是一个好方法，一旦可口可乐占领了这个市场，中国的监管机构在面对制裁、处理像可口可乐这样一个美国版“巨无霸”时所担负的压力会怎样？无法想象！中国可以按照美国把贝尔拆分的模式来拆分“美国的可口可乐”吗？难度我想要比现在拒绝可口可乐对汇源的并购大上N多倍吧。虽然FT给出了这种说法，但我不相信可口可乐在英国做同样的事时，FT能有如此的冷静。
其实现在发生的已经在佐证着我的看法：在欧盟中，现在各国或多或少都在提高着本国的贸易壁垒。相对于外国的开放程度，中国其实有些开放过头了。
远的不比，只与印度比较。在对印度的评论中，我只听到了米塔尔并购别人，但很少能够听到印度同意让别人兼并他们的企业。这样的事同样发生在中国和西方之间：中国现在有21个行业处于外资的绝对掌控之中；而西方有哪一个国家允许出现这种情况呢？即使介入的，也多是已经要被清算的企业，而结果往往还是哑巴吃黄连，德隆便是一例。而真正有影响力的企业是绝不会让中国企业进入的。
读者：angelking

龚方雄在2009松禾资本春季论坛上的演讲稿

2009-03-23T21:42:00.000-07:00

图：摩根大通首席经济学家龚方雄在松禾资本春节论坛上演讲

龚方雄：谢谢厉总，谢谢各位领导、各位来宾，今天有这个机会在松禾资本春季投资论坛来跟大家交流一下我们对整个世界经济、国际局势，整个投资大计的一些看法。
确实现在局面不管从国内、国际上来讲，都非常非常的混沌。我刚才听了阎炎以及庞约翰对我们中国非常乐观。某种程度上我同意庞约翰的看法，中国经济体总有一天会成为全球最大的经济体，而且这也不会太远。由于这次百年不遇的金融风暴，也许把中国经济变成全球最大的经济体时间点可能提前了。这是我以前一直讲的一种观点,亚洲金融风暴实际上造就了中国在亚洲崛起的契机。亚洲金融风暴之前，谈到亚洲一般只会谈日本和亚洲所谓的四小龙、五小虎。亚洲金融风暴后，在亚洲实际上日本已经不谈，只谈中国。就是亚洲四小龙、五小虎基本上已经成为历史，词汇当中，在媒体已经见不到了。只有中国这一条龙。现在国际百年不遇的金融风暴给中国在全球舞台的崛起提供了另一个契机，所这一点我是非常同意庞约翰的看法，就是中国正在走向全球第一的一个复苏性的路上。中国在过去历史上80%的时间，中国经济体在过去历史上都是全球第一的。如何会变成全球第一？这就要靠大家。这就是刚刚阎炎先生讲的，如何发觉这样的公司，他可能会成为汇丰银行在1961年的时候只有5500亿资产，现在有800亿美元的资产。因为这个经济体成长肯定不是虚的，肯定要有类似美国、英特尔、微软、google、思科这样的公司，这些公司怎么被挖掘出来？我想这就是各位的投资家在各位的会员当中去挖掘。
今天我先讲讲大局，现在是全球和中国现在局势的变迁。刚刚我们前面有嘉宾也讲了，我们身在这个百年不遇的事件当中，应该来讲是三生有幸的。我们这一代人经历了中国的崛起，经历了亚洲金融风暴给中国提供的机会，现在可能又在经历另一次中国如何在世界舞台上崛起的机会。这确实让人非常非常兴奋。我们应该来讲作为一个中国人，在历史上是非常幸运的一辈。我们会随着这个时代成长。
我先要讲全球的局势。全球的局势现在情况怎么样？应该来讲，危机还在不断的深化和蔓延过程当中。西方的经济体系，美国、欧洲和日本应该讲都还没有见底。不要讲没有见底，现在看来还没有见底的迹象。股市是不是已经见了底？资本市场是不是已经见了底，这个很难讲，仁者见仁、智者见智。经济本身没有见底，并不表示资本市场不会提前见底。我的感觉是离底不远。我在去年12月中旬开始到现在对香港的H股、红筹股整个资本市场相对来讲都比较谨慎。其原因我不觉得那个时候美国资本市场见底，我觉得道琼斯、标准普尔、纳斯达克指数还要创新低。在三个月之前我开始对香港H股、红筹股变得比较乐观，比较进取。原因就是说美国三大指数、全球金融指数确实已经创出了新低。中国的基本层面实际上在底部筑了一个底，已经开始景气有所回升。在这种情况下对中国的资产就应该可以变成积极一点。美国那边情况很难讲。但是作为一个投资者、作为一个长期趋势的判断，您肯定在决定投资的时候要冒一定的风险。当时大家知道标准普尔跌到670、680点，道琼斯是6500点，很多人都觉得标准普尔一个很强的技术底是到600，反弹之前到了670、680，实际上离大家所期望的底就是10%。对中国来讲，我们一直觉得中国经济去年第四季度已经见底。这个观点我一直没有改变，从环比角度来讲已经见底。三个星期前那段时间的香港市场信号非常非常明显。有一天香港市场开盘之前市场知道美国前晚上跌了300点，刚刚庞约翰以前服务的汇丰银行开盘大概跌20%，就那一天道琼斯跌了300点，汇丰开盘跌20%，按道理港股应该跌1000点，以前的历史都是这样，结果那一天港股没有怎么跌，H股还涨。最近一段时间中资股一直跑赢全球指数，这个非常明显。这个趋势是什么呢？全球的投资者在向中国转移。我们所接触的投资者这种意向非常明显，大家从10月份以后都在密集的、慢慢加仓中国。即使在香港也是这样。所以说，你看道琼斯、标准普尔、纳斯达克创新低，香港H股底越来越高，第一个底是去年10月份，这次世界所有指数创新低后，香港H股低点就是6700点，比上次最低又高了10%，全球所有主要指数当中只有中国指数没有创新低，而且这个底越来越高。这种趋势非常明显。也就是说大家现在在忽略美国，越来越看重中国。全球基金经理也在加仓中国，只要港股有下跌，H股有下跌，他们就立即买入。我们最近也是持这种观点。我虽然从12月中旬比较谨慎，但是我一直主张全球的投资者应该重仓中国，这种观点也一直没有变。我当时的观点很简单，假如说全球资本市场，比如商品要重新复苏的话，中国要先行复苏，全球的资源商品才可能来一个另一波反弹。最近商品股又有点回暖，原因在哪里？原因是全球投资者看到了中国的内需比以前想象的好得多。中国现在房子卖得非常火，房地产市场开始回温，而且汽车市场也开始回温。这个就是美国人摸不着头脑的地方。不要说中国现在只是全球第三经济体，中国很多市场现在已经成为全球第一了。大家知不知道中国现在的汽车市场比美国还大。1月份汽车销售量全国75万辆，美国只有不到70万辆，所以中国现在的汽车市场从销售角度来讲已经超过美国。中国的互联网也好、中国的移动电话用户也好，各种各样的指标都已经是全球第一。现在连汽车市场都是全球第一。汽车市场预测今年汽车销售量尤其1、2月份会下跌10%。结果上涨了5%-6%，让所有全球分析师跌破眼镜。还有大家知道在西方全球看中国，他们都是看一些国际主要媒体称东莞这边企业倒闭潮，大量民工回乡，西方眼中的中国就是这样，大批中小企业倒闭、大批失业。怎么会汽车、房地产卖得这么好？大家摸不着头脑，这也是我们一直讲的这次我们确实面临很大很大挑战。但是中国的失业问题和社会问题，这次跟90年代的情况是不一样的。90年代中国的失业是怎么造成的？大家知道，90年代的时候主要搞转制，当时朱镕基总理搞国有企业改革，大批城镇职工下岗，在家待业，在东北30%，甚至60%的职工下岗。那个时候中国问题是由于国企改革是我们必须推进的改革进程不得不忍受的一种痛苦，当时对社会影响比较大。把城镇失业率算清楚的话，中国失业率是超过10%的，虽然官方数据只有5%左右。但是这次如果只是看宏观数据，情况也差不多，我们公开说了2000万农民工失业，大家知道我们每年农民工有多少？1亿左右，1亿左右有2000万失业，所以农民工群体失业率是20%。城镇国家报出来失业率只有4.6%，但是农民工失业他是不计算在劳动力统计数据里，所以城镇失业率是不包括农民工的，因为农民工失业就返乡了。所以你看20%农村失业加上城镇4.6%，这次平均下来也有10%左右，中国失业情况非常明显，但是我们在1月份就讲这次不要跟90年代同日而语，这次对我们经济社会的袭击，实际上从失业角度来讲比上次好得多。上次在90年代那次失业，中国面临的危机很大。还好朱镕基改革决心很大。因为城镇失业的话，他不像农民工可以有土地在家待着，可以返乡。还有我们这4万亿上来了，很多基础建设项目、投资项目上来了。农民工在东莞找不到工作，他可以当建筑工人。这跟90年代不一样，90年代下岗职工他不会当建筑工人，他会想我在国企上班，现在让我修铁路，他肯定不干。城镇失业和这次失业的不一样就是这次失业是农民工，农民工他的的灵活性、灵活度非常大。等我们基建项目逐渐上来后，大部分农民工会转成建筑工人，这是90年代城镇失业做不到的。

第二，国家不断提高农产品收购价格，中国农产品很多价格比国际价格高很多。为什么这样做？国家通过这种渠道补贴农民。很多农民返乡，本来一亩地两个人，现在一亩地三个人，你要不影响他实际生活水平、收入水平，人为提高农产品收购价，就是解决问题的渠道，变相给农民补贴。所以农民工相对来讲失业问题好管理，不像90年代的城镇失业，当时社会代价很大。90年代我们中国你看当时法轮功的出现，不就跟那次改革，然后社会不安定，很多城镇职工下岗，大家待在家里没事做，就受了法轮功诱惑。但是这次不会出现这种社会动荡和现象，这次中国整个社会风险比上次小得多。当然政府要做好自己的工作。现在政府手上也有钱，不行就发钱嘛。中国政府现在相对来讲是全球最富有的政府。政府手上很多钱，像大学生找不到工作，我们就扩招研究生，再教育，不行的话给他们发所谓的培训补贴或者政府机构给大学生免费提供一些实习岗位，这些都好办，这些东西都可控。
为什么我们房地产销售、汽车销售回暖？主要原因就是农民工和新毕业的大学生实际上都不是房屋和汽车的主要消费群体。房屋、汽车主要消费群体还是城镇就业群体这部分刚性需求。现在深圳又有人开始排队买房。深圳二月份二手市场成交量是去年同比计算是四倍。大部分买房人都是25-35岁之间，刚性需求。我们国有企业并没有解雇工人。我们银行也没有解雇工人。国有企业，中石油、中石化、中海油、中移动、大的银行、保险公司，有裁员吗？没有。中国境内并没有金融危机。我们经济所受的影响是受外部需求拖累，出口行业很差，所以这个情况是不太一样的。城镇消费力度还是很足的。所以我们说这次中国经济复苏有内生动力，内生动力就是城镇消费群体收入和就业的稳定，所以它的可持续性还是比较强。就像深圳，按照去年的情况，一个月房屋成交20、30万平米。现在我看了一下最新数据，现在房屋成交量一个月差不多有50万平米，去年是20-30万平米。深圳房地产库存量有多大？500多万。如果按照去年成交量算，深圳房地产库存量要2年多消化。但是现在每个月成交量有50多万，如果按照这个成交量消化到今年年底深圳库存房都消化掉了。明年房子从哪里来？现在的开发商都没有提前投资的计划。因为大家去年都很悲观，一看这个房地产市场要两年多才消化完，大家都推迟投资。如果这样看来明年深圳的房价如果没有新房供应，房价会不会上涨？
所以说，我们觉得深圳在很多情况下从消费也好，尤其是房地产市场，它是一个全国经济比较好的领先的一个指标。深圳地方政府也是比较好，他不怎么干预市场。深圳这个市场就是市场驱动，大上大落，深圳房价跌的时候跌的比谁都快。深圳房地产从高位到现在平均跌了25%，有些高档楼盘跌了40%。由于价格下跌，他找到了市场的均衡点。所以刚性的需求、买盘就回来的。现在是达到了这种境界。所以深圳的房地产市场一般来讲是领先全国差不多6-9个月。全国的情况，房地产市场应该来讲价格还是会跌的，就是很多城市的库存量还是很大，发展商要很理性，他不可能期望提价。在深圳可能是例外，广州可能也是一个例外，因为价格已经到位。但是其他很多地方可能价格还没有到位。发展商削价求售的现象可能还会延续一段时间。所以我们就在讲现在中国这轮经济复苏和长远经济增长动力来自哪里？我先讲短期的，短期的这个房地产成交量一定还要继续放大。因为最终需求是根本的问题。什么十大产业振兴计划也好、四万亿投资也好，这都从供给方面拉动经济成长。固定资产投资四万亿，很多基础建设，今年不搞、明年不搞，未来5年、10年总是要做的，很多铁路项目、农村基础建设。现在只不过把未来5、10年、15年要做的事情提前到2、3年来做。这对2、3年的经济拉动是可以的。但是2、3年后，你把这些东西都建好了，以后怎么办？以后跟基建有关的公司靠什么过日子？你把10、15年的活都在2、3年干完了，以后怎么办？所以中国经济长远要有希望，一定是消费要起来。出口应该来讲是有希望，出口短期来讲还没有见到最坏情况，我说中国整体经济见底，并没有说出口已经见底，出口还要继续恶化下去。美国经济危机源泉就美国消费过度、储蓄不足，他要做结构调整需要很长时间，现在提高储蓄率、降低消费，所以才出现中国汽车市场比美国还大。但是另一方面，中国就要提高消费力，降低储蓄率。消费力这块中国是全世界最低，中国去年消费占GDP比重只有38%，发达国家像美国、欧洲、日本消费占GDP比重都是70%，即使比我们国家穷很多的印度，消费力都有55%，我们国家是38%。所以中国将来要有希望，我也是跟全球投资者经常讲一点，你现在大家的共识就是满仓中国、重仓中国，但是你怎么满仓、怎么重仓，怎么投资中国？你不可能买什么水泥、中铁建，永远买下去吧？因为消费不起来，建完了，他们以后现金流从哪里来？中国的消费一定要起来。大家知道中国未来消费力一定会上升到50%、60%，最后达到西方国家的70%。如果消费占GDP比重要上升，什么意思？就是消费行业平均成长率要远远高于GDP平均成长率。所以长远来说要投资中国，哪一个行业跑赢？一定是消费行业。消费行业高于GDP，中国才有希望，中国消费力才可能上升。如果消费都跑不起来，中国这个故事就没法讲了。以前靠投资、出口拉动成长，现在人家不行了，你靠出口。现在又搞4万亿、基础建设，创造产能，那将来谁来消化这部分产能？所以中国的短期、中期、长期国家策略就是要刺激消费，提高消费力。这也是这次经济复苏可否持续的风险。其中房地产是重中之重。房地产市场我们觉得如果不能稳定房地产市场，是没有希望的。中国消费者的故事讲不起来，所以我们一直提倡房地产市场，虽然你希望他价格要跌，但是成交量一定要有。成交量如果没有的话，内需这个故事就没法讲，消费就没法讲，所以短期来讲我们也认为由于房地产市场在回温，投资中国短期的机会就是房地产会成为领头羊。
有一个风险在哪里？房地产市场的风险。就是如果中国出现通缩预期，那房地产成交量的回温可能就嘎然而止。中国千万不能出现通缩预期。温总理也讲了政府手上备了很多弹药，实在不行，还是有子弹可打，随时可以出击。但是这个要防什么呢？最重要的是房地产成交量下滑和通缩预期的出现。为什么这样讲？中国实际上现在已经进入某种程度的通缩阶段。中国CPI、PPI都是负的，负的CPI、PPI会持续一段时间。房地产库存量太大，从全国来，开发商要不断减价求售。现在好的情况是，房地产开发商一降价，老百姓就会买房子。过去几个月成交量复苏都是因为开发商减价创造了需求。但是问题是你过去4个月房地产开发商减价求售，老百姓回应非常积极，这是一个非常理想的状态。但是这个现象会不会持续下去，因为房地产市场实际上是买涨不买跌的市场，只有价格稳定甚至有加价的情况下大家才会去买。你看香港、美国都是这样，房地产市场不会说减价，大家冲进去买，这是中国特色。香港房地产在降价，美国房地产在降价，没有人去买。大家千万不要过早去香港捞底，香港房地产价格绝对没有到底，香港经济支柱是什么？一个是金融、一个是国际贸易，这两个都不行了，两个都在裁员。我们讲买香港都是买香港H股红筹股，没有说香港的股票，所以香港股票绝对没有见底。所以香港人很聪明，开发商在降价，没有人买。但是现在还有一些大陆的富翁去买房子，我们觉得他们就不太了解国际市场运作规律，他不知道香港的经济支柱来自哪里。中国内地呢？会不会出现价量齐跌的情况呢？前一段时间没有，这个非常好，政府目标达到了。我们中国政府有一个理想目标，就是希望房价不要涨，希望房价还跌，他要的是成交量。因为有成交量才有消费。有成交量，大家就装修、买家具这些东西，所以才有需求。然后拉动消费，他要的是成交量，不要价格。但是理想化的目标到目前为止做得很好，市场反映也是这样。但是风险就是如果你开发商还不断削价下去，未来一段时间CPI、PPI又是负的，现在民众心理预期会不会改变。因为前一段时间减价，他觉得减价等了5、6年，终于等过来了。所以一减价将冲进去买。但是以后你不断降价，人家会不会觉得你这是转势，是不是势道开始往下走了，然后房价还要跌。如果产生这种心理的话，你降价也没有人了，这就是通缩预期。现在我们经济体虽然出现了通缩现象，但是好在没有出现通缩预期。现在跟国内所有人谈，他们都说今年物价指数是前低后高，我们银行和政策制定者担心的还是未来的通胀而不是担心通缩。这是一个好的心态，如果经济真的这么运行的话，我们的复苏就有希望，会持续。因为前低后高，开发商减价是一次性的，这是百年不遇的机会，赶紧买。如果大家不这样想，大家觉得价格不断下跌，你肯定是持币待购的。如果你有通缩预期，你的库存量应该维持在零，绝对不会持有任何库存，那个时候才是真正的现金为王。你才不会去买房、买车，所以中国要防的是通缩预期。政府要对这种现象的出现要有充分的准备。我觉得我们政策制定者是这种心理准备的，他是准备好了子弹，就像温总理讲我们有足够的弹药，我们留了很多政策空间。实在不行，就会把政策打出来。怎么打？比如房地产又出现下跌的话，我觉得我们政府就会推出房贷利息可以抵消收入税，这是一个非常大的政策。前一段时间重庆想做，他不让做。收入税是中央税，不是地方税，地方哪有权力决定？但是房贷利息抵收入税是一个非常合理的事情，国外都在做。因为你想想，老百姓付房贷利息那部分钱是税后收入付的贷款，税后收入拿去还银行贷款，银行收了这部分钱后又交营业税、收入税、增值税等等。同样一笔收入征了好几遍税，所以为什么中国政府很富呢？就是因为这个原因。他很多税制还没有理顺。我们国家GDP成长10-12%，民营GDP成长16%、17%，税收收入可以成长30%、40%，道理就是这样，同样一个现金流可以不断征税。当然这个也说明我们国家改革还要继续下去。这实际上为政策提供了空间，我现在如果来调整政策，就能支撑这个经济。这也是我们非常幸运的一件事情，就是这个牌还没打出去呢。大家知道很多人还在租房住，现在房贷利息已经降的很低了。你要买房子，每个月付款跟你现在租房子租金付款差不多，甚至更低。租金反正交出去了，你那个东西又不能抵税。将来房贷可以抵收入税的话，租房人就可以买房了。这是一张王牌，还没有打出来。另外，地方也有一些政策可以用，就是购房入籍这个事情，在城市生活要有户口才方便，没有户口极其不方便。农民兄弟到城市打工，他孑然一生来，为什么？来了城市小孩上学怎么解决、医疗怎么解决？你如果没有户口，你都上不了上海的车牌，要上外地车牌。很多时段他都不让外地车牌走的，非常不方便。所以说如果改变这个政策，因为户籍政策也是一个历史上的包袱。中国将来走向现代化过程中，户籍政策也要淘汰。但是你未必不可以把它当做一个刺激房地产的政策。这也是政府手上的王牌。上海01年试过这个政策，当时非常有效，全国的人都跑上海去买房。在上海买了房的人就可以拿上海户口。上海库存马上就清掉了。实行一段时间后，赶紧叫停。要不然就受不了了。但是如果全国都实行这个政策，二三线城市的人就会往一线城市转移。农民兄弟不一定在上海生活下去，他可以在三四线城市落户，这会带来全国人口流动，给城市化加快速度。我们搞医疗保险改革、社保体系建设、教育体制改革，这些都是长期降低储蓄率、提高消费力的一些手段。但是问题是这些东西要1、2年有效，中长期经济成长，中国不用太担心，确实有很多事可以做，而且做了效果。问题是短期能不能撑过去？好在现在看来是可以撑过去，老百姓手上还是累计了一定财富，所以价格一跌，需求就回来了。所以房地产、汽车先回来。我们觉得这个趋势应该是可以持续的。

总的一句话，中国的经济是处于一个复苏阶段。中国经济用环比计算，第四季度已经见底，全世界投资者对这个趋势看得非常明显，所以大家都在慢慢加仓中国，对我们自己来讲要乐观。但是问题是你怎么把握中国未来的机会？我觉得这一点也跟刚才阎炎讲的，他觉得风险投资也好、私募投资也好，他很很看重消费这一块。这跟我们从全球大局考虑的方向是一致的。中国消费领域的机会不管从短期、中期、长期来讲，都是一个非常非常大的趋势性的机会。将来中国要崛起，一定靠消费来拉动，我就讲到这里，留点时间给大家提问。
问：龚博士，你好昨天世银对中国预期调低到6.5%，世行依据是说中国靠出口推动了经济增长模式已经不具备了。刚才您说中国经济增长未来依赖内需，这是非常正确的，但是依赖内需，包括消费占GDP比例上升是一个系统工程，您怎么看今年中国的经济增长？谢谢！
龚方雄：今年我们觉得保8比较难，我们对今年经济预期，今年成长只有7.2%。而且还包括了我们预测未来一段时间政府还应该出台一些政策继续刺激内需，尤其刺激消费和稳定房地产。这是把未来政策利好消息都已经包括在里面。如果不出来，我们觉得7.2%都不一定能做到，这个跟世行6.5%相差不多。原因在哪里？原因就是我刚才讲了中国的经济还是非常依赖出口。如果出口还没有见底，甚至还会继续下滑的话，只有内需进一步做强才有希望。我们现在见到的房地产成交量现在在改善，深圳当然已经很好，但是对很多城市来讲，现在房地产成交量有改善，但是离正常市场的平均水平还有一段距离，所以房地产成交量还要继续赶上才有希望。然后是消费这块，现在汽车卖的不错，年增长6%，比市场预期要好，所以资本市场反弹。资本市场认为中国汽车至少下降5%-10%，结果现在上升6%，所以反弹。但是5%汽车消费量增长对经济拉动还是有限，中国过去5年平均汽车销售量成长20%以上，所以内需要继续刺激，保8才有希望，否则的话。温总理自己也承认了，他觉得经过努力才能做到。努力是什么意思？我觉得还是要出政策。
问：刚您讲了房贷利息抵个人所得税，请您再预测一下中国政府什么时候出台这个政策？现在有没有提上议事日程？谢谢！
龚方雄：提这个事情不是空穴来风，肯定是有讨论的。重庆曾经提出过，但是这个是中央税，是中央和地方的一种分税，所以一定要中央说了算。我想中国有很多人已经提出这个想法，我觉得政策层面应该有所讨论，必要的时候会提出。但是现在从某个程度上说，留一手也是对的。国际最坏情况没准还没有过去呢。现在房屋成交量已经在回温了，已经在逐渐恢复了。所以在这种情况下，何必着急出政策。但是我担心的是政策出的不及时、不果断。出这种政策很可能是他看到成交量又下滑了，这就说明有通缩预期了，一旦有这种迹象，政策要赶紧推出。但是问题是说政府政策会不会这么及时。我没有办法预测什么时候推出，这个应该看市场情况而对，对市场来讲，风险就是这个事情政府会不会做得非常果断。
问：昨天在外汇市场上，美元指数出现大幅度下滑，我想您对美元和港币近期和中期的走势如何看？谢谢！
龚方雄：美元的大幅下滑原因很清楚，美联储之前开了一个会，决定数量化的扩张。就是因为他减息已经减到零了，没有空间可减了。为了进一步放松货币政策，怎么样？就是美联储印钱，不断印钞。他的说法是美元会在市场上买国债券，事实际上是为美国财政部进一步发债做准备。谁来买现在不知道，前一段时间温总理还讲了我们挺担心在美国的投资。中国最近一段也在买美国国债券，但是数量在减低。不是说加仓。2月份外贸顺差只有40亿，以前是400亿，我们外贸顺差今年也会减少。所以中国购买美国国债的能力在减少。谁买？现在就是美联储，印钱，美联储把钱借给财政部花，实际上就是向市场提供美金。所以美金走贬值。他货币政策只能进行数量化扩张。这会不会导致美元长期走贬呢？我觉得短期一定会给美元施加压力。中长期也有可能，但是现在问题是各国政府利率趋于零，日本实际上也在不断印钞，日本货币数量化扩张从90年代就开始了。美元这次消息出来后，从98跌到94元，会不会下跌到90，我觉得有可能。但是会不会持续贬值，也不一定。日本情况也好不到哪里去。我们中国国债占GDP比重是18%。政府发债能力很强。美国国债占GDP是80%，日本是160%，中国才18%。所以说我觉得最终一个结果就是美金对日元应该是一个期间交易，大概80-85是底，100又突不过。欧元也是，欧元短期因为美联储政策，会上升一点。欧元现在是1.75，2%左右。但是市场认为欧洲情况也许比美国还差，欧洲早晚也会把利率砍到零，如果没有别的招，而且欧元还面临东欧会不会受金融风暴下一个波折。现在很多人说第二波金融风暴，国内有这种提法，我倒不同意这种说法，我觉得现在金融风暴扩散而演进基本是持续不断过程，没有什么第二波、第二波，还在不断演进过程。如果东欧作为金融风暴下一个牺牲品倒下了，对欧元影响非常大。欧洲的银行体系对东欧的贷款非常大，远远大于美国银行贷给东欧的。从这个角度来讲，外汇市场最近一两年应该就是一个区间交易，美金对欧元是1.2-1.25，未来走势都是这样，美金短期会走软，但不会出现01年以后美金从欧元从0.97一直上涨到1.6，这种情况应该不会出现。应该不会有一个美金趋势性走贬的情况。
问：龚博士，我想请教一个问题，上个月央行行长周小川在吉隆坡谈到提振中国经济手段的时候，谈到一个想法，千方百计压缩储蓄。从现在来看，发公债是一个手段，另外股市走软是不是国家的一个手段呢？是不是国家有意识做多中国股市呢？谢谢！
龚方雄：我倒不觉得国家有意做多股市，国家去年一直想稳定股市，但股市最近还是靠基本层面驱动，最终没有靠政府手段把股市操作上来。中国股市之所以最近走得很好，之所以反弹，主要还是我刚才讲的中国经济第四季度按换比计算已经见底，这一点很重要。同比数据可能第一季度比第四季度还差。很多普通老百姓看不懂这个数据，觉得中国经济还在恶化。但是第四季度同比是6.8%，环比只有1.5%，第一季度环比5%左右，第二、三季度环比应该回到9%-10%，但是同比第一季度可能只有6%，第二季度也可能只有7%左右，要是看同比数据的话，数据越来越差，让人感觉不好。但是从我们做市场内行人应该知道怎么看这些数据。资本市场这一点是很聪明的。所以这一波市场的反弹有基本层面带领的反弹，也有流动性改善带来的反弹。从12月份开始，到1、2月份贷款增速很快，有一部分贷款1.6万亿，其中7000亿是短期票据，为什么有这么大需求呢？一部分当然是企业零售很好、销售很好，像东风汽车车都卖光了，得开工生产。钢价反弹，短期流动资金贷款，确实由于基本层面改善，它有这个需求。但是也有一部分钱我们不排除流入了资本市场，因为利息很低，很多人不断要套息，而且资金成本这么低，存在银行的钱没有出路。股市又跌掉了70%，宏观层面在好转，肯定有一部分钱流入股市，由于流动性和基本层面改善，两个因素带动了中国股市反弹。中国股市也是全世界今年来讲表现最好的股市。短期来讲由于有这两个因素，我觉得中国股市短期应该是一个区间盘整。再往上涨，因为1月份短期融资就是3个月期限，到3、4月份要还钱，有一部分利润得出来，不可能永远呆在里面，所以往上2400、2500，获利回吐压力很大，但是跌也跌不到哪里，因为基本面在这里。你看银行获利这么大，房地产销售这么好，还有汽车、消费这块。所以短期来讲，处于一种振荡盘整格局，到今年第二三季度，如果经济复苏趋势更加明显的话，我们觉得会由基本层面带来股市上升。基本层面有哪些行业？地产板块、消费板块、金融板块。银行贷款量这么大，银行盈利么好。房地产盈利也会非常好。经过盘整后股市的上涨应该由基本层面带动，像上一波，有基本层面因素，像券商的上涨就有，但是上一波上涨涨的最好的是什么？一些题材股，很多题材板块，为什么？钱很多。流动性改善了。1月份基本层面改善趋势不明显。所以前一段时间就是很多概念性板块涨的很好，这就是流动性驱动因素。
问：我的问题和刚才美联储大规模买债相关，前一段时间经济界分析人士大多都担心未来可能会出现中期的恶劣情况，短期通胀是肯定的，我的问题是，美国政府总量会印出多少？是1万亿吗？第二，由于欧洲、日本经济都不太好，这些钱出来可能会去买商品期货，像这两天有色以及煤炭、石油都涨起来了。第三，中期通缩的忧虑是不是可以去除。第四，未来一段时间有没有可能发生通胀，如果各国政府救市的政策和努力并不很好的话，中期甚至会出现滞胀情况，你怎么看？
龚方雄：四个问题都可以连在一起回答。首先印多少钱，他印的钱已经超过1万亿了。3000亿买美国国债，还有7000多亿买美国其他资产抵押债券，例如美国房地产抵押债券。星期二的公布本身就超过1万亿，以前也公布了好几次。总共印的规模有几万亿规模不足为奇。会不会引发通胀？这个不一定。因为现在经济在萎缩，产能严重过剩，汽车行业是最好的，现在美国三大汽车厂还没有过倒闭风险，全球汽车产能严重过剩，中国汽车市场相对较好。所以产能过剩这个问题怎么解决，如果需求回不落，通胀到底怎么拉动？商品短期会反弹，由于我说的美金走弱。但是最终没有需求拉动，最多只能玩一个区间。日本过去20年都在印钱，但是日本过去20年都处于通缩状态。日本印出来的钱到哪里去了？到国外投资，日元就走弱。所以应该来讲全球性通胀威胁不一定产生，但是局部性、区域性的有可能。我刚刚讲的如果美国经济稳定下来，即使走不出低谷，这部分钱会找一个市场去投，所以我们比较看好中国的原因就在这里。过去这几个月趋势已经很明显，国际上的基金经理都在秘密加仓中国，他们认为中国首先会引领全球走出衰退。他们印的钱为什么没效？很多钱都去填资产负债表的黑洞。财政部向银行体系投多少钱，结果没有感觉出来。因为都被资产负债表吃掉了。他没有流入经济体系中，何来通胀？但是中国不是一个资产负债表的问题。政府拿钱干嘛？这个钱是直接流入了经济体系。所以中国经济才会领先全球、开始复苏。国际上的钱会不会来中国？未来在中国造成一个资产泡沫，这个就很难讲，但是作为投资者，我们觉得有可能中国资产表现会别人好，这个可能性非常大。我们看好几大板块，内需、房地产、金融板块。因为金融板块是内需主导，只要内需好转，都会反映。地产也是一样，假如商品价格继续上升。我们不用担心通缩预期，而且要担心通胀，那么地产上升预期就很强，不管怎么样，地产股都会跑赢。谢谢大家！

太阳能空调/热泵系统在太阳能建筑示范工程中的应用

2009-03-23T06:08:00.000-07:00

0引言
　　随着经济发展和人民生活水平的提高，空调和采暖能耗在我国建筑能耗中的比重大幅度地提高，逐步发展成为建筑能耗中的一个主要部分，给能源和环境带来更大的压力。而太阳能是一种取之不尽、用之不竭的洁净能源，用太阳能补充常规能源驱动空调和采暖系统对于节能和环保都具有十分重要的意义。
　　“天普新能源示范大楼” 的立项就是为了探索建筑上综合利用新能源的经验，该项目得到了科技部和中国科学院的支持。大型太阳能空调／热泵系统则是该大楼的主要供能系统。本文对太阳能空调／热泵系统作详细描述，并分析系统在运行中的部分数据，以便总结经验，为推广应用打下基础。
　　1太阳能空调／热泵系统详述
　　1．1系统工作原理
　　新能源示范大楼总建筑面积 8000 m2。该楼主体建筑于2002年8月基本建成，2003年底通过验收，现已完成并投入运行。
　　本系统的目标是为满足天普新能源示范大楼夏季空调、冬季供暖的需求，系统主要由太阳能集热器阵列、溴化锂制冷机、热泵机组、蓄能水池和自动控制系统等几大部分组成。
　　
　　系统工作原理如图1所示。建筑采暖、空调期间，均优先利用太阳能为储能水池蓄能。冬季通过板式换热器将集热系统收集的热量交换给蓄能水池，达到蓄热的目的；夏季吸收式制冷机以太阳能集热系统收集的热水为热源，制造冷冻水，作为储能水池的冷源。
　　热泵作为太阳能空调的辅助系统。冬季，当水池温度低于33°C或者处于用电低谷期（每晚 22：00时－次日 7：00 时），热泵启动，向蓄能水池供热；夏季，当太阳能制冷无法维持水池温度 18°C时，热泵则向蓄能水池供冷，保持水池的温度。
　　过渡季节系统仅启动太阳能部分制冷、制热，并在不同的过渡季节选用不同的工作模式。春季，系统在蓄冷模式下工作，吸收式制冷机向蓄能水池提供冷冻水，降低蓄能水池的温度为夏季供冷做准备；秋季，系统转换成蓄热模式，太阳能集热系统向蓄能水池供热，提高水池的温度为冬季供暖做准备。
　　不论冬季还是夏季，空调水系统的热水和冷冻水均由蓄能水池供给。冬季，室内温度低于 18°C时大楼供能泵开启，水池向大楼供暖，当室内温度高于20°C，供能泵关闭；夏季，室内温度高于27°C时大楼供能泵开启，水池向大楼供冷，当室内温度低于23°C，供能泵关闭。建筑全年采用自然通风。
　　1．2系统详述
　　
　　集热系统总采光面积812m2 ，集热器由热管式真空管和Ｕ型管式真空管组成。考虑到与建筑一体化问题，集热器在安装前被预制成不同的模块，Ｕ型管集热器和热管集热器由φ58×1800的真空管分别预制成 4000×1200mm2和2000×2400 mm2的安装模块。经过建筑部门和设计人员的精心设计，热管式集热器布置在新能源示范大楼东楼的南向坡屋顶，型管集热器安装在新能源示范大楼西楼的南向坡屋顶Ｕ及机房的南坡屋顶（如图2所示），各排集热器并联连接，安装倾角同北京的纬度相近，38度左右。这样布置集热器不仅可以满足集热器的安装要求，又能够保证建筑物造型美观，充分体现出太阳能与建筑一体化的特色。在夏季，与建筑结合为一体的集热器还有隔热效果，同时达到节能目的。
　　由于太阳能本身能量密度低，受时间、天气等条件限制，要使空调系统能够全天候的工作，辅助系统是必不可少的。本系统采用了一台地源热泵机组作为辅助系统。
　　冷却水系统摒弃了常规使用的冷却塔，利用距离机房不远处一水景水池作为冷却水的来源，冷却水在水池和机组之间循环。这样不仅节省了冷却塔的费用，而且与建筑和环境协调。
　　自动控制系统主要由传感器，可编程控制器（PLC）及工业控制微机3部分组成，分为自动和手动两个控制模式。为了符合各个季节系统运行的特点，自动控制模式又分为供冷、蓄冷、供热、蓄热、空挡五个运行工况。并且控制系统支持远程监控，可以通过网络从异地监视系统运行和改变操作指令，将网络等高科技引入了控制系统之中。
　　为了最大限度地利用太阳能，同时根据建筑空调的特点，系统设置了储能水池。本系统配置的储能水池比通常太阳能系统的储水箱容积要大得多，有1200m3，这是本系统设计的一大特点。蓄能水池的大容积，保证水池所蓄能量可完全满足建筑的需要；同时在建筑不需要空调的过渡季节，水池可提前蓄冷、蓄热为空调季节做准备。由于蓄能水池对太阳能的储蓄中转，集热器全年工作，利用率大大提高。蓄能水池设置在地下，传热温差远远小于与环境的温差，有利于减少储能的损失。
　　2 太阳能生活热水系统
　　大楼生活热水系统采用独立的太阳能热水系统，这样可以避免生活热水系统与空调水系统之间的切换，降低系统复杂程度。太阳能生活热水系统的储热式全玻璃真空管集热模块安装在建筑物南立面，模块在安装过程中取消常规的框架，水箱，与建筑融为一体，同时起到建筑物南立面隔热保温效果。建筑南立面共安装48个集热模块，总采光面积 206 m2 。
　　3 冬季供暖系统分析
　　3．1 冬季供暖测试数据及分析
　　采集了2004.1.1～2004.3.15的运行数据，以下列举部分数据进行分析。
　　2004.1.1～2004.3.15太阳能集热系统工作443.5小时，向地下蓄能水池储蓄能量32761.9kWh，热泵工作675h，蓄热299025 kWh。根据热泵的工作原理，可以计算得到，热泵从废热（车间冷却水）中提取能量227475 kWh，则系统利用太阳能和废热共蓄热260237.9，新能源在供暖中的比例为0.784。
　　
　　通过表1计算得到，2004.1.1～2004.3.15系统共蓄热331787.9 kWh，消耗电能93644.5 kWh，热泵的输出对象是地下蓄能水池，所以热泵不用考虑变工况，热泵几乎都是在满负荷的条件下运行，发挥了热泵的最大效能，这和当今大多数空调机组以较低的负荷率运转相比，本身就是一种节能。虽然进入热泵冷凝器的水温有所变化，但是这对热泵的能效比并没有太大的影响，热泵的ＥＥＲ都可以保持在一个较高的水平。图3显示了2004.1.1～2004.3.15连续最冷7天的室内外温度对比，从图中我们可以看到，当环境温度低且有波动时，室内温度在20°C～22°C之间变化，室内温度和温度变化幅度符合设计标准，表明本系统完全可以满足建筑采暖的温度和舒适度要求。

　　
　　3.2 环境效益分析
　　分别对空调采用的几种常用的典型热源方案，即燃煤锅炉系统、燃油锅炉系统、天然气锅炉系统和太阳能空调／热泵系统进行比较，燃煤锅炉选用普通燃煤（燃料热值：２０．９ＭＪ／ｋｇ），燃油锅炉以０＃柴油为燃料（燃料热值：４２ＭＪ／ｋｇ）。燃煤锅炉和燃油锅炉的效率分别取０．５８和０．８８。天然气锅炉效率０．８８，鉴于天然气热值有一定波动范围，本文取值４９．５ＭＪ／ｋｇ。
　　
　　各种方案单位面积采暖燃料燃烧产生的ＣＯ２数量见图４。从图４中我们可以看出，煤燃烧释放出的ＣＯ２最多，其次是柴油和天然气，太阳能系统污染排放量为零。太阳能空调热泵系统的运行仅仅使用电能，而其他几种方案除需电能外均要产生ＣＯ２等温室气体，尤其是燃煤锅炉产生的氮、硫化物的污染也是不容忽视的。
　　可见用太阳能空调热泵采暖避免了燃料燃烧对大气的污染以及所产生的温室效应，其环保优势是其他几种方案所不能比拟的。
　　４结论
　　系统主要有以下特点：（１）将集热器预制成安装模块，实现与建筑的良好结合；（２）利用地源热泵作为太阳能空调的辅助系统，简化了太阳能空调系统的构成，增加了太阳能空调系统的可靠性；（３）系统设置大容积地下蓄能水池，使太阳能系统全年工作成为现实，同时降低了蓄能的损失；（４）新能源利用率高，具有较强的节能优越性。在采暖季节，利用太阳能和废热的蓄热量接近总蓄热量的８０％，能耗比达到３．５４（５）；环境效益明显。通过与利用常规能源的采暖系统比较，具有污染排放物少等环保优势。综上所述太阳能采暖／空调系统在节能、环境安全等方面都具有优势和潜力，随着各方面技术的进一步成熟，太阳能采暖／空调系统会逐步进入实用化和商业化，成为广大暖通设计人员的另一选择。